Le contexte

[1]      Dans sa demande déposée le 3 juin 2016, la locataire réclame des dommages-intérêts (14 003,35 $), plus les intérêts et les frais judicaires.

[2]      Par le biais d’un amendement produit le 10 avril 2018, la locataire majore ses dommages à 49 664 $. Ce montant sera par la suite ramené par amendement verbal à l’audience à 44 862 $.

[3]      Les parties ont été liées par un bail débuté en décembre 2014 et reconduit du 1^er septembre 2015 au 31 août 2016, le locateur ayant vendu l’immeuble à l’été 2016.

[4]      Le logement concerné est situé à l’étage d’un triplex.

[5]      La réclamation de la locataire est articulée autour de deux pôles, soit, d’une part, des dommages pour les visites sans préavis au logement ainsi que d’autre part, des dommages découlant d’un incident survenu dans l’escalier extérieur de l’immeuble, l’ensemble de ces évènements s’étant produits au printemps 2016.

[6]      Ceux-ci seront traités de façon distincte dans la présente décision.

[7]      Le Tribunal souligne qu’il a bien pris note de l’ensemble des témoignages et analysé attentivement toute la preuve administrée devant lui, mais qu’il sera uniquement fait mention à la présente des éléments pertinents retenus et fondant la décision.

Le droit

[8]      En cas de non-respect des obligations découlant du bail, l’article 1863 du Code civil du Québec prescrit ce qui suit :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[9]      Il est à ce sujet opportun de rappeler le concept d’aggravation du préjudice initial, l'article 1479 dudit Code l’énonçant ainsi :

« 1479. La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. »

[10]   En d’autres termes, cela signifie qu'une personne qui subit des dommages doit agir en vue de les minimiser. Les auteurs Beaudoin et Jobin expliquent ainsi cette règle de la minimisation des dommages[1] :

« Cette règle est fondée sur le principe selon lequel le débiteur n'est tenu qu'aux seuls dommages directs et immédiats. On peut l'exprimer simplement en disant que le créancier a le devoir, lorsqu'il constate l'inexécution de l'obligation de son débiteur, de tenter d'atténuer autant que possible le préjudice qu'il subit. Agir autrement constitue, en droit civil, un comportement fautif, parce que contraire à la conduite d'une personne normalement prudente et diligente, et mène à une réduction des dommages autrement alloués au créancier. Lorsque le créancier ne réduit pas ses pertes, il est difficile de prétendre que le dommage a été entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l'origine. Les tribunaux n'admettent donc pas que le créancier réclame la partie des dommages qu'il a subie et qu'il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant avec prudence, diligence et bonne foi. L'obligation de réduire sa perte est donc une obligation de moyens. »

(Soulignements par la soussignée)

[11]   Dans l'arrêt Red Deer College c. Michaels and Finn (1976) 2 R.C.S. 324, le juge Laskin écrit à ce sujet:

« (...) un demandeur lésé a le droit de recouvrer les dommages-intérêts pour les pertes qu'il a subies, mais l'étendue de ces pertes dépend de la question de savoir s'il a pris ou non les mesures raisonnables pour éviter qu'elles s'accroissent immodérément. »

Le fardeau de la preuve

[12]   Selon les dispositions des articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, il revient à la partie demanderesse de faire la preuve des faits allégués dans sa demande.

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[13]   Quant à la doctrine, l'auteur Léo Ducharme s'exprime au sujet du fardeau de preuve[2]:

« S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si par rapport à un fait essentiel, la preuve n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. »

[14]   Il appartient donc au Tribunal d'apprécier la preuve présentée et en évaluer la force probante afin de déterminer si l'existence d'un fait qu'on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence.

Analyse et décision

[15]   Après délibéré, le Tribunal dispose de la demande dont il est saisi de la façon suivante:

Les dommages réclamés en raison des visites sans préavis au logement

[16]   Au soutien de cette partie de la demande, la locataire invoque avoir dû subir des intrusions illégales du logement par des acquéreurs éventuels, visites pour lesquelles elle n’avait reçu aucun avis. La locataire chiffre, lors de l’audience, entre 10 et 11 le nombre de ces visites intempestives. Il appert qu’elle était par ailleurs absente lors de certaines de celles-ci, ce qui l’a grandement insécurisée, car elle craignait notamment qu’on ait fouillé dans ses affaires pour voler son identité, ce qui l’obligeait à tout vérifier. Cette crainte ne s’est finalement pas avérée fondée.

[17]   La locataire relate que lors d’une desdites visites, elle se trouvait dans la douche et qu’elle n’a eu que le temps de s’enrouler d’une serviette. Une autre fois, elle a trouvé à son retour un sous-vêtement par terre, alors qu’elle avait mis sa lingerie à sécher sur un séchoir à vêtements. Traumatisée, elle déclare avoir tout jeté.

