[1]      Par un recours introduit le 12 février 2021, la locatrice demande la résiliation de bail du locataire en raison de son manque de collaboration à l’extermination des punaises de lit et de coquerelles au logement.

[2]      Le locataire nie manquer de collaboration.

[3]      Le locataire ne parle pas et ne comprend pas bien le français ni l’anglais. Le 16 mars 2021, le Tribunal remet la cause afin de lui permettre d’engager un interprète.

[4]      Lors de l’audience, il est accompagné de son épouse, laquelle comprend un peu mieux l’anglais. Étant donné l’urgence de la situation, le Tribunal procède à l’enquête et à l’audition de la cause.

LES QUESTIONS EN LITIGE

[5]      Le locataire collabore-t-il à l'éradication des punaises de lit et des coquerelles dans son logement?

[6]      Dans la négative, son comportement cause-t-il un préjudice sérieux à la locatrice justifiant la résiliation du bail?

LE CONTEXTE

[7]      Les parties sont liées par un bail du 1^er mai 2017 au 30 juin 2021 pour un loyer mensuel de 625 $. Il s’agit d’un logement de trois pièces et demie dans un immeuble de plusieurs logements.

[8]      Le 13 janvier 2020, un technicien en extermination se rend au logement afin de traiter le logement. Le logement n’est pas prêt et l’inspection permet de retrouver dix punaises de lit.

[9]      Le 31 janvier 2020, le locataire cherche à savoir quel produit utilise l’exterminatrice. Cette dernière n’apprécie pas l’insistance du locataire et préfèrerait qu’il collabore pour le traitement à effectuer en préparant adéquatement son logement.

[10]   Le 20 février 2020, le logement n’est pas prêt à l’arrivée de l’exterminateur. Le logement est propre, mais les armoires ne sont pas vidées. La femme du locataire estime ne pas avoir de place en raison de la préparation pour les punaises de lit. Un traitement a tout de même lieu, et l’infestation est considérée comme modérée.

[11]   Le 9 mars 2020, le logement est propre et un traitement contre les punaises de lit est effectué. Aucune infestation n’est remarquée. Le technicien indique toutefois au locataire et sa femme qu’ils doivent laver leur linge afin d’enrayer l’extermination.

[12]   Le 9 octobre 2020, les exterminateurs inspectent l’immeuble au complet. Aucune punaise de lit ni blatte ne sont aperçues au logement. Toutefois, le locataire déclare en avoir vu, la situation est à surveiller.

[13]   Le 14 décembre 2020, le logement est propre et la préparation acceptable. L’infestation de blattes est modérée. Un avis est transmis au locataire pour un traitement le 21 décembre 2020.

[14]   Le 21 décembre 2020, le technicien note que le logement est sale, car il y a de la nourriture au sol. Un traitement est effectué contre les blattes et l’infestation considérée modérée.

[15]   Le 20 janvier 2021, les techniciens se rendent au logement pour des traitements de blattes et de punaises de lit. Le locataire affirme qu’il n’a pas besoin de traitement, car il traite son logement lui-même. L’infestation notée est faible.

[16]   Le technicien note que les armoires ne sont pas vidées, malgré les instructions de préparation transmises. Le locataire affirme ne pas avoir besoin de le faire, mais il réclame un traitement pour la cuisinière contre les blattes.

[17]   Le 22 janvier 2021, la locatrice transmet au locataire une mise en demeure, car il ne prépare pas bien le logement pour l’extermination. La locatrice lui donne 10 jours afin de corriger la situation.

[18]   Le 26 janvier 2021, le logement est préparé pour les traitements de blattes, mais pas pour le traitement contre les punaises de lit. Selon les notes de l’exterminateur, le locataire se traite lui-même contrairement aux consignes données.

[19]   Le 8 février et le 9 mars 2021, des traitements contre les blattes et les punaises de lit sont effectués au logement. Le 9 mars 2021, une infestation faible est notée par l’exterminateur.

[20]   Le 1^er avril 2021, le logement n’est pas prêt et le locataire n’écoute pas les consignes de sécurité laissant un certain temps après le traitement avant d’entrer dans son logement.

