1.          La locataire demande une diminution de loyer en lien avec certains éléments prévus au bail et qui ne lui auraient pas été fournis, soit l’accès à la piscine, à l’air climatisé ainsi qu’au garage.
2.          Les locateurs contestent la demande.

REMARQUES PRÉLIMINAIRES

3.          La demande de la locataire fait état d’une réclamation à titre de dommages.
4.          Or, les motifs au soutien de la demande sont clairs : la locataire n’a pas eu accès à certains items prévus au bail et réclame en conséquence un ajustement de son loyer. D’ailleurs, les montants réclamés sont mensualisés dans la demande, en fonction des mois pendant lesquels les services n’ont pas été fournis.
5.          Selon les motifs de la demande et les explications de la locataire, l’objet véritable recherché relève plutôt de la demande en diminution de loyer.
6.          En conséquence, le Tribunal a donné les explications requises à la locataire et lui a permis de remédier aux impropriétés de la demande, telle que rédigée[1].
7.          Ainsi, le Tribunal traitera la demande comme une demande de diminution de loyer.

LES FAITS

8.          Les parties étaient liées par un bail de logement du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, pour un loyer mensuel de 2 000 $.
9.          Il a été reconduit du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, puis au 30 juin 2024, pour un loyer de 2 100 $.
10.      Les locateurs ont vendu l’immeuble en septembre 2023 à un tiers.
11.      Le logement est un six et demi, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, qui comprend quatre unités locatives.
12.      Le bail prévoit notamment l’inclusion d’une place de stationnement intérieure et l’accès à la piscine. Selon les termes du bail, la locataire est responsable de l’ouverture et de la fermeture de la piscine.
13.      La locataire témoigne avoir emménagé dans le logement en juillet 2021.
14.      Dès son arrivée au logement, elle a constaté que l’air climatisé ne fonctionnait pas.
15.      En effet, son logement était muni d’une unité murale d’air climatisé, mais celle-ci ne donnait pas de fraicheur. Elle en a avisé le locateur qui lui a répondu que le bail n’incluait pas cet item et il a refusé de la réparer. C’est dans le cadre de la vente de l’immeuble que les locateurs ont fait remplacer l’unité murale d’air climatisé en octobre 2023. Elle fonctionne depuis lors.
16.      Le locateur admet ces faits. Il dit avoir acquis l’immeuble en 2021 et que les unités murales d’air climatisé étaient déjà dans le logement. Il considère que puisque le bail n’en fait pas mention, il n’était pas tenu d’en assurer le fonctionnement.
17.      Ensuite, toujours en juillet 2021, la locataire témoigne qu’elle a embauché un technicien afin d’ouvrir la piscine. Elle témoigne que malgré l’intervention du technicien, la piscine n’a jamais fonctionné correctement. Elle aurait fait à nouveau affaire avec un technicien en mai 2022. Elle ne produit pas de factures ou de rapports des techniciens rapportant leurs constats ni ne les fait entendre à l’audience[2].
18.      Les locateurs nient que la piscine n’était pas fonctionnelle. Ils produisent une photo à cet égard. Ils allèguent avoir fait nettoyer la piscine par leurs employés à quelques reprises.
19.      Selon les échanges de messages entre les parties, les locateurs allèguent une faute de la part du technicien de la locataire, laquelle était responsable de l’ouverture et de la fermeture de la piscine, qui aurait causé un bris.
20.      La locataire indique que la piscine a finalement fonctionné à l’été 2024, soit après la vente de l’immeuble à la suite de l’intervention d’un technicien retenu par la nouvelle locatrice. La facture produite ne permet pas de déterminer l’existence ou la cause d’un problème[3].
21.      Quant au fait qu’elle n’ait pas eu l’usage de l’air climatisé et de la piscine, la locataire réclame une somme totale de 3 250 $, soit une diminution de loyer de 250 $ par mois, de juillet 2021 à septembre 2021, de mai 2022 à septembre 2022 et de mai 2023 à septembre 2023 (13 mois).
22.      Quant au garage intérieur, la locataire explique que celui-ci est situé au sous-sol de l’immeuble. Il est attenant à un logement de type « bachelor » loué à des tiers. La locataire explique qu’entre juillet 2021 et novembre 2023, le locataire du « bachelor » utilisait le garage pour entrer et sortir de son logement[4], celui-ci n’ayant pas d’autre sortie vers l’extérieur. De plus, elle n’a jamais reçu la manette pour ouvrir la porte du garage à distance.
23.      Pour le fait qu’elle n’a pas eu l’usage du garage intérieur, la locataire réclame une somme totale de 1 800 $, soit une diminution de loyer de 150 $ par mois, de juillet 2021 à septembre 2023 (27 mois).

