[1]      Le 6 février 2012, la locatrice produisait au tribunal de la Régie du logement une demande de résiliation du bail, l'exécution provisoire de la décision malgré appel et de statuer sur les frais.

[2]      Le 25 septembre et le 4 décembre 2012, la locatrice amendait sa demande originaire pour y ajouter des motifs de résiliation du bail.

[3]      Les parties en tout temps du litige sont liées par un bail verbal à durée indéterminée, au loyer mensuel de 376 $.

Allégations et preuve de la locatrice

[4]      Au soutien de sa demande et de ses amendements, la locatrice soutient, d’une part, que le locataire dépose ses déchets sur le balcon à usage commun avec les autres locataires malgré les demandes répétées de les déposer dans le bac à ordures prévu à cet effet.

[5]      D’autre part, la locatrice fait état du comportement reproché au locataire, lequel se présente à l’extérieur des bureaux de la locatrice en faisant des gestes obscènes, malgré la mise en demeure du procureur de la locatrice de cesser ce comportement.

[6]      L’amendement à la demande indique que « Le locataire fait preuve de harcèlement à l’endroit des employés de la locatrice en les épiant, en les suivant et en les injuriant à tue-tête dans la rue devant leur lieu de travail et devant les passants, et ce, de façon répétitive. »

[7]      À l’amendement subséquent, la locatrice allègue que « le locataire a fait, en date du 22 novembre 2012, des menaces de voies de faits graves à l’encontre de Monsieur Éric Audet, le représentant de la locatrice, le tout faisant craindre pour sa sécurité. »

[8]      À l’audience, le procureur de la locatrice fait entendre cinq témoins pour soutenir ses allégations.

[9]      Monsieur Louis-Philippe Rochon explique qu’il a connu le locataire alors qu’il était lui-même locataire dans l’immeuble adjacent appartenant à la locatrice entre juillet 2011 et juillet 2012. Dès son arrivée dans l’immeuble il dit avoir fait l’objet d’intimidation, d’injures et de chantage de la part du locataire, notamment lorsqu’il allait à la buanderie de l’immeuble située tout près du logement du locataire.

[10]   Il ajoute que malgré son déménagement dans un autre immeuble appartenant à la locatrice, il continue à subir les agissements du locataire qui le pourchasse sur la rue. Il raconte que depuis que le locataire est informé de son assignation comme témoin dans la présente affaire, le locataire ne cesse de le suivre sur la rue pour lui crier des injures. Il ajoute que quelques jours avant l’audience, le locataire s’est présenté devant son lieu de travail et lui a craché au visage.

[11]   Monsieur Pierre Aubry habite le même immeuble que le locataire. Il affirme avoir été témoin d’une altercation survenue à l’extérieur de l’immeuble entre le représentant de la locatrice, monsieur Éric Audet, et le locataire alors que ce dernier criait à tue-tête des insultes, et ce, pendant plus de cinq minutes.

[12]   Il a également surpris le locataire à jeter par terre les circulaires dans l’entrée de l’immeuble.

[13]   Il termine en mentionnant que le locataire lui fait des airs menaçants depuis qu’il a eu connaissance de sa présence comme témoin dans le présent dossier.

[14]   Madame Lise Lachance travaille de façon occasionnelle pour la locatrice en effectuant le remplacement d’employés et en accomplissant de petits mandats. Elle explique avoir subi ou avoir été témoin à plusieurs reprises depuis l’été 2012 du comportement déplacé du locataire. Plusieurs fois par semaine, lorsque les employées prennent une pause à l’extérieur du bureau, le locataire leur profère des grossièretés de toutes sortes devant les nombreux passants de cette rue achalandée. Elles sont parfois tellement embarrassées par ce comportement, qu’elles préfèrent retourner à l’intérieur du bureau pour éviter la présence du locataire.

[15]   Elle ajoute que depuis sa première présence devant le tribunal dans cette affaire, le comportement du locataire s’est aggravé. Elle a été apostrophée par le locataire qui lui a crié : « Tu témoignes pour ton boss mais ça ne t’arrivera plus ». Il crie aux autre employées : «  Passe jamais dans la ruelle t’en reviendras pas ».

[16]   Madame Madeleine Ouellet occupe la fonction d’adjointe à la direction pour la locatrice depuis 2003. Elle témoigne qu’en 2009, insatisfait d’une demande d’augmentation du loyer, le locataire s’est présenté au bureau de la locatrice en s’adressant au personnel de façon agressive. Elle explique être intervenue, car elle entendait de son bureau le locataire crier et s’exprimer avec des termes menaçants. En raison de ses agissements, une lettre signée par monsieur Audet a été transmise au locataire dans le but, notamment, de l’aviser que son « comportement déplaisant » ne serait plus toléré. Par la suite, la situation s’est calmée déclare-t-elle.

