[1]         Le locateur a produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l'article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Il demande également les frais.

[2]         Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[2].

[3]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 845,00 $.

[4]         À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.

[5]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

[6]         Lors de l'audience du 16 avril 2024, prévue pour la fixation du loyer 2023-2024, le Tribunal se retrouve face à un dossier ne contenant pas de preuve de notification du Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après « Formulaire RN »).

[7]         Le dossier ne contient pas non plus ledit Formulaire RN, seul l'outil de calcul disponible en ligne sur le site Web du Tribunal administratif du logement a été notifié. 

[8]         Le Tribunal interroge le locateur au sujet de ce manquement.

[9]         Il admet que le Formulaire RN n’a pas été complété ni notifié au locataire. Il allègue toutefois avoir notifié et déposé l’outil de calcul.

[10]     Il allègue que les deux documents contiennent les mêmes informations, et que son erreur n’est qu’une technicalité qui ne devrait pas empêcher la fixation du loyer.

[11]     Le locataire affirme ne pas avoir été notifié du Formulaire RN et ne l’avoir jamais vu auparavant.

[12]     Ainsi, tel qu’il appert du dossier et des témoignages, seule la demande de modification a été notifiée dans les délais au locataire.

[13]     La notification du Formulaire RN est une « nouvelle » obligation édictée suivant l'entrée en vigueur de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3] en août 2020 :

« 56.3 . Lorsque le Tribunal est saisi d'une demande de fixation de loyer, le locateur doit, dans les 90 jours suivant la date de la transmission, par le Tribunal, du formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation, déposer au dossier ce formulaire dûment complété.

Il doit également, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire complété au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification. Lorsque le demandeur est le locateur et qu'il fait défaut de produire au dossier du Tribunal cette preuve de notification dans le délai requis, la demande est alors périmée et le Tribunal ferme le dossier.

Malgré les articles 56.1 et 56.2, le demandeur n'a pas à notifier les pièces ni une liste des pièces au soutien de sa demande et il n'a pas à déposer une telle liste au dossier du Tribunal.

Le présent article ne s'applique pas à une demande de révision du loyer d'un logement à loyer modique au sens de l'article 1984 du Code civil. »

(Notre soulignement)

[14]     Comme il vient d'être précisé, la Loi sur le Tribunal administratif du logement a remplacé la Loi sur la Régie du logement[4]. L'obligation de notification du Formulaire RN au Tribunal existait tout de même sous l'ancienne Loi, comme il est possible de le constater au Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[5], mais elle n'exigeait pas d'en notifier une copie au locataire :

« 8. Après avoir reçu une demande de fixation de loyer, de contestation du réajustement de loyer ou une demande pour statuer sur une modification du bail, la Régie fait parvenir au locateur 2 exemplaires du formulaire qu'il doit remplir en y indiquant tous les renseignements nécessaires à la fixation du loyer, notamment les revenus ainsi que les dépenses d'exploitation et d'immobilisation de l'immeuble.

Le présent article ne s'applique pas à une demande de révision du loyer d'un logement à loyer modique au sens de l'article 1984 du Code civil.

9. Le locateur doit retourner au bureau de la Régie un exemplaire du formulaire dûment rempli dans les 20 jours de la mise à la poste de ce formulaire par la Régie.

Les pièces justificatives et les factures doivent être produites lors de l'audience à moins que le locateur ne les ait déjà déposées au bureau de la Régie. »

(Notre soulignement)

[15]     La nouvelle Loi vient donc d'abord, au premier alinéa de l'article 56.3, allonger le délai de notification du Formulaire RN au Tribunal à 90 jours plutôt que 20 jours.

[16]     Le législateur prend toutefois la peine, au deuxième alinéa du même article, de préciser une nouvelle obligation du locateur qui est de transmettre au Tribunal, toujours dans un délai de 90 jours, une preuve de notification de ce même formulaire au locataire. Le législateur prend d'ailleurs la peine de préciser explicitement la sanction du défaut de respecter ce délai.

[17]     Cette conséquence, soit la péremption de la demande, est d'ailleurs la même que celle prévue à l'article 56.2 encadrant la notification de la demande elle-même.

[18]     Il est clair pour le Tribunal que le Législateur souhaitait, par cet ajout délibéré aux obligations du locateur et de sa conséquence en cas de défaut, souligner l'importance du Formulaire RN, des informations qu'il contient et que le locataire en soit dûment informé avant de se présenter en audience afin de se préparer une défense s'il y a lieu et d'éviter des ajournements.

