[1]      Par une demande introduite le 19 novembre 2020, la locataire réclame une diminution de loyer de 50% pour la période du mois d’octobre 2019 à mars 2020, une diminution de loyer de 25% pour la période du mois de mai 2020 au mois de septembre 2020, des dommages moraux de 2 000 $ ainsi que des dommages matériels de 150 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., l’exécution provisoire de la décision en plus des frais judiciaires.

[2]      Lors de l’audience, la locataire se désiste de ses demandes d’ordonnance ainsi qu’en résiliation de bail, n’étant plus locataire.

CONTEXTE

[3]      Le 12 février 2019, les parties signe un bail de logement pour la période du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2020 au loyer mensuel de 626 $ lequel a été reconduit jusqu’au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 632 $.^[1]

[4]      Il s’agit d’un logement de trois pièces et demie.

[5]      Il est admis par les parties que la locataire a cédé son bail au mois de janvier 2021.

1)       Preuve de la locataire

[6]      La locataire témoigne que durant son occupation du logement, elle a connu des problèmes quant à la température de son logement. Elle mentionne qu’elle avait de la difficulté à maintenir une température supérieure à 18 degrés Celsius.

[7]      Dans la chambre située au côté sud de l’immeuble, il y a deux grandes fenêtres. La vitre d’une des fenêtres était fissurée^[2] et leur ouverture était très difficile et leurs mécanismes étaient brisés.

[8]      Dans la cuisine, il y a deux fenêtres ainsi que la porte du logement. La locataire mentionne qu’il y avait présence d’un jour d’un centimètre autour de ceux-ci.

[9]      La locataire explique également que la plinthe électrique dans la cuisine n’était plus fonctionnelle. Bien que le locateur ait remplacé celle-ci, elle s’est avérée insuffisante en raison de sa capacité trop faible.

[10]   Lorsque la température extérieure était de 10 degrés Celsius ou moins, elle explique qu’elle avait de la difficulté à maintenir une température acceptable dans le logement.

[11]   Le logement était très froid. Elle gardait régulièrement son manteau dans le logement ou restait dans son lit pour se réchauffer. Cela lui a causé des problèmes, notamment au niveau de ses études.

[12]   La locataire a produit des relevés de température.^[3] Selon ses relevés, en date du 17 octobre 2019, la température dans le logement était de 16,3 degrés Celsius alors que la température extérieure était de 8 degrés Celsius.

[13]   Le 27 février 2020, la température dans le logement était de 12,3 degrés Celsius alors que la température extérieure était de -5,5 degrés Celsius.

[14]   Bien qu’elle ait dénoncé le problème au locateur^[4] et que celui-ci ait fait des interventions et certains travaux, elle considère que ceux-ci n’ont donné aucun résultat, et ce, jusqu’à l’intervention des autorités municipales.

[15]   Le locateur a scellé toutes les fenêtres du logement.^[5] Cela a fait en sorte que celles-ci ne pouvaient être ouvertes en période estivale ou par beau temps. Cela a donc causé un problème supplémentaire de température élevée en période estivale, ne pouvant ventiler le logement.

[16]   Ce n’est qu’après l’intervention des autorités municipales, que le locateur a installé une plinthe électrique de capacité suffisante et installé des contre-fenêtres.

[17]   Le 2 novembre 2020, une mise en demeure est envoyée au locateur.^[6]

[18]   Le 11 novembre 2020, le locateur transmet à la locataire une réponse à la mise en demeure du 2 novembre.^[7]

2)   Preuve du locateur

[19]   Le représentant du locateur témoigne avoir toujours répondu aux demandes de la locataire et avoir fait les interventions nécessaires, et ce rapidement^[8].

[20]   Pour lui les demandes de la locataire étaient exagérées.

[21]   Il produit en preuve une liste des interventions effectuées suivant les plaintes de la locataire.

[22]   Il doute qu’il y eût réellement un problème de température dans le logement puisqu’aucun ancien locataire ne s’est plaint à cet effet.

[23]   Il mentionne que les frais d’électricité de la locataire étaient très bas comparés aux autres locataires de l’immeuble. Pour soutenir cette prétention, il produit des estimés obtenue sur le site espace client d’Hydro-Québec.^[9]

[24]   Il explique que l’immeuble est centenaire avec les inconvénients que cela peut comporter.

