Décision

Copier le lien de la décision Télécharger la décision en format original (word ou word perfect). Liste des résultats Nouvelle recherche

Copier l'url dans le presse-papier

Le lien a été copié dans le presse-papier

Longpré c. Le Gris						2023 QCCS 4620
COUR SUPÉRIEURE

CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			Longueuil


N° :		505-17-013263-225


DATE :	Le 6 décembre 2023
______________________________________________________________________

SOUS LA PRÉSIDENCE DE				L’HONORABLE	FLORENCE LUCAS, J.C.S.
______________________________________________________________________


CAROLLE LONGPRÉ et ÉRIC PARISELLA
Demandeurs
c.
GHISLAIN LE GRIS
Défendeur

______________________________________________________________________

JUGEMENT
______________________________________________________________________

[1] Le 27 avril 2017, Ghislain Le Gris (propriétaire) fait l’acquisition de l’immeuble situé au [...] (logement Nº 1), à Longueuil, avec une intention claire et annoncée de rénover complètement l’immeuble et d’évincer la locataire Carolle Longpré (locataire) et son fils Éric Parisella (conjointement demandeurs), qui y résident depuis 2000. Cette dernière lui oppose son bail d’une durée de 25 ans, dont un loyer de 450 $, signé en date du 3 avril 2013 avec son père Henri Longpré, ancien propriétaire de l’immeuble, se terminant le 30 juin 2038 (Bail).

[2] Le 11 novembre 2021, le Tribunal administratif du logement déclare le bail valide, à la lumière de la preuve et des circonstances minutieusement décrites et analysées dans la décision afférente [1], qui n’a pas été portée en appel devant la Cour du Québec ou soumise au contrôle judiciaire de la Cour supérieure [2].

[3] En parallèle, la relation litigieuse entre la locataire et le propriétaire a fait l’objet de nombreuses demandes devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Ultimement, les instances ont été suspendues en attente d’un jugement de la Cour supérieure (section 1.1).

[4] Entre temps, les demandeurs ont introduit le présent recours, alléguant que le propriétaire les harcèle de multiples façons afin qu’ils quittent le logement Nº 1 et qu’il néglige de le maintenir en bon état d’habitabilité, de propreté, de sécurité ou de salubrité, dont notamment, de faire les réparations requises par les inspecteurs de la Ville de Longueuil (Ville) et les corrections demandées par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

[5] Plus particulièrement, les demandeurs cherchent à récupérer l’original du Bail (section 1.2), à faire cesser le harcèlement et les comportements perturbateurs du propriétaire ainsi qu’à obtenir compensation pour les dommages matériels et moraux que cette conduite entraîne (section 1.3). Ils demandent des ordonnances visant à maintenir le logement Nº 1 en bon état d’habitabilité, de propreté, de sécurité ou de salubrité, à faire les réparations requises et à diminuer le loyer dans l’intervalle (section 1.4) ainsi que le remboursement des honoraires professionnels d’avocat (section 1.5) et une condamnation pour des dommages punitifs considérant l’atteinte illicite et intentionnelle à leur vie privée et à la jouissance paisible du logement (section 1.6). Enfin, les demandeurs saisissent le Tribunal d’une demande en déclaration de quérulence à l’encontre du propriétaire (section 1.7).

[6] Pour sa part, valablement signifié des procédures et informé du présent recours, le propriétaire n’a pas voulu comparaître, malgré les démarches incitatives de l’avocat des demandeurs [3], de sorte que le Tribunal a procédé par défaut, et rend une décision à la lumière des témoignages des deux demandeurs, soutenus de quelque 320 pièces justificatives produites au dossier de la Cour [4].

1. L’ANALYSE

1.1 La compétence de la Cour supérieure

[7] Les articles 5 et 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement [5] (LTAL) régissent le champ de compétence du TAL :

5. Le Tribunal exerce la compétence qui lui est conférée par la présente loi et décide des demandes qui lui sont soumises.

[…]

28. Le Tribunal administratif du logement connaît en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, de toute demande:

1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la limite monétaire supérieure de compétence concurrente de la Cour du Québec;

2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil;

3° relative à une matière visée à la section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14.

Toutefois, le Tribunal administratif du logement n’est pas compétent pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (chapitre C‐25.01).

[8] Dans l’arrêt 955 René-Lévesque Est c. Jetté [6], la Cour d’appel précise :

[37] Comme on le constate, la compétence dévolue au TAL par le paragraphe 1 du premier alinéa de l’art. 28 L.T.a.l. couvre tous les sujets pouvant possiblement découler d’un bail de logement, mais uniquement dans la mesure où l’enjeu pécuniaire ne dépasse pas le seuil de compétence de la Cour du Québec. Par contraste, lorsque le sujet se rattache à l’une des matières visées par les dispositions législatives qu’énumère le deuxième paragraphe du même alinéa (ce qui inclut le changement d’affectation d’un logement) ou encore le troisième (qui vise la conservation des logements), il n’y a pas de limite pécuniaire à la compétence du TAL.

