1.          La locataire réclame une diminution de loyer (900 $ par mois à compter du 1er juillet 2023); des dommages matériels (3 100 $), moraux (2 000 $) et punitifs (2 000 $) et le paiement des frais[1].
2.          À l’audience, elle se désiste d’un amendement déposé le 19 février 2024, qui visait essentiellement à réunir le présent dossier avec d’autres, qui ont été entendus ou ont fait l’objet d’un désistement[2].

CONTEXTE

3.          Les parties étaient liées par un bail reconduit du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, au loyer mensuel de 1 200 $.
4.          La locataire a occupé le logement du deuxième étage entre les mois de juillet 2022 et décembre 2023, le quittant le 30 décembre 2023, en raison de divers problèmes affectant sa jouissance paisible des lieux.
5.          Madame Hebert témoigne concernant le principal problème ayant troublé sa jouissance paisible, soit le bruit émanant du logement situé au rez‑de‑chaussée, occupé par une famille à compter du 1er juillet 2023.
6.          Durant la journée, alors que les parents avaient quitté pour le travail, le fils écoutait de la musique à très haut volume. Ce bruit, ainsi que les fortes vibrations, dérangeaient la locataire qui devait porter des écouteurs pour travailler de la maison.
7.          À partir de son cellulaire, elle diffuse des enregistrements captés en novembre et en décembre, les deux mois durant lesquels la situation était pire, déclare-t-elle.
8.          Durant ces mois, elle appelle souvent la police et la relation s’envenime. La locataire n’ose plus sortir de l’immeuble, par crainte de le croiser. Il lui crie des menaces, allant même jusqu’à menacer de la tuer.
9.          Cela mènera à une ordonnance enjoignant le fils des locataires du rez‑de‑chaussée de ne pas s’approcher de la locataire et de son fils.
10.      De plus, durant cette même période, ses pneus sont crevés à deux occasions, ce qu’elle impute au fils des locataires. Elle réclame donc 1 000 $ à titre de dommages matériels en lien avec la perte de ses pneus.
11.      La locataire se plaint aussi du fait que l’immeuble n’était pas sécuritaire et de l’état du logement, qui nécessitait plusieurs réparations :

• Peu de temps après son arrivée au logement, le réfrigérateur, inclus au bail, ne fonctionne pas bien.

La locataire informe le locateur par téléphone le 16 août 2022 que de l’eau s’accumule dans le réfrigérateur, ce que confirme un message texte transmis le lendemain 17 août.

D’autres messages sont échangés entre les parties à ce sujet. Le locateur demandera à la locataire de dégivrer l’appareil, affirmant qu’il fonctionnerait mieux ensuite, ce que la locataire refuse de faire.

Elle déplore avoir dû subir trois remplacements de réfrigérateurs et affirme avoir subi des pertes d’aliments d’une valeur de 500 $.

• Le mauvais fonctionnement de la cuisinière, qui ne fonctionne pas bien, les aliments mettant beaucoup de temps à cuire. La locataire dénonce ce problème par message texte. L’appareil sera remplacé mais celui qui le remplace ne fonctionne pas mieux, le four ne chauffant pas suffisamment.

Selon la locataire, ce qui aurait nécessité un temps de cuisson de 40 minutes prend plutôt une heure.

Bien qu’elle affirme avoir dénoncé que le second appareil ne chauffait pas bien, madame Hebert ne trouve aucun message pour appuyer ses dires.

• La locataire prétend que les lieux n’étaient pas sécuritaires.

Du ruban adhésif était fixé sur le contour de la porte du solarium et les escaliers extérieurs adjacents à cette porte n’étaient pas fixés à l’immeuble, affirme‑t‑elle, ce qui explique qu’elle ne sortait pas par cette issue.

Elle ne peut toutefois démontrer avoir dénoncé ce problème aux locateurs.

• Madame Hebert recevait des colis à chaque mois et ces colis étaient déposés devant les escaliers avant.

Au début de son occupation, elle a toujours reçu les colis qu’elle attendait. Toutefois, après que la famille emménage au logement du rez‑de‑chaussée, deux colis qui devaient lui avoir été livrés disparaissent. Elle chiffre cette perte à 200 $ qu’elle inclut dans les dommages matériels réclamés.