[25]   Il admet que la température dans le logement a pu frôler les 18 degrés Celsius.

[26]   Le 4 décembre 2020, Ian Fleet, technicien du bâtiment et de la salubrité de la Ville de Québec, envoie au locateur un avis de correction après avoir effectué une visite du logement en date du 26 novembre 2020.^[10]

[27]   Aux termes de cet avis de correction, Pièce P-7, les non-conformités suivantes sont constatées :

[28]   Installation permanente de chauffage déficiente et température observée dans le logement de 18 degrés Celsius;

[29]   Les fenêtres de la cuisine ne sont pas pourvues de contre-fenêtres.

[30]   Les fenêtres de la chambre à coucher ne sont pas en bon état, sont difficile à ouvrir et les mécanismes d’ouverture sont non-fonctionnelle.

[31]   Voici ce qui résume l’essentiel de la preuve des parties.

QUESTIONS EN LITIGE

[32]   La locataire a-t-elle droit à une diminution de loyer?

[33]   L’attribution de dommages moraux est-elle justifiée?

[34]   La locataire a-t-elle droit aux dommages matériels réclamés?

DÉCISION

La locataire a-t-elle droit à une diminution de loyer?

[35]   L’article 1854 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

[36]   Lorsque le locateur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut exercer les recours prévus à l’article 1863 du Code civil du Québec :

« 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer ; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. »

[37]   Il s’agit d’obligations de résultat. Conséquemment, les moyens de défense du locateur sont limités. Selon la doctrine et appliquée par la jurisprudence, les auteurs Jobin et Baudouin^[11] mentionnent ce qui suit :

« ... dans le cas d’une obligation de résultat, la simple constatation de l’absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l’inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d’une preuve de simple absence de faute, c’est-à-dire démontrer que l’inexécution ou le préjudice subi provient d’une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d’absence de faute. »

[38]   De plus, l’alinéa deuxième de l’article 1854, va plus loin. Il impose une obligation de garantie et donc, la responsabilité du locateur s’en trouve accrue. Toujours selon les mêmes auteurs^[12] :

« En présence enfin d’une obligation de garantie, le débiteur est présumé responsable. La seule façon pour lui d’échapper à sa responsabilité est de démontrer que c’est par le fait même du créancier qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l’obligation assumée. »

[39]   Ainsi, une fois la preuve du dommage établie par la locataire, il revient alors au locateur de démontrer que sa responsabilité ne pouvait être retenue en raison d’une situation s’apparentant à un cas de force majeure. Qui plus est, en présence d’une obligation de garantie, le locateur est présumé responsable. La seule façon pour lui alors d’échapper à sa responsabilité est de démontrer que c’est par le fait même de la locataire qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l’obligation assumée.

[40]   Relativement à la diminution de loyer, celle-ci doit correspondre à la perte réelle subie, elle doit être objective et non pas varier selon les caractéristiques propres à chaque locataire.

[41]   Pour donner ouverture à une diminution de loyer, il faut que la perte de jouissance soit réelle, sérieuse, significative et substantielle^[13].

[42]   En conséquence, pour obtenir une diminution de loyer, la perte de valeur locative ou la diminution de prestation d’une situation ou encore les défectuosités dénoncées par le locataire doivent lui occasionner une perte de jouissance des lieux qui soit réelle, substantielle et significative. Le trouble ne doit pas être mineur ou n’être qu’un simple préjudice esthétique. Somme toute, le trouble doit être sérieux.

[43]   Selon les dictionnaires, le mot « sérieux » fait référence au caractère de ce qui mérite attention et considération du fait de son importance, de sa gravité (critique, réel, préoccupant, inquiétant).

[44]   Les principes applicables quant au montant qui peut être alloué à titre de diminution de loyer sont les suivants :

« Le recours en diminution du loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail ; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s’agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail ; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s’agit donc pas d’une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer »^[14].