[17]   Le tout a recommencé à l’été 2010, explique-t-elle. Dès que le locataire les croise, il ne cesse de les injurier. Ce comportement se répète plusieurs fois par semaine et parfois à plusieurs reprises dans la même journée. Considérant ce comportement intimidant de la part du locataire, elle a changé ses habitudes dans ses allées et venues pour éviter de le rencontrer.

[18]   Elle conclut en mentionnant que depuis environ deux semaines, soit depuis qu’il a eu connaissance de son assignation pour la présente audience, il lui arrive de l’attendre à la sortie pour lui crier « Madeleine, t’es une maudite menteuse ».

[19]   Finalement, monsieur Éric Audet, président de la locatrice depuis près de 20 ans, corrobore les versions des témoins qui se sont présentés devant le tribunal. Il témoigne avoir également été harassé par le locataire à de nombreuses reprises depuis au moins trois ans. Il explique que devant une telle situation, il a dû prendre diverses mesures pour soutenir son personnel et les autres locataires qui se plaignent de subir le comportement du locataire. Il s’assure maintenant qu’aucune des personnes chargées de la maintenance de l’immeuble ne se présente seule au logement du locataire et recommande à ses employées de sortir du bureau accompagnées d’une autre personne.

[20]   De plus, le 12 août 2010, il expédiait au locataire une mise en demeure par huissier mentionnant ce qui suit :

« Vous avez reçu par huissier, le 7 mai 2009, un avis de notre part que votre comportement déplaisant ne serait plus toléré à notre bureau. Cet avis faisait suite à deux visites de votre part au cours desquelles vous avez crié après notre réceptionniste. Ce comportement s’est répété par deux fois encore cette année où vous êtes venu au bureau, la première fois pour vous plaindre de la présence d’un réfrigérateur sur la pallier et la deuxième fois, pour les frais engendrés par la dépense d’un climatiseur. Le tout aurait pu être fait de façon claire et concise sans que vous leviez le ton, mais à toutes les fois où vous êtes passé à notre bureau, vous avez crié et contesté bruyamment et de façon tout à fait déplacée tout ce qui vous a été dit par les dames présentes dans le bureau. La différence quand un homme est présent dans le bureau est constatée lors de votre troisième visite où un des propriétaires était présent : vous avez été beaucoup plus calme et avez conservé un ton plus paisible. Le tout peut être visionné étant donné que le bureau est sous la surveillance de caméras et que tout ce qui s’y passe est enregistré. »

[21]   Suite à d’autres événements survenus, la locatrice, par l’intermédiaire de son procureur, expédiait une autre mise en demeure au locataire le 14 février 2011 expliquant ce qui suit :

« Monsieur,

Notre cliente, capital Augusta Inc., représentée pas Monsieur Éric Audet, nous a consultés au sujet de votre comportement récent.

Notre cliente nous a remis, pur examen et réponse, une copie de votre lettre datée du 3 février 2011 accompagnée d’une copie de la signature de 24 locataires des immeubles situés au 2125 et 2133, Mont-Royal Est à Montréal, par laquelle vous signifiez votre refus de toute augmentation de loyer.

Notre cliente est surprise par le ton agressif et les termes que vous employez dont, entre autres, votre allégation à l’effet que « s’il y a harcèlement, vous serez arrêté ».

Notre cliente n’a jamais usé d’harcèlement envers qui que ce soit de sorte que les allégations contenues dans votre lettre sont dénuées de tout fondement.

Il appert que vous avez envoyé le refus au nom de tous les locataires mentionnés sous de fausses représentations. Vous auriez représenté à plusieurs de signer ledit refus même si les locataires vous expliquaient qu’ils voulaient quitter les lieux et sans expliquer les conséquences juridiques de leur signature. En effet, en signant le refus d’augmentation, le bail de chacun est automatiquement renouvelé.

Notre cliente a reçu des lettres de certains locataires ayant refusé toute augmentation alors qu’ils désiraient quitter les lieux, expliquant que vous leur avez représenté qu’il n’y avait aucune conséquence juridique à la signature du refus d’augmentation même s’ils voulaient quitter.

Pour éclaircir la situation et tenter de prendre entente avec certains locataires, M. Éric Audet, président de notre cliente, s’est présenté à l’immeuble précédemment mentionné le 9 février 2011. Vous avez alors interféré dans les discussions qu’avaient M. Audet avec un locataire et l’avez menacé sur un ton agressif de « le sortir de l’immeuble », de telle manière que M. Audet n’a eu d’autre choix que de requérir la présence de la police.