[référence omise, souligné ajouté]

[9] En l’occurrence, les questions soumises au Tribunal relèvent d’un bail de logement qui lie les parties, dont des réclamations recherchées qui s’élèvent à quelque 169 542 $, faisant en sorte que la Cour supérieure a compétence pour entendre le présent litige [7].

[10] Ainsi, l’article 58 de la Loi prévoit que « lorsque la Cour supérieure et le Tribunal sont saisis d’actions et de demandes ayant le même fondement juridique ou soulevant les mêmes points de droit et de faits, le Tribunal doit suspendre l’instruction de la demande portée devant lui jusqu’au jugement de la Cour supérieure passé en force de chose jugée si une partie le demande et qu’aucun préjudice sérieux ne puisse en résulter pour la partie adverse ».

[11] C’est la raison pour laquelle les instances du TAL ont été suspendues dans l’attente d’un jugement de la Cour supérieure [8].

[12] En somme, toutes les demandes peuvent et doivent être soumises à la cour compétente, qui en l’espèce est la Cour supérieure.

1.2 L’original du Bail

[13] Deux décisions de la Régie du logement en dates du 27 novembre 2017 et du 12 avril 2018 ordonnent au propriétaire de remettre à la locataire l’original du Bail [9].

[14] Le propriétaire a prétendu l’avoir déposé personnellement dans la boîte aux lettres de la locataire. Cependant, devant la juge administrative Danielle Deland en 2021, le propriétaire confirme qu’il a retrouvé l’original du Bail et qu’il entend le remettre à la locataire [10].

[15] Le propriétaire est toujours en défaut de remettre l’original du Bail à la locataire, de sorte que les ordonnances requises à cet égard par la locataire s’avèrent amplement justifiées.

1.3 Le harcèlement, la diffamation, les ordonnances et dommages afférents

[16] En droit, l’article 1902 C.c.Q. prescrit que « [l]e locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

[17] L’auteur Pierre Pratte, dans son article intitulé « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec », définit le harcèlement comme suit [11] :

De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. […]

[18] Il précise :

Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement; elle doit être une tactique choisie dans la mise en œuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire.

[19] La locataire doit donc prouver, par prépondérance de preuve, une intention malicieuse et une stratégie planifiée dans les agissements du propriétaire.

[20] En l’espèce, le Tribunal est d’avis que l’analyse des faits et gestes du propriétaire, de façon objective, permet raisonnablement de les qualifier d'actes de harcèlement constituant une série de mesures systémiques ayant comme conséquence soit de restreindre le droit de la locataire et de son fils à la jouissance paisible de leur logis, soit à obtenir qu'ils quittent les lieux.

[21] Dans les faits, les parties sont liées par le Bail, dont un loyer de 450 $ avec le chauffage à l’huile compris, ainsi que deux stationnements extérieurs et un autre au garage, se terminant le 30 juin 2038, étant entendu que le locateur ne pourra légalement reprendre le logement ou en évincer la locataire avant cette date [12].

[22] La preuve démontre cependant que le propriétaire, avant même de faire l’acquisition de l’immeuble, a clairement manifesté son intention d’évincer la locataire pour rénover l’immeuble entièrement et de ne pas respecter les conditions du Bail.

[23] Le 29 mars 2017, une inspection préachat fait ressortir qu’une rénovation majeure et complète est à prévoir pour le bâtiment, dont le propriétaire estime le coût des travaux à 100 000 $[13].

[24] Le même jour, le propriétaire rencontre la locataire. Elle lui montre l’original de son Bail, en litige devant le TAL avec la succession de son père. En réponse, il lui propose d’envisager un déménagement, compte tenu qu’il a l’intention de « stripper au complet » l’immeuble. Il lui suggère de réfléchir à une compensation en argent, au temps et aux conditions qu’elle désire. Aussi, il lui raconte que par le passé, il n’a pas hésité à évincer un autre de ses locataires, membre du crime organisé et malgré ses menaces, cherchant apparemment à lui faire comprendre qu’il n’était pas intimidé ni par elle ni par son fils [14].

[25] Par la suite, dans le formulaire de modification de la promesse d’achat subséquent, « [i]l est entendu entre les parties que le prix sera de 190 000 $, suite à l’inspection [et] à la situation de la locataire au rez-de-chaussée »[15], pour l’immeuble initialement inscrit à 279 000 $[16]. L’acte de vente intervient le 27 avril 2017, sans garantie légale, aux risques et péril de l’acheteur [17].