[18]   La locataire a détaillé les conséquences préjudiciables reliées à ce qu’elle qualifie de viols répétés de son intimité, lui faisant également craindre pour sa sécurité.

[19]   La preuve révèle que c’est une erreur typographique bancale dans l’adresse électronique de la locataire qui a fait en sorte que les courriels l’avisant des visites au logement n’ont pas été reçus par celle-ci, erreur imputable à la courtière Lucie Coiteux chargée de la vente de l’immeuble.

[20]   La locataire indique avoir été présente lors de la prise des photos du logement par Mme Coiteux et que celle-ci lui avait indiqué qu’elle serait informée des visites subséquentes par courriel. Confrontée plus tard par cette dernière à l’effet que des courriels lui étaient pourtant dûment envoyés, la locataire passait son temps à vérifier ses courriels, sans succès jusqu’à ce que, finalement, l’imbroglio soit découvert.

[21]   La locataire reproche à ce sujet au locateur de ne pas s’être assuré en temps opportun de la réception adéquate des courriels en question ce qui lui aurait permis d’éviter ce traumatisme pour lequel elle a nécessité un suivi psychologique, suivi dont elle affirme avoir encore besoin.

[22]   La locataire réclame en conséquence des dommages-intérêts pour les dépenses encourues, les pertes pécuniaires futures ainsi que des dommages moraux pour la perte de jouissance paisible des lieux et l’ensemble des troubles et inconvénients subis.

[23]   Bien que le locateur ait expliqué en défense s’être verbalement entendu avec sa courtière qu’en raison de son horaire de travail, celle-ci devrait gérer entièrement le calendrier des visites, n’en reste pas moins que celle-ci agissait en tant que mandataire à l’intérieur de son mandat.

[24]   À ce sujet, le Tribunal ne peut retenir l’argument soumis à l’effet que l’erreur commise par la courtière s’apparenterait au trouble de fait d’un tiers au sens de l’article 1859 du Code civil du Québec.

[25]   Le Tribunal retient néanmoins l’absence d’intention malicieuse du locateur ainsi que le fait qu’il a promptement réagi dès qu’il a été mis au fait de la situation. Ce dernier a également souligné que la locataire ne lui a jamais dénoncé de façon contemporaine aux évènements, le grave traumatisme qu’elle décrit lors de l’audience au soutien de sa réclamation monétaire et la prépondérance de la preuve est effectivement en ce sens.

[26]   Ceci étant dit, l’article 1931 du Code civil du Québec stipule ce qui suit:

« 1931. Le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. »

[27]   Après délibéré, le Tribunal conclut que cette obligation n’a pas été respectée, et ce, à plus d’une reprise sur une période d’environ 1 mois. La preuve soumise ne justifie pas cependant la demande de remboursement des frais et les pertes pécuniaires et non pécuniaires réclamées, vu l’insuffisance de preuve à cet égard, notamment l’absence d’expertise médicale quant à l’état ou au traumatisme psychologique invoqué.

[28]   La locataire a cependant droit à des dommages pour les troubles et inconvénients subis durant cette période, mais à la lumière de l’ensemble de ce qui précède, en partie seulement. Le Tribunal octroie ainsi à la locataire à cet égard une somme de 750 $.

Les dommages réclamés en raison de l’incident survenu dans l’escalier extérieur

[29]   La locataire reproche au locateur de ne pas l’avoir prévenu de travaux non-urgents effectués dans l’escalier extérieur constituant son seul accès au logement, avec pour conséquence que sur le dernier tiers de sa descente, son pied gauche a collé sur de la peinture fraîche qui venait d’y être appliquée, entraînant par effet d’enchainement une torsion de son genou ainsi que de son cou.

[30]   La locataire reproche également à cet égard, l’absence d’affiche avertissant de la présence de peinture fraîche de même que l’absence de sable dans la peinture.

[31]   Cet évènement est survenu le samedi 30 avril 2016

[32]   La locataire explique que, n’ayant pas chuté, elle s’est surtout inquiétée sur le coup des dommages causés à ses chaussures de cuir neuves et qu’elle a d’ailleurs apostrophée l’ouvrier se trouvant dans l’escalier à ce sujet.

[33]   La locataire est alors remontée au logement pour changer de pantalon et de chaussures et elle s’est rendue à la soirée chez ses amis, tel que prévu.

[34]   C’est dans un deuxième temps que celle-ci a ensuite réalisée qu’elle s’était à moitié arraché l’ongle du pouce en s’agrippant à la rampe et qu’elle ressentait également des douleurs au genou, à une cheville, à un gros orteil, au dos et au cou.

[35]   De nature plutôt sportive et sachant qu’elle n’avait pas de fracture, la locataire déclare s’être occupée d’elle-même comme elle l’a toujours fait, soit avec de la glace, du repos, cataplasmes d’argile et naturopathie.