• Dès le premier hiver, soit autour du mois de novembre ou de décembre 2022, elle remarque que le chauffage de la salle de bain ne fonctionne pas

Elle informe verbalement les locateurs et la locatrice lui répond que le locateur viendra le réparer : Alex will come and fix it.

Il ne viendra pas, car la locataire leur écrit un message le 23 février 2023, dénonçant la situation.

Malgré cela, le chauffage de la salle de bain n’a jamais été réparé.

• Le chat de la locataire avait remarqué la présence de souris, témoigne madame Hebert, qui a elle‑même trouvé des excréments dans le cabinet situé sous l’évier.

Sur une photo présentée en preuve, il est possible de voir dans ce cabinet des trappes et des excréments. La locataire a mis du ruban adhésif autour de ces armoires, ne souhaitant plus les utiliser vu leur état et aussi pour éviter que des souris en ressortent.

Le locateur lui avait suggéré de placer des trappes, ce qu’elle a refusé.

Aucun message n’est présenté en preuve en lien avec la présence de souris.

12.      Les locateurs témoignent à leur tour.
13.      Madame Venata Stolinchev déclare que la locataire elle‑même faisait du bruit et qu’elle avait aussi des problèmes avec les précédents locataires.
14.      Les locateurs ont tenté de régler le problème. À chaque fois que la locataire les avisait verbalement ou par texte concernant le bruit, madame Stolinchev contactait les locataires du rez‑de‑chaussée, affirme celle-ci.
15.      Par ailleurs, la locataire leur devant des loyers, ils souhaitaient qu’elle parte.
16.      Monsieur Alex Stolinchev s’exprime au sujet des réparations requises par la locataire.
17.      Il affirme que la locataire souhaitait que lui soit fourni un réfrigérateur. Il lui a offert un petit appareil, pour dépanner jusqu’à ce que la réparation soit effectuée.
18.      Toutefois, elle a refusé de prendre le petit réfrigérateur et elle a aussi refusé de donner accès au technicien s’étant présenté pour venir faire la réparation, affirme‑t‑il.
19.      Il s’était entendu avec elle pour une réduction de loyer de 50 $ concernant la perte d’aliments, montant qui fut déduit du loyer.
20.      Une situation similaire s’est produite concernant la cuisinière. La locataire ne voulait pas qu’un technicien vienne la réparer, elle en voulait une neuve.
21.      Une fois que la première cuisinière a été remplacée, les locateurs n’ont reçu aucune nouvelle plainte relativement à la seconde, souligne‑t‑il.
22.      Il était très difficile de communiquer avec la locataire qui lui claquait la porte au visage, la plupart du temps.
23.      Le locateur nie les problèmes de sécurité.
24.      D’une part, le ruban adhésif couvrant le cadre de la porte arrière a été apposé par un locataire précédent pour isoler, dit‑il.
25.      Aussi, la locataire ne lui a jamais dénoncé quelconque problème concernant l’escalier arrière. Le nouveau locataire du logement lui en a parlé et la réparation a été effectuée.
26.      Nous avons toujours répondu à ses demandes, conclut le locateur, ajoutant qu’ils ont fait tout ce qu’ils pouvaient pour tenter de régler le conflit existant entre la locataire et les locataires du dessous.
27.      Cela n’a pas débuté en juillet, dit‑il, précisant que les locataires étaient en chicane en novembre et en décembre.
28.      Enfin, ils n’ont aucune idée de qui aurait pu crever les pneus ou voler les colis appartenant à la locataire.
29.      La locataire réplique. Mis à part à une occasion lors de laquelle le locateur n’accompagnait pas le technicien, elle nie avoir empêché l’accès. Toutefois, comme elle travaille de la maison, elle ne pouvait aller répondre à la porte tout le temps, conclut-elle.

QUESTIONS EN LITIGE

30.      Les locateurs sont‑ils en défaut d’exécuter leurs obligations et, le cas échéant, une diminution et/ou des dommages doivent‑ils être accordés?
31.      La locataire a‑t‑elle subi du harcèlement au sens de l’article 1902 C.c.Q.?

