[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er mars 2023 au 29 février 2024, à un loyer mensuel de 1 150 $.

[3]         Lors de l’audience du 21 mai 2024 prévue pour la fixation du loyer 2023-2024, le soussigné se retrouve face à un dossier ne contenant la preuve de notification que d’un seul document (par ProNotif). Le soussigné interroge le représentant de la locatrice à ce sujet.

[4]         La preuve démontre que la demande a été notifiée aux locataires, mais que le Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après « Formulaire RN ») n’a quant à lui pas été notifié. La locatrice aurait plutôt notifié aux locataires le résultat obtenu par l’outil de calcul disponible en ligne sur le site web du Tribunal (ci-après « outil de calcul »).

[5]         La locatrice prétend que cet outil de calcul contient la même information que celle apparaissant sur le Formulaire RN et qu’elle ne devrait pas être pénalisée pour une telle technicalité. 

ANALYSE

[6]         La notification du Formulaire RN est une nouvelle obligation édictée suivant l’entrée en vigueur de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[1] en août 2020 :

« 56.3. Lorsque le Tribunal est saisi d’une demande de fixation de loyer, le locateur doit, dans les 90 jours suivant la date de la transmission, par le Tribunal, du formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation, déposer au dossier ce formulaire dûment complété.

Il doit également, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire complété au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification. Lorsque le demandeur est le locateur et qu’il fait défaut de produire au dossier du Tribunal cette preuve de notification dans le délai requis, la demande est alors périmée et le Tribunal ferme le dossier.

Malgré les articles 56.1 et 56.2, le demandeur n’a pas à notifier les pièces ni une liste des pièces au soutien de sa demande et il n’a pas à déposer une telle liste au dossier du Tribunal.

Le présent article ne s’applique pas à une demande de révision du loyer d’un logement à loyer modique au sens de l’article 1984 du Code civil. »

(Notre soulignement)

[7]         Comme il vient d’être précisé, la Loi sur le Tribunal administratif du logement a remplacé la Loi sur la Régie du logement[2]. L’obligation de notification du Formulaire RN au Tribunal existait tout de même sous l’ancienne Loi, comme il est possible de le constater au Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[3] et n’exigeait pas d’en notifier une copie au locataire :

« 8. Après avoir reçu une demande de fixation de loyer, de contestation du réajustement de loyer ou une demande pour statuer sur une modification du bail, la Régie fait parvenir au locateur 2 exemplaires du formulaire qu’il doit remplir en y indiquant tous les renseignements nécessaires à la fixation du loyer, notamment les revenus ainsi que les dépenses d’exploitation et d’immobilisation de l’immeuble.

Le présent article ne s’applique pas à une demande de révision du loyer d’un logement à loyer modique au sens de l’article 1984 du Code civil. »

« 9. Le locateur doit retourner au bureau de la Régie un exemplaire du formulaire dûment rempli dans les 20 jours de la mise à la poste de ce formulaire par la Régie.

Les pièces justificatives et les factures doivent être produites lors de l’audience à moins que le locateur ne les ait déjà déposées au bureau de la Régie. »

[8]         La nouvelle Loi vient donc d’abord, au premier alinéa de l’article 56.3, allonger le délai de notification du Formulaire RN au Tribunal à 90 jours plutôt que 20 jours.

[9]         Le législateur prend toutefois la peine au deuxième alinéa du même article de préciser une nouvelle obligation du locateur qui est de transmettre au Tribunal, toujours dans un délai de 90 jours, une preuve de notification de ce même formulaire au locataire. Le législateur prend d’ailleurs la peine de préciser explicitement la sanction du défaut de respecter ce délai.

[10]     Cette conséquence, soit la péremption de la demande, est d’ailleurs la même que celle prévue à l’article 56.2 encadrant la notification de la demande elle-même :

« 56.2. La preuve de la notification ainsi qu’une liste des pièces au soutien de la demande doivent être déposées au dossier du Tribunal. Ce dernier peut refuser de convoquer les parties en audience tant que ces documents n’ont pas été déposés.

Si la preuve de notification n’est pas déposée dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande, cette dernière est alors périmée et le Tribunal ferme le dossier.

Le présent article n’a pas pour effet d’empêcher le Tribunal de convoquer les parties sans délai lorsqu’il le juge approprié, auquel cas la preuve de notification de la demande doit être produite à l’audience sous peine du rejet de la demande. »

[11]     Il est clair pour le soussigné que le législateur souhaitait, par cet ajout délibéré aux obligations de la locatrice et de sa conséquence en cas de défaut, souligner l’importance du Formulaire RN, des informations qu’il contient et que les locataires en soient dûment informés avant de se présenter en audience afin de se préparer une défense s’il y a lieu et d’éviter des ajournements.