24.      Les locateurs répliquent que bien que la locataire n’eût pas la manette pour ouvrir la porte du garage à distance, elle pouvait l’ouvrir manuellement. De plus, ils nient que le fait que le locataire du « bachelor » utilisait le garage comme entrée et sortie empêchait la locataire d’utiliser celui-ci pour stationner sa voiture.
25.      La locataire n’a jamais envoyé de mise en demeure aux locateurs. À cet égard, la locatrice invoque qu’elle n’a jamais eu connaissance des plaintes de la locataire et que celle-ci entendait réclamer des sommes en lien avec celles-ci.
26.      Par ailleurs, le Tribunal note de la preuve que la locataire a eu des difficultés à acquitter son loyer le 1er du mois à plusieurs reprises. Il appert que c’est dans le cadre de la négociation de la reconduction du bail en mars 2023, que la locataire a commencé à invoquer ses plaintes quant au logement et aux services non fournis.
27.      Ainsi, la locataire a retenu le paiement de son loyer de septembre 2023, soit concurremment à la vente de l’immeuble par les locateurs, alléguant les problèmes ici soulevés quant à la piscine, à l’air climatisé et au garage.
28.      Ce refus de paiement a mené à une décision[5] du Tribunal, qui condamne la locataire à payer le solde du loyer de septembre, qui avait été acquitté en partie avant l’audience, et fait état de ses plaintes quant au logement. C’est dans les jours suivant cette décision que la locataire a déposé la demande dans le présent dossier.

ANALYSE ET DÉCISION

29.      Le Tribunal rappelle que le fardeau de faire la preuve des faits qui soutiennent ses prétentions appartient à celui qui souhaite faire valoir ses droits, soit ici la locataire, en vertu des articles 2803, 2804 et 2845 C.c.Q., qui se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. »

30.      L’auteur Léo Ducharme expliquait le fardeau de la preuve de la manière suivante :

« S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra[6]. »

[Nos soulignements]

31.      Les locateurs doivent garantir au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail et que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué et l'entretenir à cette fin, comme il est prévu aux articles 1854, 1910 et 1912 du Code civil du Québec[7] (ci-après « C.c.Q. ») :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

« 1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d’habitabilité est sans effet. »

«1912. Donnent lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail:

1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement;

2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement. »

