La décision est rectifiée pour corriger une erreur cléricale au paragraphe 1.

[1]         Le locateur demande la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (1 950 $) ainsi que le loyer dû au moment de l’audience, plus les intérêts et l’indemnité prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec. Comme deuxième motif de résiliation, il invoque que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.  Il demande également les frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er mars 2021 au 30 juin 2022 au loyer mensuel de 975 $, reconduit jusqu’au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 1 025 $.

LES FAITS PERTINENTS

[3]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

LA PREUVE DU LOCATEUR

[4]         Le locateur affirme que le locataire lui doit la somme de 2 050 $ à titre de loyers impayés.

[5]         Il dépose en preuve un état de compte démontrant que les mois de juin 2021, décembre 2021, février 2022, septembre 2022, octobre 2022, mai 2023 et juillet 2023 n’ont pas été payés.

[6]         L’état de compte démontre que le loyer a été payé à trois reprises en décembre 2022 et à trois reprises en juin 2023.

[7]         Le locateur dépose en preuve une décision rendue par le Tribunal le 30 décembre 2022 dans le dossier numéro 659277. Cette décision condamne le locataire à payer au locateur la somme de 975 $ pour le loyer du mois de décembre 2022.

[8]         Quant aux retards de paiements du loyer, le locateur affirme que le locataire a payé son loyer en retard à 34 reprises lors des 42 derniers mois.

[9]         Il affirme que ces retards lui causent un préjudice sérieux, en raison des problèmes de comptabilité et de gestion qui lui sont causés.

[10]     Il affirme aussi que les retards lui causent un préjudice sérieux en raison des coûts financiers supplémentaires qu’il doit assumer. L’hypothèque, les taxes municipales et scolaires et les assurances doivent être payées. Il dépose en preuve son relevé de compte hypothécaire, la preuve de paiement d’assurance et ses comptes de taxes municipales et scolaires.

[11]     Il dépose en preuve une décision rendue par le Tribunal le 9 juillet 2024 qui fixe le loyer mensuel à 1 025 $ à compter du 1er juillet 2024.

LA PREUVE DU LOCATAIRE

[12]     L’avocat du locataire affirme que la décision rendue le 30 décembre 2022 dans le dossier numéro 696609 fait état de la chose jugée en ce qui concerne les loyers impayés jusqu’à cette date. Il affirme que cette décision fait la preuve que le locataire devait au locateur la somme de 975 $ en date de l’audience du 8 décembre 2022.

[13]     L’avocat du locataire dépose en preuve le relevé bancaire des paiements faits au locateur de novembre 2022 à novembre 2023.

[14]     Il dépose aussi en preuve les relevés de paiements électroniques faits au locateur de décembre 2023 à mai 2024.

[15]     Il ressort de ces documents qu’un montant de 975 $ a été payé au locateur à tous les mois de janvier 2023 à août 2023, sauf pour les mois de mai 2023 et juillet 2023. Cependant, un montant de 975 $ a été payé à trois reprises en juin 2023.

[16]     Il ressort aussi de ces documents que trois paiements de 975 $ ont été faits les 6, 8 et 20 décembre 2022.

[17]     Le locataire est absent à l’audience. Son mandataire est présent, car il s’occupe de faire les paiements au locateur.

[18]     Le mandataire du locataire affirme que tous les paiements ont été faits et qu’il n’a payé le loyer en retard qu’à quelques reprises et non aussi souvent que le locateur le prétend.

ANALYSE ET DÉCISION

[19]     Le Tribunal rappelle certaines règles générales relatives au fardeau de la preuve, lesquelles sont prévues aux articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec. Ces articles se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[20]     La preuve prépondérante démontre que le locataire a payé son loyer tous les mois en prenant en considération les paiements qui ont été faits à plus d’une reprise dans les mêmes mois.

[21]     La preuve prépondérante démontre que le locataire n’a pas payé l’augmentation de loyer en juillet et en août 2024, ce qui représente une somme de 100 $. Par imputation des paiements faits sur les plus anciennes dettes, cette somme représente un solde du loyer d’août 2024.

[22]     La locataire n’étant pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail n’est donc pas justifiée par l'application de l'article 1971 du Code civil du Québec.

[23]     Quant au deuxième motif de résiliation, le locateur invoque les retards fréquents du locataire à payer son loyer. Pour obtenir cette conclusion, la loi impose qu'ils fassent également la preuve du préjudice sérieux que ces retards leur occasionnent. Ils mentionnent que le loyer a été payé en retard à 34 reprises au cours des 42 derniers mois.

[24]     La preuve prépondérante démontre que le locataire paie fréquemment son loyer en retard, et ce, même s’il s’agit de quelques jours.

[25]     La preuve prépondérante démontre que le locataire subit un préjudice sérieux en raison du préjudice financier. Il a droit à la résiliation du bail.

[26]     Par contre, le Tribunal considère qu'il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail pour retards fréquents et d'y substituer l'ordonnance prévue à l'article 1973 C.c.Q. Cette ordonnance sera en vigueur à compter du 1er octobre 2024, vu le délai légal d’exécution de la présente décision et elle le demeurera pour toute la durée du présent bail, de même que pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant. Il s’agit là d’une ordonnance sévère. Advenant le défaut du locataire de payer son loyer le premier de chaque mois, le Tribunal, sur demande du locateur, résiliera le bail.

