[1]         La locatrice demande la résiliation du bail pour deux motifs : le retard de plus de trois semaines et les retards fréquents dans le paiement du loyer. Le recouvrement du loyer impayé de 800 $ ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, l'expulsion du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais sont également demandés.

[2]         Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 au loyer mensuel de 1 200 $, payable le premier jour de chaque mois.

Retard de plus de trois semaines

[3]         La preuve démontre que le locataire doit 1 200 $, soit le loyer de janvier 2024.

[4]         Le locataire admet que cette somme est impayée, mais invoque que son retard à payer le loyer est dû à des difficultés financières et personnelles. Le Tribunal ne peut accepter cette défense, car la loi ne permet pas d'exemption pour une situation semblable.

[5]         Considérant le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le premier motif de résiliation de bail est justifié, comme le prévoit l'article 1971 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Néanmoins, l'article 1883 C.c.Q. permet d'éviter la résiliation du bail si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date de la présente décision.

Retards fréquents

[6]         Quant au deuxième motif de résiliation, le loyer étant payable le premier jour de chaque mois, un locateur peut obtenir la résiliation du bail s'il démontre trois conditions qui sont cumulatives[1] : (1) des retards fréquents (c'est-à-dire souvent, se répètent à intervalles rapprochés), (2) qu'il subit un préjudice (3) qui se qualifie de sérieux.

[7]         La preuve démontre huit retards dans les douze derniers mois.

[8]         Les défauts de paiement sont réguliers et continuels; la fréquence de ces retards satisfait ce critère de l'article 1971 C.c.Q.

[9]         Aussi, la preuve démontre le préjudice sérieux occasionné par les fréquents retards dans le paiement du loyer. En effet, on mentionne, entre autres, les nombreuses démarches à faire pour percevoir le loyer et un alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble. Or, l’obligation principale d’un locataire est celle de payer le loyer, l’essence même du contrat de bail [2].

[10]     De plus, en raison des obligations financières relatives à l'immeuble et comme la locatrice assume les frais d’énergie du logement, les retards dans le paiement du loyer lui créent une insécurité financière au regard du paiement des charges afférentes à l’immeuble.

[11]     Néanmoins, le Tribunal considère que les agissements de Mike, le père de la locatrice et copropriétaire de l’immeuble, ont pu créer une certaine attente chez le locataire.

[12]     Par conséquent, le Tribunal juge approprié d’accorder une ordonnance « dite de la dernière chance » au locataire et ainsi de surseoir à la résiliation du bail et d'y substituer l'ordonnance prévue à l'article 1973 C.c.Q.

[13]     Cette ordonnance sera en vigueur à compter du 1er avril 2024 en raison du délai d’exécution de la présente décision. Elle s’appliquera pour une période de 18 mois, advenant que le bail soit reconduit.

[14]     Il s’agit là d’une ordonnance sévère. Advenant le défaut de respecter l’ordonnance, le Tribunal, sur demande, résiliera le bail.

[15]     La preuve soumise ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision de l'ordonnance d'expulsion, même s'il y a appel, selon l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[16]     Les frais applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[17]     ACCUEILLE, en partie, la demande;

[18]     À défaut de paiement avant la présente décision, RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[19]     ORDONNE au locataire de payer le loyer le premier jour de chaque mois à compter du 1er avril 2024, pour une durée de 18 mois;

[20]     CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice 1 200 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 1er janvier 2024, plus les frais de 110 $.

[1]  Allaire c. Bourdeau, 2017 QCCQ 4963, par. 54.

[2]  Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service, 2e Édition, Montréal, Wilson & Lafleur, numéro 1249 [version électronique].