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Investissement Aylmer inc. c. Nassrallah |
2021 QCTAL 608 |
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TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT |
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Bureau dE Laval |
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No dossier : |
445258 36 20190225 G |
No demande : |
2699717 |
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Date : |
12 janvier 2021 |
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Devant la juge administrative : |
Marie-Louisa Santirosi |
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Les Investissement Aylmer Inc. |
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Locatrice - Partie demanderesse |
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c. |
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Gina Nassrallah |
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Locataire - Partie défenderesse |
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et |
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Nada Khoury |
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Caution - Partie défenderesse |
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D É C I S I O N
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[1] La compagnie locatrice (ci-après la locatrice) a intenté un recours en résiliation de bail en raison du bruit causé par la locataire et par amendement du 10 mars 2020, la résiliation pour le défaut de la locataire de se conformer à une ordonnance de la cour de payer le loyer le premier jour de chaque mois.
[2] Le 16 novembre 2020, les parties étaient devant le Tribunal. Le dossier fut remis pour encombrement du rôle. Cependant, le procureur de la locatrice déclare qu’il avait été convenu devant le juge administratif qu’il se désistait du motif de résiliation pour le bruit, et de la réclamation contre la caution, Mme Khoury, puisqu’elle ne fait pas partie du renouvellement.
[3] La soussignée prend acte des désistements.
[5] Le 29 octobre 2019, le Tribunal a résilié le bail pour loyer impayé et comme second motif, pour les retards fréquents dans les paiements et advenant le cas où la résiliation n’intervenait pas en raison de l’article 1883 C.c.Q. ordonnait à la locataire de payer son loyer le 1er jour de chaque mois pour les prochains 24 mois[1].
[6] La locataire n’était pas présente et, pour cette raison, n’a pu offrir une défense. Elle expliquera que c’était l’anniversaire de sa fille. Elle aurait tenté de reporter la date d’audience par téléphone, pour se faire répondre qu’il fallait un consentement. La locataire ne s’est donc pas déplacée. Qui plus est, la locataire n’a pas porté le jugement en appel ou demandé la rétractation.
[7] La décision est donc passée en chose jugée.
[8] Ceci étant, la preuve démontre que malgré le jugement, la locataire n’a pas modifié son comportement et, verse son loyer en retard. La locatrice démontre également le retour d’un chèque sans fond.
[9] La locataire ne dément pas les retards, mais elles les imputent en partie à la négligence du concierge de venir le quérir le premier jour de chaque mois. Elle démontre, en produisant des messages textes, qu’il est même arrivé que ce soit lui qui retarde indûment la perception. Elle considère la faute de part et d’autre et comprend difficilement pourquoi elle devrait assumer la totalité du fardeau de payer le loyer pour le 1er du mois, alors que le concierge peut lui en retarder la perception.
[10] Elle ajoute ne pas être la seule de l’immeuble à subir ce problème, mais la locatrice semble tolérer le retard des autres occupants, une injustice qu’elle s’explique difficilement.
[11] Il s’agit de la preuve pertinente au dossier.
[12] En l’instance, le Tribunal n’est pas saisi d’un recours en résiliation pour retards fréquent, mais pour le motif que la locataire n’a pas respecté un ordre de cour.
[13] La doctrine et la jurisprudence sont à l'effet que le Tribunal ne possède pas de pouvoir discrétionnaire dans le cas d'une demande de résiliation suite au non-respect d'une ordonnance émise en vertu de l'article 1973 du Code civil du Québec. Sur ce sujet, Me Pierre-Gabriel Jobin mentionne ce qui suit :
« En matière de louage résidentiel, d'une part, une disposition expresse confère au Tribunal le pouvoir discrétionnaire de refuser la résiliation demandée et d'ordonner plutôt l'exécution en nature de l'obligation violée; si toutefois, le locataire, ensuite, persiste dans son défaut et que les locateurs formulent une seconde demande de résiliation, elle sera accordée automatiquement. Il s'agit d'une sorte d'ultimatum lancé au locataire[2]. »
[14] La défense de la locataire est certes intéressante dans le cadre d’un recours en résiliation pour le paiement en retard du loyer, mais ne peut excuser les retards lorsque le Tribunal a déjà émis des ordonnances à respecter.
[15] Une ordonnance, comme celle concernée dans la décision, sera émise en vertu de l'article 1973 C.c.Q. pour tempérer la rigueur de la résiliation. Elle donne ainsi une chance au locataire de s'amender malgré la démonstration d'un préjudice sérieux subi par le locateur.
[16] Cependant, comme le précisent les auteures Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy[3], lorsqu'un locataire ne se conforme pas à l'ordonnance, « le locataire fautif ne pourra pas soulever les moyens de défense qu'il aurait pu invoquer à l'encontre de la demande initiale », et dans l'hypothèse où le locateur requiert la résiliation du bail, le Tribunal administratif du logement ne pourra la refuser.
[17] Il s’agit de la situation actuelle.
[18] Le bail sera donc résilié.
[19] Le préjudice causé à la locatrice ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[20] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;
[21] CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires de 101 $.
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Marie-Louisa Santirosi |
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Présence(s) : |
la mandataire de la locatrice Me Pierre-Olivier Bouvier-Leblanc, avocat de la locatrice la locataire |
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Date de l’audience : |
23 décembre 2020 |
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[1] Dossier 445252 36 20190225 G décision du 29 octobre 2019.
[2] Pierre-Gabriel Jobin, Le louage, 2e édition, Les éditions Yvon Blais Inc., Cowansville, 1997, p. 299.
[3] Thérèse ROUSSEAU-HOULE et Martine DE BILLY, Le bail du logement : analyse de la jurisprudence, Montréal, Wilson & Lafleur, 1989, p. 172.
AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.