[45]   Au sujet de la diminution de loyer, le professeur Jacques Deslauriers^[15] écrit :

« 1225. Le locataire qui subit une diminution partielle de jouissance peut demander une diminution de loyer (art. 1863, 1865, 1604 C.c.Q.) si le préjudice qui en résulte n’est pas assez sérieux pour justifier la résiliation du bail. Ce recours constitue un choix pour le locataire qui n’envisage pas la possibilité ou la nécessité absolue de rétablir le service dont il est privé dans un délai raisonnable. Il ne s’agit pas de permettre au locataire de recouvrer sous forme de diminution de loyer les dommages subis à la suite de la dégradation des lieux ou d’une carence de services, mais bien d’évaluer la part du loyer attribuable au service ou à l’espace non fourni et à diminuer le loyer en conséquence¹⁷⁴⁵. Il ne s’agit ni d’un moyen de pression ni de représailles ni de dommages-intérêts¹⁷⁴⁶. Il s’agit plutôt d’une compensation pour les services non fournis¹⁷⁴⁷. La diminution doit correspondre à la perte réelle de la valeur locative du local d’habitation¹⁷⁴⁸. Le locataire qui demande une diminution de loyer ne doit pas être la cause des problèmes entraînant la diminution de jouissance, par sa négligence qui a « invité la vermine à s’installer » et son manque de collaboration pour l’éliminer¹⁷⁴⁹.

Plus loin, le professeur Deslauriers^[16] exprime la distinction qu’il faut faire entre la diminution du loyer et le droit à des dommages-intérêts :

1245. La résiliation du bail, la rétention ou la diminution du loyer sont des recours qui peuvent être accompagnés d’une réclamation de dommages-intérêts. Il s’agit de recours distincts pouvant être exercés concurremment, séparément ou même de façon consécutive¹⁷⁷².

1246. Dans tous les cas, le locataire peut exiger des dommages-intérêts, sous réserve de certaines dispositions spécifiques qui en dispensent le locateur, quand les inconvénients subis résultent de faits ou de comportements de tiers dont il ne peut être tenu responsable parce qu’il a posé les gestes voulus pour les éviter ou y remédier (art. 1859, 1861, 1863 C.c.Q.). Les seuls dommages-intérêts qui peuvent être réclamés sont ceux qui résultent directement de l’inexécution de l’obligation du bailleur et ceux que les parties pouvaient prévoir lors du contrat, car il s’agit de responsabilité contractuelle (art. 1458, 1863, 1613 C.c.Q.) 1773.

Toujours en regard de la distinction à faire entre la diminution de loyer et les dommages et intérêts, la juge Matteau dans King George Electronique inc. c. 2842122 Canada inc. mentionnait^[17] :

« [75]      Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation respective des parties au bail. Il vise dès lors à compenser le locataire pour la perte de l’usage et des avantages du bien loué, en réduisant le loyer en proportion de la diminution réelle de la jouissance par rapport à l’ensemble de la jouissance convenue.

[76]      Il est également utile ici de rappeler que le recours en diminution de loyer n’a pas le même objet qu’un recours en dommages. Alors que le second permet au locataire de recouvrer les dommages qu’il a subis à la suite d’une dégradation des lieux ou de la diminution des services, le premier vise à recouvrer la part du loyer attribuable à la fourniture du service ou à l’utilisation de l’espace dont il a été privé. » »

(références omises)

[46]   Qu’en est-il en l’espèce dans la présente affaire?

[47]   Bien que le locateur prétende avoir agi rapidement aux demandes de la locataire, la preuve prépondérante démontre que les interventions du locateur n’ont pas réglé le problème de température dans le logement et du bris des fenêtres. L’avis de correction du 4 décembre 2020 des autorités municipales, Pièce P-7, est des plus éloquent à cet effet.

[48]   Par ailleurs, comme expliqué ci-dessus, un locateur ne peut se dégager de sa responsabilité en prouvant sa diligence à tenter de régler le problème. Le locateur a une obligation de résultat.

[49]   La preuve démontre que la locataire ne pouvait maintenir une température adéquate dans son logement. Les relevés produits par la locataire démontrent des températures inférieures à 21 degrés Celsius.

[50]   L’avis de correction mentionne également une température de 18 degrés Celsius en plus de mentionner un système de chauffage déficient et de contre-fenêtre.

[51]   À ce sujet, la juge administrative Anne Mailfait traite de la question du chauffage insuffisant d’un logement de la façon suivante :

« La norme admise par la jurisprudence se situe aux environs de 21 degrés Celsius ou 70 degrés Fahrenheit (1). En outre, le Code national du bâtiment précise que la température à l'intérieur d'un logement doit être maintenue à au moins 22 degrés Celsius (2).