ANALYSE

32.      Conformément au Code civil du Québec, un locateur doit procurer la jouissance paisible du logement et l’entretenir afin qu’il puisse servir à l’usage auquel il est destiné :

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

33.      Le locateur est aussi tenu d’effectuer les réparations nécessaires au bien loué ainsi que de délivrer et de maintenir le logement en bon état d’habitabilité[3].
34.      Et, lorsque le locateur est en défaut d’exécuter ses obligations reliées au bail, le locataire dispose de certains recours, dont l’exécution en nature, une diminution de loyer et la réclamation de dommages[4].
35.      Dans le présent dossier, il a été démontré par prépondérance[5] que du bruit émanant du logement du rez‑de‑chaussée troublait la jouissance paisible à laquelle la locataire avait droit et ce, entre les mois d’août et de décembre 2023.
36.      Le témoignage de la locataire, appuyé par des messages texte datant du début du mois de septembre, démontrent la présence de bruit et la dénonciation aux locateurs, bien avant le mois de novembre.
37.      Quant aux autres problèmes dénoncés, bien que le témoignage de la locataire soit approximatif, il révèle certaines lacunes quant à l’état de réparation du logement et des équipements inclus au bail.
38.      Cela est vrai pour le réfrigérateur et le chauffage de la salle de bain.
39.      Pour le reste, l’absence de dénonciation des problèmes en temps utile fait échec à la demande de diminution.

Diminution

40.      Le bruit émanant du logement voisin, sans aucun doute, a empêché la locataire de jouir paisiblement des lieux, ce qui donne ouverture à la diminution de loyer.
41.      Bien que de façon moins considérable, le mauvais fonctionnement du réfrigérateur ainsi que l’absence de chauffage dans la salle de bain ont aussi diminué la jouissance paisible des lieux.
42.      Le recours en diminution vise à rééquilibrer les prestations des parties. Il est accueilli lorsqu’il y a démonstration d’une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle[6].
43.      La locataire aura droit à une diminution globale et finale de 1 200 $, soit 1 000 $ en lien avec le bruit émanant du logement voisin et 200 $ pour la perte de jouissance découlant du mauvais fonctionnement du réfrigérateur et de l’absence de chauffage dans la salle de bain.
44.      Dans l’établissement de ce montant, le Tribunal tient compte de l’importance du problème de bruit pendant cinq mois, soit du mois d’août au mois de décembre 2023.

Dommages

45.      Contrairement à la diminution de loyer, qui peut être octroyée sans égard à la faute du locateur, pour avoir droit à des dommages, un locataire doit faire la preuve d’une faute, en plus des dommages subis en lien avec cette faute[7].
46.      Dans la présente affaire, l’inaction et la négligence des locateurs à poser quelconque action pour tenter de remédier à certains des problèmes dénoncés constituent une faute et, conséquemment, permet l’octroi de dommages.
47.      Bien que les locateurs avaient peut‑être des motifs pour demander la résiliation du bail de la locataire, ils n’étaient pas exemptés de respecter leur obligation de lui procurer la jouissance paisible des lieux[8].
48.      De la même façon, ils devaient aussi respecter leur obligation d’entretien et de réparation de son logement.
49.      Il est inexplicable que rien n’ait été fait pour remédier à l’absence de chauffage dans la salle de bain.
50.      Par ailleurs, le Tribunal ne retient pas le témoignage du locateur à l’effet que la locataire ait empêché l’accès, trop général et non appuyé, pour conclure que ce fut le cas pour ce problème.

51.      L’inaction des locateurs à exécuter leurs obligations contractuelles a entraîné des troubles et inconvénients importants à la locataire qui n’était plus tranquille dans son logement. Cela justifie l’octroi de dommages.
52.      Aucun dommage matériel ne sera octroyé, faute de preuve suffisante les démontrant.
53.      Au sujet du fardeau de preuve, l'auteur Léo Ducharme s'exprime ainsi :

146. S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra[9].

54.      Rappelons que la locataire a déjà été compensée d’une somme de 50 $ pour la perte de nourriture.
55.      À ce sujet, sa réclamation de 500 $ est jugée exagérée et non fondée.
56.      Quant aux dommages réclamés en lien avec le vol de ses colis et les dommages à ses pneus, ils ne peuvent être adjugés par le présent Tribunal, ne découlant pas d’une faute des locateurs dans le respect de leurs obligations contractuelles relatives au bail.
57.      La locataire aura cependant droit à des dommages moraux[10].
58.      Tel que l’avait déclaré le juge administratif Henri dans Coopérative d’habitation Walkley c. Kameni[11], qui rappelle à juste titre que l’évaluation de ces dommages constitue un défi, le Tribunal juge que les inconvénients subis en lien avec le défaut d’assurer la jouissance paisible et de réparer le chauffage déficient justifient une somme de 500 $.
59.      Rappelons que ces dommages visent à compenser les troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques[12].