Notre cliente et ses dirigeants sont en droit de gérer leurs immeubles comme ils l’entendent, de contracter leurs locataires en conformité avec la législation en vigueur et de négocier ce qu’ils jugent à propos. D’aucune façon, vous n’avez le droit d’intervenir dans le cadre de la gestion des immeubles de notre cliente.

Notre cliente nous informe vous avoir déjà mis en demeure, par lettre datée du 12 août 2010, de ne plus avoir d’agressivité verbale et tout comportement harcelant.

Notre cliente nous informe de plus que vous vous présentez à l’extérieur de son bureau en faisant des gestes obscènes et en dérangeant le personnel.

Nous sommes également informés que vous sollicitez sans droit d’autres locataires de notre cliente habitant différents immeubles et ainsi recommencez le même comportement inacceptable.

Dans les circonstances, vous causez un grave préjudice à notre cliente et ses locataires.

Par conséquent, nous avons reçu instructions de vous mettre formellement en demeure, et ce sur réception de la présente, de ne plus avoir de comportement agressif envers notre cliente ou ses représentants, de ne plus interférer de quelque façon que ce soit dans la gestion des immeubles et les relations de notre cliente avec ses autres locataires, de ne plus solliciter sans droit les locataires, de cesser de les importuner de quelque façon que ce soit et de cesser toute démarche auprès des autres locataires sous de fausses représentations relativement à l’acceptation ou au refus de toute augmentation.

Vous êtes également formellement mis en demeure de ne plus vous présenter à l’extérieur du bureau de notre cliente.

À défaut de vous conformer à la présente, les procédures judiciaires appropriées seront entreprises immédiatement et ce, sans autre avis ni délai, y compris pour obtenir une condamnation pour tous les dommages causés à notre cliente.

Agissez en conséquence. » (sic)

[22]   Par ailleurs, monsieur Audet explique avoir fait installer un système de déverrouillage à distance de la porte principale du bureau. De plus, les employés ont reçu instructions de ne pas ouvrir la porte au locataire. Il a également fait installer un système de caméra autour de l’immeuble en partie en raison du comportement du locataire.

[23]   C’est ainsi que monsieur Audet a pu constater que le locataire ne déposait pas ses déchets aux endroits requis, mais plutôt sur le balcon commun de l’immeuble. Une mise en demeure a alors été expédiée au locataire le 16 janvier 2012 lui enjoignant de cesser ce comportement sans délai. Il raconte que plusieurs fois semaines, il ramasse les déchets abandonnés pour les jeter dans le bac à vidanges pour éviter d’attirer les écureuils.

[24]   Au soutien de ses allégations, monsieur Audet affirme avoir sur vidéo plusieurs occasions démontrant le locataire déposer ses déchets à l’endroit prohibé par la locatrice, sachant qu’il était filmé.

[25]   De plus, monsieur Audet témoigne d’un incident survenu le 22 novembre 2012 vers 13h00 alors qu’il marchait sur la rue à proximité de son bureau. Il raconte avoir été invectivé par le locataire qui lui a proféré des menaces de mort telles que : «  Si tu viendrais dans la ruelle avec moi tu t’ennuirais…je te détruirais… » (sic). Plusieurs insultes sont lancées à monsieur Audet, lesquelles ont fait l’objet d’un enregistrement sonore sur son téléphone I Phone qu’il fait entendre à l’audience.

[26]   Il ajoute avoir porté plainte à la police et que l’enquête suit son cours.

[27]   Monsieur Audet conclut son témoignage en expliquant que malgré les avis et les mises en demeure, non seulement la situation ne s’est pas améliorée mais l’attitude du locataire s’est amplifiée récemment. De plus, il dépose toujours ses déchets sur le balcon. Il considère que cette situation ne peut plus perdurer et que ses employées, lui-même et les autres locataires subissent un préjudice sérieux des agissements du locataire. Pour ces raisons, il demande la résiliation du bail du locataire.

Allégations et preuve du locataire

[28]   Le locataire témoigne habiter le logement depuis plus de 21 ans. Selon lui, la situation des locataires a dégénéré depuis l’arrivée de monsieur Audet il y a environ 11 ans, lequel exige des augmentations de loyer exagérées. Il se plaint également d’une décision du locateur concernant des climatiseurs laquelle l’a mis hors de lui.

[29]   Il admet avoir traité monsieur Audet « de voleur » et avoir tenu les propos enregistrés le 22 novembre 2012. Il en est de même pour les insultes proférées au personnel de la locatrice sauf quant à madame Lachance. Il explique qu’il lui arrive de dépasser les bornes, mais c’est pour défendre les locataires qui se font voler par la locatrice et parce que monsieur Audet tient également des propos injurieux à son égard. Finalement, il soutient que la locatrice brime  « ses droits de citoyen ».

