1.          Le Tribunal est saisi d’une demande déposée le 29 août 2024 et fondée sur l’article 1950 C.c.Q. qui stipule :

« 1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu'il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n'ait déjà été fixé par le tribunal.

La demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l'être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu'elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n'ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l'avis indiquant le loyer le moins élevé de l'année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait. »

(Notre soulignement)

« 1953. Le tribunal saisi d'une demande de fixation ou de réajustement de loyer détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements.

Le loyer qu'il fixe est en vigueur pour la même durée que le bail reconduit ou pour celle qu'il détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois.

S'il accorde une augmentation de loyer, il peut échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n'excède pas le terme du bail reconduit. »

« 1954. Lorsque le tribunal fixe le loyer à la demande d'un nouveau locataire, il le détermine pour la durée du bail.

Si la durée du bail excède 12 mois, le locateur peut, néanmoins, en obtenir la fixation annuelle. La demande doit être faite trois mois avant l'expiration de chaque période de 12 mois, après la date à laquelle la fixation du loyer a pris effet. »

2.          Le locataire allègue que la locatrice ne lui a pas remis l’avis prévu à l’article 1896 C.c.Q. Il ne demande toutefois pas des dommages punitifs, n’invoquant par ailleurs aucune mauvaise foi de la locatrice.

« 1896. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période, ainsi que toute autre mention prescrite par les règlements pris par le gouvernement. Dans le cas où aucun loyer n’a été payé au cours des 12 mois précédant le début du bail, l’avis doit indiquer le dernier loyer payé et la date de celui-ci. Si l’avis comporte une fausse déclaration ou que le locateur omet sciemment de remettre l’avis, le locataire peut demander que le locateur soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

Il n’est pas tenu à cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et 1956. »

3.          De fait, il n’est pas contesté que c’est la concierge qui officie à la signature des baux, la locatrice s’en remettant à elle en raison de son âge et de nombreuses portes à gérer, que ce soit sur l’article 1896 ou l’article 1950 C.c.Q., le locataire doit faire la preuve du dernier montant du loyer afin de déterminer si celui qu’il assume lui est supérieur. Le montant réel du précédent loyer reste imprécis : 740 ou 725 $ ? La preuve en demande indique 745 $ et c’est ce montant que le Tribunal prend en compte.

LES FAITS PERTINENTS

4.          Les parties signent, le 13 mars 2024, un bail débutant le 1er juillet 2024 et prenant fin le 30 juin 2025. Le loyer est fixé à 1 200 $ et tous les frais de chauffage, électricité, chauffe-eau et eau chaude sont à la charge du locataire.
5.          La clause G n’est pas complétée.
6.          Le locataire prétend que le loyer précédent était 745 $ et la locatrice ne le nie pas, sans toutefois en être certaine car c’est sa concierge qui gère les locations.
7.          La locatrice produit la liste des loyers des 16 portes de l’immeuble en litige qu’elle possède pour 2023 et 2024 et le montant qui y apparaît est 725 $ pour le logement en litige.
8.          C’est aussi sa concierge qui a rempli le formulaire RN et ce formulaire vaut pour les dossiers en fixation déjà en cours, soit les 789313,789294, 789307 et 789322.
9.          Le bail en cause est donc le seul qui soit contesté via l’article 1950 C.c.Q.
10.      Les factures déposées au soutien du formulaire sont conformes et le calcul établi sur la foi des déclarations inscrites au RN donne un ajustement total de 76,21 $. Le loyer applicable pour la période en litige s’élève donc à 792 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

11.      ACCUEILLE la demande du locataire;
12.      FIXE le loyer pour la période contractuelle du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 à 792 $ et CONDAMNE la locatrice à payer au locataire les frais judiciaires de 87 $;

13.      AUTORISE le locataire à déduire des loyers à venir les sommes payées en trop depuis le 1er juillet 2024.