[36]   La locataire a dénoncé l’incident au locateur par courriel le 1^er mai 2016, inquiète de ce qui aurait pu arriver et souhaitant que le locateur assume à tout le moins les frais de nettoyage de ses chaussures.

[37]   La locataire relate que son ongle, son gros orteil droit et sa cheville gauche se sont rétablis mais que ce ne fut pas le cas de ses douleurs au genou et au cou.

[38]   Une première consultation médicale a eu lieu le 28 mai 2016 et de la physiothérapie lui a notamment été prescrite.

[39]   Outre un courriel d’un physiothérapeute, aucune expertise médicale n’a été produite en preuve.

[40]   Il y a également absence de preuve quant à une incapacité partielle permanente découlant de l’incident.

[41]   La locataire affirme que cet incident a eu des conséquences extrêmement dramatiques sur sa vie tant professionnelle que personnelle. De toute évidence, il y a pour elle un « avant » et un « après » le 30 avril 2016. Elle doit réadapter sa vie, ce qui lui est très difficile, la qualifiant de ruinée.

[42]   Elle explique être immigrée au Canada afin de réaliser son rêve de devenir biologiste de terrain. Après de longues études, elle a obtenu son diplôme, mais ne se considérant dorénavant plus apte à faire ce travail qui la passionne, par crainte notamment d’être un danger pour les autres, elle a renoncé à son rêve et changé d’objectif de carrière.

[43]   La locataire allègue que deux ans plus tard et malgré la quinzaine de praticiens consultés, elle doit continuer la rééducation de son genou et de son cou, dépensant des milliers de dollars en traitement et en médicaments tout en perdant du temps. Elle ajoute qu’outre les impacts sur ses finances et son horaire, les limitations physiques et mentales découlant de cet incident la privent d’effectuer les activités qu’elle pratiquait auparavant, tel la course à pieds, la natation, les arts martiaux, la randonnée pédestre.

[44]   La locataire souhaite en conséquence être dédommagée pour ses pertes pécuniaires (tant passées que futures) les souffrances physiques et mentales subies, ses frais médicaux, sa perte de jouissance de la vie et les impacts sur sa vie professionnelle. Elle considère sa demande des plus raisonnable, voir même insuffisante sur certains aspects.

[45]   Élizabeth Binette, amie et ancienne voisine de la locataire a témoigné au soutien de la demande, principalement afin de relater qu’elle avait été à même de constater qu’elle boitait suivant l’incident de même d’un déclin dans l’activité physique de cette dernière et le fait qu’elle considérait le locateur pas toujours soucieux de ses responsabilités dans le cadre de la réalisation de travaux.

[46]   Le locateur a pour sa part fait entendre Pierre Lauzon, soit celui ayant effectué les travaux à l’immeuble, dont la peinture des marches. Il confirme avoir entrepris de les peinturer le 30 avril 2016. Il admet ne pas avoir installé l’affiche signalant la présence de peinture fraîche lui ayant été fournie par le locateur, ni n’avoir peinturé un coté à la fois comme celui-ci le lui avait demandé. Il ajoute qu’outre le besoin de peinture, l’escalier n’était ni endommagé ni encombré.

[47]   Il déclare cependant être préalablement allé cogner à la porte du logement concerné à deux reprises dans le but d’informer la locataire, sans réponse de sa part, alors qu’il l’a vu sortir de chez elle environ 1 heure plus tard. M. Lauzon affirme l’avoir informé à ce moment de faire attention car les marches pouvaient être glissantes. La locataire lui a demandé si elle pouvait néanmoins descendre, ce à quoi il a acquiescé, tout en lui réitérant de porter attention. Cette dernière a ainsi descendu l’escalier sans encombre, puis elle l’a plus tard remonté, toujours sans encombre. La locataire est par la suite redescendue et remontée, une seconde fois.

[48]   Le témoin relate que c’est à la troisième reprise que la locataire a trébuché, alors qu’elle était presque rendue au bas de l’escalier. Elle s’est cependant reprise et a fini la descente normalement, fâchée pour ses chaussures, des bottes noires avec un petit talon.

[49]   Le témoin se rappelle que la locataire est ensuite retournée dans son logement afin de tenter de nettoyer ses chaussures et qu’elle est repartie peu après chez des amis, descendant normalement l’escalier.

[50]   La locataire nie pour sa part la version des faits présentée par le témoin, alléguant que celui-ci ne s’était jamais présenté à elle. Elle admet par ailleurs l’avoir vu travailler les jours précédents à l’immeuble ainsi que ce jour-là, peinturant les marches.