[12]     En effet, en matière de fixation de loyer, le Formulaire RN est la source de toutes les informations servant au calcul de l’augmentation devant être octroyée. Il serait même facile d’argumenter qu’il est plus important que la demande elle-même, puisqu’il contient à la fois la somme réclamée et le justificatif de cette somme, ce que la demande ne précise pas. Le Formulaire RN est d’autant plus important en fixation de loyer, puisque la locatrice n’a pas l’obligation de transmettre aux locataires les pièces au soutien de sa demande avant l’audience[4].

[13]     Bien qu’une audience en fixation de loyer ne présente généralement pas de questions de droit très complexes et que les interventions des locataires se résument principalement à commenter des questions de fait et vérifier la preuve admise par la locatrice, particulièrement des factures, les locataires ont tout de même droit de s’y préparer et d’en connaître les principaux enjeux avant de s’y présenter.

[14]     C’est d’ailleurs en ce sens qu’abondaient les discussions entourant l’adoption du projet de loi à l’Assemblée nationale[5], Mme Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, s’exprimait ainsi :

« Alors, cet article donne l'obligation de transmettre au tribunal le formulaire de renseignement nécessaire et déjà prévu dans le règlement sur la procédure devant la Régie du logement. Toutefois, aucune sanction n'est prévue en cas de défaut. Également, rien n'oblige le locateur à transmettre les renseignements pertinents aux locataires avant l'audience. Ces derniers prennent donc connaissance, la plupart du temps, qu'au moment de l'audition, ce qui occasionne des remises. Permettre...

Ça permet également au locataire de connaître l'information avant la tenue de l'audience... qui permettrait, dans plusieurs des cas, l'amorce de discussions entre les parties, et favoriserait donc le règlement des litiges à l'amiable.

(Notre soulignement)

(…)

Et vous vous demandiez quel était le délai actuellement, bien, compte tenu qu'il n'y a pas de sanction, bien, parfois, on se retrouve le jour de l'audience, où le document n'est même pas encore rempli et où le locataire n'a pas même pas eu encore accès à cette information-là, ce que vient résoudre le projet de loi par cette disposition notamment. Alors, l'information devra être rendue disponible, c'est obligatoire. »

[15]     En plus d’un souci d’équité, des questions d’ordre pratique ainsi que de saine gestion du rôle du Tribunal et de ses ressources ont également motivé l’adoption de ce nouvel article de loi, comme il est possible de le constater, toujours dans les discussions entourant son adoption :

« Également, le service de la mise au rôle doit disposer de toute l'information pertinente afin d'évaluer le temps d'audience requis.

Cette disposition vise à permettre à la Régie de pallier tout manque d'information pouvant amener une mauvaise pondération, évaluation du temps nécessaire pour l'audition lors de l'analyse d'une demande. »

[16]     Cette analyse des dispositions 56.2 et 56.3 est d’ailleurs conforme au courant jurisprudentiel développé devant ce Tribunal[6].

[17]     Le soussigné est du même avis. Lorsqu’un locateur dépose une demande de fixation, une copie du Formulaire RN lui est transmise avec un accusé de réception expliquant bien les différentes obligations devant être accomplies afin de faire procéder le dossier.

[18]     Dans le dossier qui nous occupe, l’accusé de réception envoyé à l’adresse courriel de la locatrice le 4 janvier 2024 pouvait se lire ainsi (caractères en gras dans le texte original) :

« (…)

De plus, vous devez dans les 90 jours suivant la date de la transmission du Formulaire de renseignements nécessaires ci-joint, déposer au dossier du Tribunal ce formulaire dument complété.

Vous devez également, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire rempli au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification. Si vous êtes le locateur et que vous faites défaut de produire au dossier du Tribunal cette preuve de notification dans le délai requis, le Tribunal fermera le dossier.

(…) »

[19]     Cette obligation est également rappelée sur le formulaire lui-même, dans un texte encadré, bien en vue et en caractère gras.

[20]     Finalement, en ce qui concerne l’argument de la locatrice voulant que l’outil de calcul équivaut au Formulaire RN, le Tribunal ne peut le retenir. Cette feuille de calcul mise à la disposition des locateurs et locataires sur le site web du Tribunal du logement contient effectivement plusieurs montants se retrouvant également dans le Formulaire RN.