[19]     En effet, en matière de fixation de loyer, le Formulaire RN est la source de toutes les informations servant au calcul de l'augmentation devant être octroyée. Il serait même facile d'argumenter qu'il est plus important que la demande elle-même, puisqu'il contient à la fois la somme réclamée et le justificatif de cette somme, ce que la demande ne précise pas. Le Formulaire RN est d'autant plus important en fixation de loyer, puisque le locateur n'a pas l'obligation de transmettre au locataire les pièces au soutien de sa demande avant l'audience[6].

[20]     Bien qu'une audience en fixation de loyer ne présente généralement pas de questions de droit très complexes et que les interventions du locataire se résument principalement à commenter des questions de fait et vérifier la preuve admise par la locatrice, particulièrement des factures, le locataire est tout de même en droit de s'y préparer et d'en connaître les principaux enjeux avant de s'y présenter.

[21]     Lorsqu'un locateur dépose une demande de fixation, une copie du Formulaire RN lui est transmise avec un accusé de réception expliquant bien les différentes obligations devant être accomplies afin de faire procéder le dossier.

[22]     Dans le présent dossier, l'accusé de réception a été envoyé à l'adresse courriel inscrite à la demande du locateur[7] le 21 mars 2023 et le locateur a confirmé, séance tenante, qu’il s’agissait bien de son adresse courriel.

[23]     Selon l’article 31 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information[8] :

« 31. Un document technologique est présumé transmis, envoyé ou expédié lorsque le geste qui marque le début de son parcours vers l'adresse active du destinataire est accompli par l'expéditeur ou sur son ordre et que ce parcours ne peut être contremandé ou, s'il peut l'être, n'a pas été contremandé par lui ou sur son ordre.

Le document technologique est présumé reçu ou remis lorsqu'il devient accessible à l'adresse que le destinataire indique à quelqu'un être l'emplacement où il accepte de recevoir de lui un document ou celle qu'il représente publiquement être un emplacement où il accepte de recevoir les documents qui lui sont destinés, dans la mesure où cette adresse est active au moment de l'envoi. Le document reçu est présumé intelligible, à moins d'un avis contraire envoyé à l'expéditeur dès l'ouverture du document.

Lorsque le moment de l'envoi ou de la réception du document doit être établi, il peut l'être par un bordereau d'envoi ou un accusé de réception ou par la production des renseignements conservés avec le document lorsqu'ils garantissent les date, heure, minute, seconde de l'envoi ou de la réception et l'indication de sa provenance et sa destination ou par un autre moyen convenu qui présente de telles garanties. »

(Nos soulignements)

[24]     Ainsi, le locateur est présumé avoir reçu le Formulaire RN par le TAL par l’accusé-réception transmis par courriel en date du 21 mars 2023.

[25]     Ce courriel pouvait se lire ainsi (caractères en gras dans le texte original) :

« (...)

De plus, vous devez dans les 90 jours suivants la date de la transmission du Formulaire de renseignements nécessaires ci-joint, déposer au dossier du Tribunal ce formulaire dûment complété.

Vous devez également, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire rempli au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification. Si vous êtes le locateur et que vous faites défaut de produire au dossier du Tribunal cette preuve de notification dans le délai requis, le Tribunal fermera le dossier.

(...) »

[26]     Cette obligation est également rappelée sur le Formulaire RN lui-même, dans un texte encadré, bien en vue et en caractère gras. Si le locateur a choisi de faire fi des instructions claires et limpides apparaissant dans ces documents, il ne peut maintenant plaider sa propre turpitude.

[27]     De plus, pour reprendre les termes du greffier spécial Me William Durand[9] quant à l’utilisation de l’outil de calcul :

« [27]   L’argument de la locatrice tient principalement à la notification aux locataires de « l’outil de calcul » à l’intérieur du délai de 90 jours. Cette feuille de calcul mise à la disposition des locateurs et des locataires sur le site Web du Tribunal administratif du logement contient effectivement plusieurs montants se retrouvant également dans le Formulaire RN.