[21]   Le 4 mai 2021, le logement est propre, l’infestation de punaises de lit et de blattes est faible. Le locataire entre dans son logement immédiatement après le traitement ne respectant pas, encore une fois, les consignes de sécurité.

L’ANALYSE

[22]   L'article 1855 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit qu’un locataire est tenu, pendant la durée du bail, d'user du bien avec prudence et diligence. Le locataire doit donc maintenir en bon état son logement, voir à sa conservation et éviter toute usure anormale.

[23]   Le locataire doit également maintenir le logement en bon état de propreté selon l’article 1911, al.1 C.c.Q. Aussi, selon l'article 1912 C.c.Q., tout manquement d'un locataire relatif à la sécurité ou à la salubrité d'un logement donne lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation prévue au bail.

[24]   Un locateur peut, en cas de violation des obligations du locataire, et pourvu que la preuve d'un préjudice sérieux soit démontrée, demander la résiliation du bail comme le prévoit l'alinéa 1 de l’article 1863 C.c.Q. :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

[…]. »

[25]   En raison de l’obligation qu’il assume, le locateur se voit contraint d’agir afin d’assurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux[1]. La présence de vermine au logement, lorsqu’elle est dénoncée et lorsqu’elle ne résulte pas de la faute du locataire, constitue un manquement contractuel du locateur à son obligation de résultat de fournir la jouissance paisible du logement[2] et/ou son devoir de fournir un logement en bon état d’habitabilité[3].

[26]   L’article 25 du Règlement sur la salubrité et l’entretien des logements de la Ville de Montréal prohibe la présence de vermine au logement :

« […]

Sont notamment prohibés et doivent être supprimés :

[…]

9   la présence de vermine, rongeurs, d’insectes ou de moisissures visibles, ainsi que les conditions qui favorisent la prolifération de ceux-ci. »

[27]   De son côté, le locataire doit coopérer afin de permettre des traitements efficaces en vue d’enrayer l’infestation de coquerelles. En d’autres mots, le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement et il doit préparer le logement selon les instructions de l’exterminateur.

[28]   Si ce dernier suit les instructions de l'exterminateur quant à la préparation des lieux pour les traitements, il n'y a pas contravention à son obligation d'user du bien avec prudence et diligence[4].

[29]   En cette matière, le Tribunal doit fonder son appréciation sur des considérations objectives et sur une preuve concluante, à la fois, sur les manquements allégués et sur le préjudice sérieux qui en découle.

[30]   En l’instance, le Tribunal n’est pas convaincu de la preuve soumise que le locataire ne collabore pas au traitement d’extermination. La locatrice n’a pas produit les instructions de préparation alors qu’elle reproche principalement à ce dernier de ne pas suivre ces instructions.

[31]   La preuve ne permet pas de conclure que le locataire était informé de l’extermination les 13 et 31 janvier 2020, ni les 20 février et 9 mars 2020 ainsi que le 4 mai 2021 en raison de l’absence de notification. Pour toutes les autres dates, la locatrice produit une notification par huissier.

[32]   Ainsi, le Tribunal ne peut conclure de son absence à un manquement contractuel pour les dates ci-haut énumérées.

[33]   Le 21 décembre 2020, l’exterminateur et la locatrice reprochent la présence de nourriture au sol du logement alors qu’ils viennent traiter le logement contre les blattes. À ce sujet, la preuve révèle un avis de traitement contre les punaises de lit et non pour des blattes. Le locataire étant mal informé, il ne pouvait se préparer adéquatement.

[34]   Par ailleurs, la locatrice reproche au locataire de ne pas être préparé les 20 et 26 janvier 2021 pour une extermination de punaises de lit alors que l’avis prévoyait seulement un traitement contre les blattes. Encore une fois, le locataire ne pouvait préparer adéquatement le logement.

[35]   Bien que le locataire présente des difficultés de communication en raison de la langue, la locatrice ne communique pas les informations demandées ou les communique erronément créant ainsi de la confusion pour toute personne.

[36]   Ainsi, si la locatrice veut démontrer un manque de collaboration et exiger une sanction aussi grave qu’une résiliation de bail, elle doit démontrer l’omission de directives claires et une preuve prépondérante du manquement contractuel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[37]   REJETTE la demande.