[27]     Les frais applicables sont adjugés contre le locataire selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement[1].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[28]     ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[29]     SURSOIT à la résiliation et ORDONNE au locataire de payer son loyer le 1er de chaque mois à compter du 1er octobre 2024, et ce, pour toute la durée du bail en cours et pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant;

[30]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 100 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 1er août 2024, plus les frais de 107 $;

[31]     REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[1]         Le locateur demande la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (1 950 $) ainsi que le loyer dû au moment de l’audience, plus les intérêts et l’indemnité prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec. Comme deuxième motif de rétractation, il invoque que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.  Il demande également les frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er mars 2021 au 30 juin 2022 au loyer mensuel de 975 $, reconduit jusqu’au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 1 025 $.

LES FAITS PERTINENTS

[3]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

LA PREUVE DU LOCATEUR

[4]         Le locateur affirme que le locataire lui doit la somme de 2 050 $ à titre de loyers impayés.

[5]         Il dépose en preuve un état de compte démontrant que les mois de juin 2021, décembre 2021, février 2022, septembre 2022, octobre 2022, mai 2023 et juillet 2023 n’ont pas été payés.

[6]         L’état de compte démontre que le loyer a été payé à trois reprises en décembre 2022 et à trois reprises en juin 2023.

[7]         Le locateur dépose en preuve une décision rendue par le Tribunal le 30 décembre 2022 dans le dossier numéro 659277. Cette décision condamne le locataire à payer au locateur la somme de 975 $ pour le loyer du mois de décembre 2022.

[8]         Quant aux retards de paiements du loyer, le locateur affirme que le locataire a payé son loyer en retard à 34 reprises lors des 42 derniers mois.

[9]         Il affirme que ces retards lui causent un préjudice sérieux, en raison des problèmes de comptabilité et de gestion qui lui sont causés.

[10]     Il affirme aussi que les retards lui causent un préjudice sérieux en raison des coûts financiers supplémentaires qu’il doit assumer. L’hypothèque, les taxes municipales et scolaires et les assurances doivent être payées. Il dépose en preuve son relevé de compte hypothécaire, la preuve de paiement d’assurance et ses comptes de taxes municipales et scolaires.

[11]     Il dépose en preuve une décision rendue par le Tribunal le 9 juillet 2024 qui fixe le loyer mensuel à 1 025 $ à compter du 1er juillet 2024.

LA PREUVE DU LOCATAIRE

[12]     L’avocat du locataire affirme que la décision rendue le 30 décembre 2022 dans le dossier numéro 696609 fait état de la chose jugée en ce qui concerne les loyers impayés jusqu’à cette date. Il affirme que cette décision fait la preuve que le locataire devait au locateur la somme de 975 $ en date de l’audience du 8 décembre 2022.

[13]     L’avocat du locataire dépose en preuve le relevé bancaire des paiements faits au locateur de novembre 2022 à novembre 2023.

[14]     Il dépose aussi en preuve les relevés de paiements électroniques faits au locateur de décembre 2023 à mai 2024.

[15]     Il ressort de ces documents qu’un montant de 975 $ a été payé au locateur à tous les mois de janvier 2023 à août 2023, sauf pour les mois de mai 2023 et juillet 2023. Cependant, un montant de 975 $ a été payé à trois reprises en juin 2023.

[16]     Il ressort aussi de ces documents que trois paiements de 975 $ ont été faits les 6, 8 et 20 décembre 2022.

[17]     Le locataire est absent à l’audience. Son mandataire est présent, car il s’occupe de faire les paiements au locateur.

[18]     Le mandataire du locataire affirme que tous les paiements ont été faits et qu’il n’a payé le loyer en retard qu’à quelques reprises et non aussi souvent que le locateur le prétend.

ANALYSE ET DÉCISION

[19]     Le Tribunal rappelle certaines règles générales relatives au fardeau de la preuve, lesquelles sont prévues aux articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec. Ces articles se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[20]     La preuve prépondérante démontre que le locataire a payé son loyer tous les mois en prenant en considération les paiements qui ont été faits à plus d’une reprise dans les mêmes mois.

[21]     La preuve prépondérante démontre que le locataire n’a pas payé l’augmentation de loyer en juillet et en août 2024, ce qui représente une somme de 100 $. Par imputation des paiements faits sur les plus anciennes dettes, cette somme représente un solde du loyer d’août 2024.

[22]     La locataire n’étant pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail n’est donc pas justifiée par l'application de l'article 1971 du Code civil du Québec.

[23]     Quant au deuxième motif de résiliation, le locateur invoque les retards fréquents du locataire à payer son loyer. Pour obtenir cette conclusion, la loi impose qu'ils fassent également la preuve du préjudice sérieux que ces retards leur occasionnent. Ils mentionnent que le loyer a été payé en retard à 34 reprises au cours des 42 derniers mois.

[24]     La preuve prépondérante démontre que le locataire paie fréquemment son loyer en retard, et ce, même s’il s’agit de quelques jours.

[25]     La preuve prépondérante démontre que le locataire subit un préjudice sérieux en raison du préjudice financier. Il a droit à la résiliation du bail.

[26]     Par contre, le Tribunal considère qu'il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail pour retards fréquents et d'y substituer l'ordonnance prévue à l'article 1973 C.c.Q. Cette ordonnance sera en vigueur à compter du 1er octobre 2024, vu le délai légal d’exécution de la présente décision et elle le demeurera pour toute la durée du présent bail, de même que pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant. Il s’agit là d’une ordonnance sévère. Advenant le défaut du locataire de payer son loyer le premier de chaque mois, le Tribunal, sur demande du locateur, résiliera le bail.

[27]     Les frais applicables sont adjugés contre le locataire selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement[2].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[28]     ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[29]     SURSOIT à la résiliation et ORDONNE au locataire de payer son loyer le 1er de chaque mois à compter du 1er octobre 2024, et ce, pour toute la durée du bail en cours et pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant;

[30]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 100 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 1er août 2024, plus les frais de 107 $;

[31]     REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 6. 

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 6.