32.      L’article 1863 C.c.Q. stipule que l'inexécution d'une obligation des locateurs, prévue par la loi ou le bail permet au locataire de demander, entre autres, une diminution du loyer.
33.      Pour réussir son recours, la locataire doit donc démontrer par prépondérance de preuve[8] que les locateurs ont omis de lui fournir la jouissance des lieux et de maintenir le logement dans un bon état d’habitabilité.
34.      Ces obligations des locateurs de fournir la jouissance des lieux et de maintenir le logement dans un bon état d’habitabilité sont des obligations de résultat et en conséquence, les moyens de défense qu’ils peuvent faire valoir sont limités[9].
35.      La perte de jouissance de la locataire doit être réelle, sérieuse, significative et substantielle[10].
36.      Si les manquements sont démontrés à la satisfaction du Tribunal, celui-ci évaluera la valeur objective de la perte locative subie par la locataire. En effet, la diminution de loyer vise à rétablir l’équilibre contractuel entre les parties[11].
37.      Le Tribunal conclut que la locataire s’est partiellement déchargée de son fardeau de preuve.
38.      D’abord, quant à la piscine, la locataire échoue à faire la preuve d’un manquement des locateurs.
39.      En effet, elle ne produit aucune preuve, outre son témoignage, que celle-ci n’était pas fonctionnelle ni que la cause du problème incombait aux locateurs et non à son technicien qui n’aurait pas ouvert celle-ci conformément aux règles de l’art.
40.      Or, en présence de témoignages contradictoires et également crédibles de la locataire et des locateurs quant au fonctionnement de la piscine, le fardeau de preuve appartenant à la locataire, celle-ci verra sa demande rejetée.
41.      Quant au garage, la preuve révèle que la locataire n’a jamais reçu la manette.
42.      Or, ceci ne signifie pas qu’elle ne pouvait pas utiliser le garage pour stationner son véhicule, puisque la preuve non contredite démontre qu’elle aurait pu ouvrir la porte manuellement.
43.      De plus, la locataire allègue que puisque le garage était l’entrée du logement du sous-sol, elle ne pouvait y stationner ce véhicule.
44.      Elle ne produit pas de photos ou d’autres éléments qui permettent au Tribunal de constater ceci.
45.      Au contraire, tel que l’allèguent les locateurs, il est probable qu’il soit possible à la fois de stationner un véhicule dans le garage et d’y circuler puisqu’il est nécessaire pour la personne qui se stationne de pouvoir sortir et entrer du véhicule.
46.      Mais il y a plus.

47.      Pour que les locateurs soient obligés à exécuter leur obligation, encore faut-il qu’ils soient en demeure[12] de le faire. La mise en demeure peut exceptionnellement exister de plein droit[13] ou par les termes du contrat ou d’une demande extrajudiciaire[14].
48.      En effet, « La demeure consiste en une reconnaissance formelle du défaut du débiteur d’exécuter son obligation. On parle de « mise en demeure » lorsque le créancier signale au débiteur son inexécution et le prie d’y remédier. Une fois mis en demeure, le débiteur dispose d’un délai raisonnable pour agir (art. 1595, al. 2 et 1596 C.c.Q.). Il ne devient « en demeure » qu’à l’expiration de ce délai. À l’opposé, dans les cas où le créancier profite d’un motif de demeure par l’effet de la loi ou par les termes du contrat, il n’existe pas un tel décalage puisque le débiteur est alors constitué « en demeure » automatiquement et sans qu’une « mise en demeure » soit requise (art. 1594, al. 1
    et 1597 C.c.Q.) [15]. »
49.      Il va de soi que pour qu’un locataire puisse exiger une diminution de loyer et des ordonnances contre le locateur, la preuve doit être faite que celui-ci connaissait les problèmes reprochés, que la correction de ceux-ci était exigée par le locataire et, qu’à défaut d’exécuter les travaux demandés, des recours seraient intentés contre lui pour obtenir réparation.
50.      Ici, la preuve n’est pas prépondérante à l’effet que les locateurs connaissaient les problèmes allégués quant à la piscine et au garage et surtout que la locataire entendait exiger une indemnisation à défaut par les locateurs de corriger ces problèmes.
51.      Au contraire, il apparait au Tribunal que la locataire avait des problèmes financiers qui faisaient en sorte qu’elle peinait à payer son loyer le 1er du mois.
52.      Ainsi, elle était tributaire de la tolérance des locateurs et il semble que ce soit uniquement lorsque la locataire a su que la vente de l’immeuble était imminente, qu’elle a commencé à exiger compensation pour les problèmes rencontrés.
53.      À ce moment, la locataire a tenté de se faire justice à elle-même en retenant le loyer de septembre 2023. La décision[16] faisant état de ses plaintes a été signée le 25 janvier 2024 et la demande en diminution de loyer a été produite le 6 février 2024.
54.      Ce n’est donc pas en temps opportun, soit lorsque les locateurs pouvaient corriger la situation, que la locataire les a mis en demeure et pour ce motif, sa demande relative à la piscine et au garage sera rejetée.
55.      Quant à l’air climatisé, le Tribunal constate effectivement que les locateurs ont manqué à leurs obligations.
56.      En effet, bien que cet item ne soit pas spécifiquement mentionné au bail, il s’agit d’un accessoire apparent du logement qui devait fonctionner[17]. En effet, il n’est pas nécessaire que le bail mentionne tous et chacun des items du logement pour que ceux-ci soient inclus; ainsi, on n’y mentionne pas l’usage de la douche ou de l’évier ou du système de chauffage, mais ceux-ci sont inclus et doivent fonctionner. Il en est de même pour l’unité murale de climatisation.
57.      Dans ce cas, bien que la locataire n’ait pas envoyé de mise en demeure, le refus exprimé par les locateurs de réparer l’air climatisé, qui constitue un refus de donner suite à leurs obligations[18], est une exception à l’obligation d’envoyer une mise en demeure.
58.      Ainsi, pour les trois périodes estivales pendant lesquelles la locataire aurait dû avoir une unité d’air climatisé fonctionnelle, le Tribunal octroie une diminution de loyer globale de 300 $ afin de rétablir l’équilibre contractuel entre les parties.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

