Filato c. Araounaq

2013 QCRDL 6314

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau de Montréal
No :	31 120509 049 F
RN :	12 1002
Date :	20 février 2013
Greffière spéciale :	Me Émilie Pelletier
Pietro Filato   Michael Filato   Guiseppe Filato
Locateurs - Partie demanderesse
c.
Rachid Araounaq
Locataire - Partie défenderesse
DÉCISION

 

[1]      Les locateurs demandent de fixer le loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de statuer sur les frais judiciaires.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2011 au 30 juin 2012, à un loyer mensuel de 705,00 $.

[3]      Le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation de loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements ont été produits au dossier.

[4]      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[1] est de 18,48 $ par mois, s’établissant comme suit :

Taxes municipales et scolaires	1,54 $
Assurances	0,00 $
Gaz	0,00 $
Électricité	0,10 $
Mazout	0,00 $
Frais d’entretien	1,57 $
Frais de services	0,00 $
Frais de gestion	0,42 $
Réparations majeures, améliorations majeures, mise en place d’un nouveau service	12,13 $
Ajustement du revenu net	2,72 $
TOTAL	18,48 $

 

FRAIS

[5]      Les locateurs demandent que le locataire soit condamné au paiement des frais judiciaires.

[6]      Le locateur, Michael Filato, témoigne qu’il a offert au locataire de voir les factures avant de déposer le recours à la Régie du logement. Il ajoute avoir également tenté par la suite de démontrer le calcul au locataire à la suite d’une décision fixant le loyer d’une autre locataire de l’immeuble pour la même période de renouvellement de bail. Le locateur déplore la non collaboration du locataire d’autant plus qu’il était au courant que des travaux majeurs ont été effectués.

[7]      De son côté, le locataire nie que le locateur lui a offert de voir les factures et qu’il a été informé de la valeur des travaux majeurs de l’immeuble. Enfin, il mentionne avoir offert 10,00 $ d’augmentation de loyer plutôt que le 15,00 $ demandé par les locateurs.

[8]      Dans l’affaire A. Rossi buildings c. Bradley[2], la Régie du logement, siégeant en révision, présente une synthèse de la jurisprudence et des principes applicables relativement à la réclamation des frais en matière de fixation de loyer. Le Tribunal réitère alors le principe établi que les frais de la demande de fixation doivent être assumés par le locateur.

[9]      À cet effet, le Bureau de révision rappelle :

[qu’]en matière de fixation de loyer, le législateur a tarifié le coût de cette demande alors que le locateur exerce un recours prévu par la loi qui constitue le seul moyen de fixer l’augmentation à laquelle il peut avoir droit. Par ailleurs, le locataire a parallèlement exercé son option de refuser l’augmentation demandée et ce faisant, il exerce lui-même un droit conféré par la loi.

C’est pourquoi, lorsque la Régie statue sur une telle demande, elle détermine l’augmentation à laquelle le locateur a droit sans blâmer pour autant le locataire d’avoir contesté et dans la majorité des cas, le locateur doit assumer le coût de cette procédure[3].

[10]   Toutefois, des exceptions à cette règle sont également établies par la jurisprudence. À cet égard, le Bureau de révision statue également dans A. Rossi buildings c. Bradley[4] que le locateur doit notamment démontrer qu'il a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant accès aux données pertinentes sur lesquelles il a basé son calcul, et ce, avant le dépôt de la demande à la Régie du logement.

[11]   Le Tribunal constate que les témoignages des parties sont contradictoires et que la preuve ne démontre pas de façon prépondérante que les locateurs ont expliqué clairement, avant le dépôt de la demande, l’augmentation de loyer de 15,00 $.

[12]   Ainsi, le Tribunal est d’avis qu’il ne peut pas conclure que le locataire a eu la possibilité d’avoir accès aux informations sur lesquelles le calcul de l’augmentation de loyer fût basé. Les locateurs n’ont pas établi que le locataire a eu entre les mains, avant le dépôt du recours, les informations lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à l’augmentation de loyer demandée. Conséquemment, le Tribunal ne peut pas accorder aux locateurs le remboursement des frais judiciaires.

[13]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve;

[14]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 18,48 $ est justifié;

[15]   CONSIDÉRANT qu’il n’y a pas lieu de condamner le locataire aux frais judiciaires;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[16]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 723,00 $ par mois du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013.

[17]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

 

[18]   Les locateurs assument les frais.

 

		Me Émilie Pelletier, greffière spéciale
Présence(s) :	Michael Filato, locateur le locataire
Date de l’audience :	7 février 2013