Il y a donc eu violation de l'obligation prévue aux articles 1854, 1858, 1864 et 1910 et 1911 du Code civil du Québec. »^[18]

(Citations omises)

[52]   La preuve démontre également que les fenêtres de la chambre étaient en mauvais état et que leur utilisation était grandement affectée en raison du bris de leur mécanisme. La preuve démontre également que par ses interventions, dont la mise en place d’un scellant au pourtour des fenêtres, cela a empêché la locataire d’ouvrir les fenêtres en période estivale.

[53]   Le Tribunal n’a aucun doute à croire la locataire lorsqu’elle affirme que la température de son logement était suffocante en été ne pouvant ouvrir les fenêtres.

[54]   Pour le Tribunal, la locataire s’est donc déchargée de son fardeau de preuve. Elle a convaincu le Tribunal de manière prépondérante avoir subi une perte locative réelle, sérieuse, significative, et substantielle en raison du problème de la température ambiante et d’utilisation des fenêtres du logement.

[55]   La preuve soumise oblige donc à conclure que la locataire a subi une perte de jouissance de son logement et que celui-ci n’a pas été maintenu en bon état de réparation.

[56]   Se fondant sur la preuve, le Tribunal estime juste, raisonnable et approprié d’accorder à la locataire une diminution de loyer. Il va sans dire que pour déterminer cette diminution de loyer, le Tribunal doit faire une évaluation objective de la valeur de la perte de jouissance en tenant compte notamment du loyer payé.

[57]   La locataire réclame une première diminution de loyer de loyer de 50% pour la période du mois d’octobre 2019 au mois de mars 2020. Cela représente une diminution totale de 1 878 $.

[58]   Une deuxième diminution de loyer de 25% est réclamée pour la période du mois de mai 2020 au mois de septembre 2020 totalisant une somme de 787 $.

[59]   En l’espèce, le Tribunal juge que cette perte de jouissance justifie une diminution de loyer globale de 1 375 $. Pour établir cette diminution, le Tribunal prend notamment en compte que les températures n’ont certainement pas été problématiques tout au long des mois d’octobre 2019 à septembre 2020.

[60]   Cela représente donc une diminution d’un montant de 115 $ par mois, sur une période de 11 mois, soit environ 18% du loyer payé.

L’attribution de dommages moraux est-elle justifiée?

[61]   Ce type de dommages vise à compenser le stress, les inquiétudes, la fatigue et les troubles et inconvénients de toutes sortes qu’a pu éprouver la partie lésée. Ce dommage est difficile à évaluer contrairement aux dommages pécuniaires, qui sont plus aisément quantifiables en raison de leur caractère objectif.

[62]   Les dommages moraux ne peuvent se présumer et doivent être prouvés selon les règles de prépondérance. En effet, « Le dommage ne se présume jamais ; il doit être prouvé selon les règles ordinaires de prépondérance »^[19].

[63]   S’il s’agit de dommages moraux, « ... la difficulté à chiffrer un préjudice non économique ne doit pas équivaloir à une dispense d’avoir à prouver sa survenance. (...) Le simple fait que le préjudice soit moral ne permet pas de se contenter d’une simple affirmation générale »^[20] expliquant qu’on a subi un quelconque préjudice.

[64]   La locataire explique qu’elle n’était pas confortable dans son logement, en raison de la température froide ou trop chaude des lieux. Elle ne se sentait pas bien chez elle, la situation était extrêmement désagréable à supporter. Cela a affecté notamment ses études, considérant les explications sincères et honnêtes de la locataire, sa demande d’être compensé par l’octroi de dommages est justifiée.

[65]   Le Tribunal ne peut cependant abonder avec la locataire quant au montant réclamé.

[66]   Le Tribunal estime qu’une somme globale de 500 $ compense raisonnablement la locataire à titre de dommages moraux.

La locataire a-t-elle droit aux dommages matériels réclamés?

[67]   La locataire réclame des dommages matériels au montant de 150 $ pour le remplacement de plantes.

[68]   Or, la locataire n’a offert aucune preuve sur cette réclamation et n’a pas fait la preuve d’aucun dommage.

[69]   Dans les circonstances, ce chef de réclamation est rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[70]   ACCUEILLE en partie la demande;

[71]   CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 1 875 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du C.c.Q à compter du 2 novembre 2020, en plus des frais judiciaires au montant de 88,75 $.