59.      ACCUEILLE en partie la demande;
60.      CONDAMNE les locateurs à payer à la locataire une somme de 300 $ en diminution de loyer, plus les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q. depuis le 6 février 2024, et les frais de 138 $;
61.      REJETTE la demande pour le surplus.

[1] Tel que cela a été fait dans les affaires Nasser c. 9258-8854 Québec inc., 2020 QCRDL 7277 (CanLII) qui réfère à sa note 2 aux décisions Dallaire c. Place pour rester, 2018 QCRDL 24287. Requête pour permission d’en appeler rejetée, Place pour rester c. Dallaire, 2018 QCCQ 8205.

[2] Le Tribunal a avisé la locataire de l’interdiction de ouï-dire (art. 2843 C.c.Q.) et lui a donné l’opportunité de remettre le dossier afin d’assigner les témoins nécessaires, ce qu’elle a refusé.

[3] Ibid note 2.

[4] La locataire allègue l’illégalité et la dangerosité de cette situation, lesquelles ne peuvent être démontrées par simple témoignage de la locataire, témoin de faits, celle-ci n’étant pas un expert autorisé à donner son opinion, tel qu’expliqué à l’audience.

[5] Farjana c. Hernandez, 2024 QCTAL 2381.

[6] Léo DUCHARME, Précis de la preuve, 6e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2005, p. 62.

[7] CCQ-1991

[8] Art. 2803 et 2804 C.c.Q.

[9] Baudouin et als, Les obligations, 5e édition, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc. 1998, pp. 36 et 37. « ... dans le cas d’une obligation de résultat, la simple constatation de l’absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l’inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d’une preuve de simple absence de faute, c’est-à-dire démontrer que l’inexécution ou le préjudice subi provient d’une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d’absence de faute. » (Nos soulignements)

[10] LAMY D., La diminution de loyer, Ed. Wilson & Lafleur Ltée, 2004. pp. 29 et 30.

[11] Voir à ce sujet Girard c. Placements Bédard, J.L. 84-53 (R.L.) : « Le recours en diminution de loyer est de nature « quantis minoris », c'est-à-dire qu'il cherche à rétablir un équilibre entre la prestation du locateur et celle de la locataire; en vertu du bail, le locateur doit procurer à la locataire la jouissance du logement qui y est décrit; en contrepartie, la locataire doit payer le loyer dont le montant doit équivaloir aux droits que le contrat lui procure. Or, dès que la locataire n'a plus la jouissance des lieux comme elle devrait l'avoir, elle peut exercer le recours en diminution de loyer afin que son obligation soit réduite en proportion du trouble qu'elle endure. »

[12] Art. 1590 C.c.Q.

[13] Art. 1597 C.c.Q.

[14] Art. 1594 C.c.Q.

[15] Vézina, Nathalie et Langevin, Louise, « La mise en œuvre du droit à l'exécution de l’obligation », EYB2019CDD130.

[16] Ibid note 4.

[17] Art. 1854 C.c.Q. précité.

[18] Art. 1597 (2) C.c.Q.