[30]   Questionné par le tribunal à savoir s’il avait entrepris des recours pour faire valoir ses droits à l’encontre de la locatrice, le locataire répond qu’il veut saisir les médias de la situation.

[31]   En ce qui a trait au témoignage de monsieur Rochon, il déclare s’être fait insistant à son égard car il lui doit de l’argent. Quant au reproche de lui avoir craché au visage, il ne nie pas l’incident mais rétorque que ce geste était mérité parce que ce dernier lui a lancé des insultes concernant sa fille.

[32]   Finalement, en ce qui a trait aux poubelles laissées sur le balcon, il admet les allégations de monsieur Audet. Il se justifie toutefois du fait que la locatrice a déplacé le bac à ordures pour l’installer beaucoup plus loin ce qui lui déplait énormément ainsi qu’à d’autres locataires.

[33]   Le locataire fait entendre monsieur Mario Mancini, ancien « homme de confiance » de monsieur Audet pendant huit ans. Il témoigne avoir été locataire de la locatrice pendant 11 ans et n’avoir eu aucune difficulté avec monsieur Audet. Il est déménagé lorsque son logement a été repris en raison d’un agrandissement de celui-ci.

[34]   Il précise qu’il est un ami de longue date du locataire et le rend visite chez lui régulièrement.

[35]   Questionné par le locataire, il raconte avoir été témoin de la présence de monsieur Audet chez le locataire il y a six mois ou un an. Il n’a pas vu monsieur Audet, il a seulement reconnu sa voix et les insultes qu’il proférait. Toutefois, il ajoute ne pas avoir trop porté attention à la situation qui ne lui paraissait pas très grave.

Décision

[36]   Le tribunal tient à rappeler que les articles 6 et 7 du Code civil du Québec dictent aux parties qu’elles doivent exercer leurs droits civils selon les exigences de la bonne foi.

[37]   Ces dispositions se lisent comme suit :

« 6.           Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.»

« 7.           Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

[38]   Le recours de la locatrice se fonde également sur les articles suivants du Code civil du Québec :

« 1855.      Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.»

« 1860.      Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

                 Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obliga­tion, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

                 Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.»

«1863.       L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de deman­der, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.  Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agis­sant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résilia­tion du bail.

                 L'inexécution confère, en outre, au loca­taire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablis­sement du loyer pour l'avenir.»

[39]   Ainsi, pour obtenir la résiliation du bail, la locatrice a le fardeau de démontrer que le locataire a manqué à l'une de ses obligations et, que cette faute lui cause, à elle-même ou aux autres occupants de l'immeuble, un préjudice sérieux, lequel existe toujours à la date de l'audience. La résiliation du bail étant une sanction fort importante, en ce sens, la preuve et les motifs y conduisant devront l'être tout autant.[1]

[40]   Plus particulièrement dans le présent dossier, la locatrice doit établir que le locataire a eu, au cours d'une certaine période, des comportements et des attitudes qui, par leurs répétitions et insistances, agacent, excèdent ou importunent gravement la locatrice, ses employées et les autres locataires.

[41]   En l’instance, le tribunal considère que la preuve de la locatrice est accablante : les témoignages des personnes présentes à l'audience sont d'une crédibilité à toute épreuve pour démontrer que le locataire adopte depuis longtemps un comportement causant un préjudice sérieux à la locatrice. Cette dernière a reçu des plaintes des locataires et de ses employées qui ont été soumis aux insultes, accusations et menaces du locataire lui faisant craindre avec raison la perte de ceux-ci.

[42]   De son côté, sans admettre le bien-fondé des reproches formulés à son égard, le locataire admet la plupart des faits relatés par les témoins entendus. Il minimise cependant leur gravité et considère qu’ils sont justifiés.

[43]   Or, le tribunal est d’avis que les gestes et les propos répétés du locataire constituent une tactique volontaire et malicieuse visant à exprimer son mécontentement et son mépris. Le locataire a tort de minimiser ses faits et gestes qu’ils répètent avec insistance depuis fort longtemps, et ce, malgré les nombreux avertissements qui lui ont été donnés par la locatrice. Ainsi, le locataire a manqué à son obligation contractuelle d’agir selon les exigences de la bonne foi. Il en résulte un préjudice sérieux qui justifie la résiliation du bail.

[44]   Le préjudice causé à la locatrice justifie l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 L.R.L.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[45]   ACCUEILLE la demande de la locatrice;

[46]   RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[47]   ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11^e jour de sa date;

[48]   CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires de 92 $.