[28]   Il faut toutefois noter la mise en garde accompagnant cette feuille de calcul lorsque consultée en ligne :

Cet outil de calcul en ligne est mis à la disposition des locateurs et locataires afin de faciliter les négociations pour l'établissement d'une augmentation du loyer juste et raisonnable. Les montants indiqués par le locateur n'ont fait l'objet d'aucune vérification par le Tribunal administratif du logement et n'engagent que lui-même.

Le Tribunal administratif du logement décline toute responsabilité à la suite d'une entente intervenue entre les parties sur la base des informations transmises dans ce formulaire par le locateur.

Ce calcul simplifié ne prévoit pas certaines situations particulières qui pourraient être traitées en fixation judiciaire, par exemple la mise en place d'un service qui occasionne de nouvelles dépenses d'exploitation, ou encore la présence d'une dépense qui ne bénéficie pas à l'ensemble des occupants de l'immeuble.

[29]   La version PDF contient quant à elle la mention suivante :

IMPORTANT: Ce formulaire est un outil de négociation à l’usage des locataires et des locateurs. IL NE DOIT PAS ÊTRE RETOURNÉ AU TRIBUNAL.

[30]   Il est clair, par ces mentions, que cette feuille de calcul ne tient pas lieu et place du Formulaire RN. Cette feuille de calcul, spécialement lorsque remplie en ligne sur le site Web du Tribunal, ne contient également pas tous les renseignements qu’il est possible de trouver sur le Formulaire RN, notamment le détail des réparations ou améliorations majeures, qui justifient bien souvent une grande portion de l’augmentation de loyer.

[31]   Le soussigné est d’avis que si le législateur avait voulu que le locateur informe le locataire des montants justifiant sa demande d’augmentation de loyer sans autres formalités ou obligations de forme, il aurait choisi d’autres mots moins spécifiques que « formulaire relatif aux renseignements nécessaires ». »

(Nos soulignements)

[28]     D’ailleurs, le locateur admet avoir vu deux types de formulaires sur le site internet du TAL, soit un qu’il qualifie « d’automatique », référant ainsi à l’outil de calcul interactif de négociation, et un « à remplir à la main ». Il a choisi le formulaire automatique qui semblait plus complet et facile d’utilisation.

[29]     Pour toutes ces raisons, et considérant que le locateur avait jusqu'au 19 juin 2023 pour notifier le Formulaire RN au locataire, le Tribunal ne peut que constater la péremption[10] de la demande de fixation de loyer.

[30]     Le Tribunal a offert au locateur de l'entendre sur les motifs qui pouvaient justifier de le relever de son défaut[11], mais celui-ci n'avait aucune justification valable à cet égard. En effet, l’ignorance de la loi ou le manque de diligence, même en l’absence de mauvaise foi, ne peut constituer une excuse valide[12].

[31]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[32]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime du Tribunal à l'effet que l'outil de calcul n'équivaut pas au Formulaire RN[13];

[33]     CONSIDÉRANT l'absence du Formulaire RN au dossier du locateur;

[34]     CONSIDÉRANT l'absence de preuve de notification au locataire du Formulaire RN;

[35]     CONSIDÉRANT l'absence de motif raisonnable justifiant de ne pas avoir transmis au Tribunal le Formulaire RN et sa preuve de notification au locataire dans le délai légal;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[36]     CONSTATE la péremption de la demande.

[37]     REJETTE la demande d'être relevée du défaut.

[38]     Le locateur assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01.

[3] RLRQ, c. T-15.01.

[4] LRQ, c. R-8.1.

[5] RRQ, c. R-8.1, r. 5.

[6] Article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01.

[7] [...]@gmail.com   

[8] Chapitre C-1.1.

[9] Garceau c. Côté, 2021 QCTAL 27367 (CanLII).

[10] Article 2878 du Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991.

[11] Article 59, de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01.

[12] Gagnon c. Éthier, R.L. révision Montréal 31-050506-023V-060120, le 14 mai 2007, j. a. Bissonnette et Jodoin.

[13] Voir notamment Garceau c. Côté, 2021 QCTAL 27367 (CanLII); Storm c. Lavertu Jolin, 2022 QCTAL 36327 (CanLII); 128724 Canada inc. c. Hajjam, 2023 QCTAL 19426 (CanLII); Ranger c. Rabey, 2023 QCTAL 26515 (CanLII); Meisner c. O'Neil, T.A.L., 2021‑03-02, 2021 QCTAL 5157; Inspire immobilier inc. c. Meilleur, T.A.L., 2022 QCTAL 11166.