Harcèlement

60.      La locataire réclame des dommages punitifs, invoquant avoir subi du harcèlement conformément à l’article 1902 du Code civil du Québec :

1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.

Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

61.      Dans Sarault c. Ohana[13], la juge administrative Jodoin citant elle‑même un article de Me Pierre Pratte[14], rappelle la définition du harcèlement :

[77] L'article 1902 du Code civil du Québec fait partie des obligations inhérentes au bail.

[78] Dans son article intitulé « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec », l'auteur Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit :

« Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement ».

[79] Il ajoute ce qui suit :

« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement; elle doit être une tactique choisie dans la mise en œuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire » .

[80] À cet égard, il fut reconnu que le harcèlement ne peut être apprécié de façon subjective puisque cela reviendrait à qualifier la situation à partir de la perception personnelle du locataire.

[81] Comme mentionné ci-haut, la relation contractuelle des parties a été jalonnée de conflits et litiges acrimonieux et ce, depuis, semble-t-il l’arrivée du locataire dans le logement il y a plusieurs années. Dans les décisions soumises, on peut y lire certains constats.

[Soulignements ajoutés]

62.      Tel qu’il ressort de cette définition, le harcèlement implique une intention de nuire ou de déranger dans un but recherché. Il est important de rappeler que toute restriction à la jouissance ou présence d’un conflit ne constitue pas nécessairement du harcèlement[15].
63.      Or, aucune preuve de tel harcèlement n’a été faite dans la présente affaire, les menaces et actes d’intimidation émanant du fils des locataires du logement du rez‑de‑chaussée relevant davantage du domaine criminel.
64.      Compte tenu de ce qui précède, la locataire n’aura pas droit aux dommages punitifs réclamés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

65.      DIMINUE le loyer d’un montant de 1 200 $ en raison de la perte de jouissance découlant du bruit provenant du logement voisin, du mauvais fonctionnement du réfrigérateur et de l’absence de chauffage dans la salle de bain;

Et, en conséquence :

66.      CONDAMNE les locateurs à payer à la locataire une somme de 1 200 $ à titre de diminution globale et finale en raison de la perte de jouissance découlant du bruit provenant du logement voisin, du mauvais fonctionnement du réfrigérateur et de l’absence de chauffage dans la salle de bain;
67.      CONDAMNE le locateur à payer à la locataire une somme additionnelle de 500 $, à titre de dommages moraux, plus les frais de 96,75 $[16];
68.      REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[1] À noter que les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec ne sont pas réclamés.

[2] N/D : 757187, 757194 et 757206.

[3] 1864 et 1910 C.c.Q.

[4] Art. 1863 C.c.Q.

[5] Art. 2803, 2804 et 2845 C.c.Q.

[6] Denis Lamy, La diminution de loyer, Wilson & Lafleur Ltée, 2004, p. 29-30.

[7] Art. 1607 C.c.Q.

[8] Art. 1854 C.c.Q.

[9]  Précis de la preuve, 6e édition, 2005, Wilson & Lafleur Ltée, p. 62, #38.

[10] Art. 1607 C.c.Q.

[11] 2021 QCTAL 9441.

[12] Mirza c. Chowdhury, 2013 QCRDL 38512.

[13] 2018 QCRDL 23695.

[14] Le harcèlement envers les locataires et l’article 1902 du Code civil du Québec, (1996) 56 R. du B. 3, 6.

[15] Denis Lamy, Le harcèlement entre locataires et propriétaires, Montréal, Éditions Wilson & Lafleur ltée 2004, p. 206 et ss.

[16] Conformément au Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T‑15.01, r. 6.