[1]         Le locateur a produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »), ainsi qu’une demande de remboursement des frais.

[2]         Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après : « Règlement »).

[3]         Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par le locateur durant l'année de référence.

[4]         En tant que demandeur, le locateur assume le fardeau de prouver[3], lors de l'audience, les montants inscrits au formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « Formulaire »).

[5]         Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[4].

[6]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 595,00 $.

[7]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

[8]         La partie demanderesse a soumis au Tribunal les pièces justificatives au soutien du Formulaire.

[9]         Lors des auditions, le Tribunal a procédé à certaines corrections du Formulaire séance tenante en fonction de la preuve administrée.

[10]     Par ailleurs, il appert des témoignages concordants des parties que la locataire bénéficiait, de longue date, de l’usage d’un casier et d’un stationnement dont elle fut privée en février 2023 par le locateur.

[11]     Pour la locataire, ce dernier événement justifie non pas une hausse, mais une diminution de son loyer.

[12]     À noter que le Tribunal évacue d’emblée la question du stationnement, objet d’un litige pendant d’après les parties.

[13]     Si le Règlement contient essentiellement des normes visant à l’ajustement à la hausse des loyers, il en porte également certaines traitant d’une diminution possible, dans certaines circonstances.

[14]     À cet égard, l’article 8 du Règlement prévoit ce qui suit :

« 8. Le tribunal réduit le loyer exigible dans la mesure où le locateur a fait défaut durant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer de maintenir la qualité des services ou de procurer l’usage d’un accessoire ou d’une dépendance de l’immeuble ou du logement concerné. »

(Soulignement du Tribunal)

[15]     Il s’avère que, nonobstant même la question du droit d’usage du locataire d’un casier, cet article est inapplicable en l’espèce puisque la perte de l’usage du casier est intervenue moins de douze mois avant la période pour laquelle le loyer est à fixer.

[16]     Par conséquent, il ne peut être fait droit à la prétention de la locataire.

[17]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 29,01 $ par mois, s’établissant comme suit :

[18]            En ce qui concerne les frais, les critères cumulatifs devant être rencontrés par la partie demanderesse furent décrits par la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[6] :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi  buildings  c.  Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

(références omises)

[19]     Dans la présente instance, l’augmentation proposée par l’avis de modification de bail excède l’ajustement du loyer accordé par le Tribunal. Conséquemment, il n’y a pas lieu de condamner la partie défenderesse au remboursement des frais.

[20]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[21]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification;

[22]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 29,01 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[23]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 624,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

[24]     Le locateur assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Art. 2803 du Code civil.

[4] RLRQ c T-15.01.

[5] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[6] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).