[51]   La locataire reconnait aussi avoir descendu plusieurs fois l’escalier alors que l’ouvrier était présent, mais que la dernière fois, elle a considéré que la peinture était sèche, en plus d’être en train de réfléchir à d’autres choses, un peu pressée par l’horaire. Elle décrit sa descente comme ayant été effectuée avec un train de prudence sur les premières marches, avec empressement vers la fin, mais sans précipitation.

[52]   Elle se rappelle également avoir discuté avec Pierre Lauzon de la façon dont elle pourrait nettoyer ses chaussures neuves.

[53]   En défense, le locateur conteste avoir commis une faute. Il soutient de plus avoir constaté par le passé que la locataire à une propension à exagérer.

[54]   Le locateur se déclare également surpris du témoignage dénigrant d’Élizabeth Binette à son encontre, affirmant avoir toujours eu d’excellentes relations avec celle-ci, sauf lors d’un évènement anecdotique alors qu’elle s’était plainte le premier hiver d’un problème de chauffage et que le locateur avait constaté que certaines trappes avaient été bloquées par erreur.

[55]   Le locateur confirme que l’escalier était en excellent état et que le peinturer était une stricte question d’esthétique, dans le cadre de la vente de l’immeuble. Il ajoute que dès qu’il a pris connaissance du courriel de la locataire lui faisant part de l’incident, il a contacté Pierre Lauzon afin d’avoir des détails. Il souligne que ce dernier lui a, à l’époque, tenus exactement les mêmes propos que ceux entendus dans le cadre de son témoignage.

[56]   Le locateur relate avoir rencontré par la suite la locataire le 7 mai 2016 lors de la prise des photos pour la mise en vente de l’immeuble et que la locataire ne semblait pas souffrir de quoi que ce soit, apparaissant surtout préoccupée par le fait de se faire remplacer ses bottes.

[57]   La locataire a-t-elle droit aux dommages réclamés?

[58]   La locataire appert avoir préparé minutieusement la ventilation de sa réclamation en dommages, mais, pour engager la responsabilité du locateur, celle-ci avait le fardeau de prouver avant tout de manière prépondérante que ce dernier a commis une faute et qu’un lien de causalité existe entre cette faute et les dommages subis.

[59]   Or, en l’instance et après analyse, force est de constater que la locataire a échoué à démontrer cette faute du locateur.

[60]   Tout d’abord, l’absence de préavis que la locataire reproche au locateur concerne les travaux ou les réparations non-urgentes devant avoir lieu dans le logement, tel que stipulé à l’article 1922 du Code Civil du Québec:

« 1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente, ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n'en ait avisé le locataire et, si l'évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu'il devra assumer en raison de cette évacuation. »

[61]   Le corollaire est qu’il n’y a donc pas de nécessité d’avis pour des travaux exécutés à l’extérieur.

[62]   Deuxièmement, il n’y a rien de fautif dans le fait de peindre un escalier, même un samedi.

[63]   Troisièmement, même s’il est vrai que l’absence d’affiche quant à la présence de peinture fraîche aurait pu avoir un impact certain en d’autres circonstances, en l’instance, la présence de l’ouvrier sur place, visiblement en train de travailler au moment même de l’incident et les propos préalablement tenus par M. Lauzon, propos que le Tribunal juge crédibles, font que la présence d’une affiche n’aurait rien apporté de plus.

[64]   Le Tribunal conclut que la locataire était très bien au fait des travaux de peinture en cours et souligne qu’elle a de plus emprunté l’escalier dans les deux sens à deux reprises avant que la troisième fois il y ait faux pas, celle-ci se déplaçant vers la fin avec un peu plus d’empressement, ou moins de précaution.

[65]   Ainsi il y a lieu de rejeter l’argument soumis en demande à l’effet que l’escalier était devenu un piège sur son dernier tiers. Il n’y avait effectivement pas d’éléments d’intrinsèquement dangereux, caché et présentant une surprise ou anomalie.

[66]   Finalement, il n’a pas été démontré que le locateur avait failli aux obligations contractuelles découlant de son bail, incluant celle d’agir avec prudence et déligence.

[67]   L’ensemble de ces conclusions scellent fatalement le sort de cette partie de la réclamation.

[68]   Nonobstant ce qui précède, le Tribunal ajoute qu’au surplus, la preuve quant au lien causal est également faible, et ce, considérant le manque d’une expertise médicale appropriée afin d’en faire la démonstration, le contenu du courriel du physiothérapeute Mathieu Girard ne contribuant aucunement à déterminer le lien de causalité requis.

[69]   La demande étant accueillie en partie, les frais judiciaires prévus par le Tarif des frais exigibles par la Régie du logement (RLRQ, c. R-8.1, r.6) seront adjugés contre la partie défenderesse.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[70]   ACCUEILLE en partie la demande;

[71]   CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 750 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 3 juin 2016, plus les frais judiciaires de 91 $.