[21]     Il faut toutefois noter la mise en garde accompagnant cette feuille de calcul, lorsque consultée en ligne :

« Cet outil de calcul en ligne est mis à la disposition des locateurs et locataires afin de faciliter les négociations pour l'établissement d'une augmentation du loyer juste et raisonnable. Les montants indiqués par le locateur n'ont fait l'objet d'aucune vérification par le Tribunal administratif du logement et n'engagent que lui-même.

Le Tribunal administratif du logement décline toute responsabilité à la suite d'une entente intervenue entre les parties sur la base des informations transmises dans ce formulaire par le locateur.

Ce calcul simplifié ne prévoit pas certaines situations particulières qui pourraient être traitées en fixation judiciaire, par exemple la mise en place d'un service qui occasionne de nouvelles dépenses d'exploitation, ou encore la présence d'une dépense qui ne bénéficie pas à l'ensemble des occupants de l'immeuble.

Attention! Cet outil de calcul ne doit pas être confondu avec le formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation du loyer, que le locateur doit obligatoirement compléter et notifier au locataire lorsque le Tribunal est saisi d’une demande de fixation du loyer. »

[22]     La version PDF contient quant à elle la mention suivante :

« IMPORTANT: Ce formulaire est un outil de négociation à l’usage des locataires et des locateurs. IL NE DOIT PAS ÊTRE RETOURNÉ AU TRIBUNAL. »

[23]     Il est clair de par ces mentions que cette feuille de calcul ne tient pas lieu et place du Formulaire RN. Cette feuille de calcul, spécialement lorsque remplie en ligne sur le site web du Tribunal, ne contient également pas tous les renseignements qu’il est possible de trouver sur le Formulaire RN contrairement à ce que prétend le locateur.

[24]     Parmi les distinctions, on note l’absence du détail des réparations ou améliorations majeures, qui justifient bien souvent une grande portion de l’augmentation de loyer ainsi que l’absence des coordonnées de la locatrice et du logement visé, des obligations déjà mentionnées plus haut (voir paragraphe 20), du nombre de logements loués ou vacants, de la mention précisant que seules l’assurance incendie et l’assurance responsabilité doivent être calculées, du mode de calcul des frais de gestion (5 % des revenus de l’immeuble), d’une section entière concernant les indemnités ou subventions reçues par la locatrice ainsi que l’absence d’un paragraphe portant la mention « IMPORTANT ! » et expliquant le fardeau de preuve de la locatrice et les documents qu’elle doit présenter à l’audience pour fixation.

[25]     Ces informations, absentes de la feuille de calcul envoyée, peuvent s’avérer importantes à la compréhension, par les locataires, des éléments qu’ils leur sont possibles de contester à l’audience.

[26]     Le soussigné est d’avis que si le législateur avait voulu que la locatrice informe les locataires des montants justifiant sa demande d’augmentation de loyer, sans autres formalités ou obligations de forme, il aurait choisi d’autres mots moins spécifiques que « formulaire relatif aux renseignements nécessaires ».

[27]     Pour toutes ces raisons et considérant que la locatrice avait jusqu’au 3 avril 2024 pour notifier le Formulaire RN aux locataires, le soussigné ne peut que constater la péremption de la demande de fixation de loyer.

[28]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[29]     CONSIDÉRANT l’absence de Formulaire RN complété à l’audience;

[30]     CONSIDÉRANT que le Formulaire RN complété n’a pas été transmis au Tribunal dans le délai prescrit par l’article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement;

[31]     CONSIDÉRANT que la preuve de notification du Formulaire RN aux locataires n’a pas été transmise au Tribunal dans le délai prescrit par l’article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[32]     CONSTATE la péremption de la demande.

[33]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] RLRQ c T-15.01.

[2]  LRQ, c R-8.1.

[3]  RRQ, c R-8.1, r. 5.

[4]  Article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ c T-15.01.

[6] Rocver Entreprises inc. c. Bourque, 2021 QCTAL 1591 ; Gestion immobilière V3L c. Druzin, 2021 QCTAL 7684 ; Rénovation 30-55 inc. c. Bonin, 2021 QCTAL 30059 ; 4427033 Canada inc. c. Floyd, 2021 QCTAL 11037 ; Roussel c. Curadeau, 2021 QCTAL 10513 ; Diallo c. Habitations Framats, 2021 QCTAL 29688 ; Cutstan (10558168 Canada inc.) c. Douhil, 2021 QCTAL 27099 ; Gestion Prad inc. c. Gaston, 2021 QCTAL 22911.