[26] Dès lors, devant le refus de la locataire de quitter, le propriétaire «part en guerre »[18], multiplie les procédures devant le TAL pour ce faire, ainsi que les comportements perturbateurs pour forcer la locataire et son fils à quitter leur logement. Il aménage dans l’appartement no. 2 de l’immeuble le 14 juin 2019 seulement.

[27] Plus particulièrement, il ressort des nombreuses pièces produites et du témoignage des demandeurs que le propriétaire :

- refuse de fournir l’huile à chauffage tel que prévu dans le Bail ou nuit à la livraison requise par la locataire, malgré les ordonnances claires de la TAL [19] :

[13] ORDONNE au locateur de remplir le réservoir d’huile afin que la locataire puisse chauffer son logement dans les 48 heures de la date de la présente décision;

[14] À DÉFAUT par le locateur de respecter cette ordonnance, AUTORISE la locataire à faire remplir le réservoir d’huile à chauffage et à déduire le montant de cette facture des loyers à venir;

- refuse de réparer le tuyau de remplissage d’huile étrangement vandalisé, empli d’une mousse gonflante d’uréthane avant l’hiver 2018 [20], nécessitant une ordonnance du TAL [21];

- bloque volontairement l’accès de la locataire et de son fils aux stationnements et au garage prévus au Bail, que le propriétaire refuse de reconnaître [22];

- détruit ou retire des biens de la locataire, dont une balançoire, un auvent rétractable, des bacs à fleurs et plantes, sans son consentement [23];

- détruit ou retire des installations existantes liées au logement Nº 1, dont notamment une véranda, un abri secondaire, la galerie, la clôture de la cour arrière, du revêtement extérieur, la toiture et une corniche, des planches de soutien et des fils électriques qui alimentaient les lumières extérieures du logement Nº 1, sans les remplacer [24];

- filme et place des caméras de surveillance dirigés vers les aires privées de la locataire et de son fils [25];

- dans l’appartement Nº 2, fait jouer de la musique extrêmement forte, pendant plusieurs heures, le jour comme le soir, forçant la locataire à recourir aux policiers, à plusieurs reprises, et menant à des constats d’infractions et des amendes, jamais assumées par le propriétaire [26];

- cadenasse les bacs à ordures de la locataire sans droit et sans raison valable, sans respecter les avis laissés par la Ville à cet égard [27];

- fait fi des avis et constats d’infraction de la Ville de Longueuil émis pour solutionner les problèmes liées au système de chauffage non fonctionnel, à l’étanchéité du garage, des portes et fenêtres, à la désuétude de réservoir d’huile, à la vermine, aux déchets et matériaux de construction laissés par le propriétaire dans la cours de l’immeuble, entre autres [28];

- ignore les corrections ordonnées par la RBQ [29];

- multiplie les avis de reprises de logement [30] et les procédures (et les absences injustifiées) devant le TAL pour obtenir l’autorisation de reprendre le logement occupé par la locataire et évincer la locataire, en vain [31];

- néglige de solutionner les infiltrations d’eau et l’infestation de rats dans le logement Nº 1, tentant plutôt d’utiliser la situation pour faire évacuer la locataire. Certes, la locataire ne peut présumer, sans preuve prépondérante, que le propriétaire est à l’origine de l’infestation de rats survenue dans son logement. Cependant, la preuve démontre que le propriétaire a attendu 4 mois avant de mandater un exterminateur sur place. Aussi, il a obtenu des ordonnances ex parte pour faire évacuer la locataire, auxquelles il a dû renoncer par la suite [32];

- prononce insultes et paroles d’intimidation, commet méfaits et voies de fait, profère des menaces de mort à l’endroit de la locataire et du chien de son fils, fait face à des poursuites criminelles et interdits de contacts, bafoués [33];

[28] À la lumière de ce qui précède et de l’ensemble preuve, il y a lieu de conclure que la conduite du propriétaire se qualifie clairement de harcèlement à l’endroit de la locataire et de son fils.

[29] Ainsi, la locataire est en droit de réclamer les dommages matériels et moraux découlant des conduites fautives du propriétaire.

[30] D’abord, effrayée par les comportements perturbateurs et dangereux du propriétaire, la locataire a installé des caméras de surveillance et des loquets de sécurité, déboursant des frais totalisant 1 991,53 $ pour ce faire [34]. Aussi, devant le silence du propriétaire mis en demeure par l’avocat de remplacer la serrure défectueuse de la porte extérieure de son logement, la locataire a dû la faire remplacer au frais de 157,80 $[35].

[31] Ensuite, bouleversée par l’ensemble de ces évènements, elle fait un suivi auprès de la C.A.V.A.C., s’est vu prescrire de la médication et un suivi psychologique, dont les coûts assumés s’élèvent à 669,50 $[36].

[32] Aussi, le nettoyage, les frais assumés et les biens perdus (laveuse, lave-vaisselle, meubles antiques, tapis, câbles, valise, vêtements, nourriture, etc.) en raison de l’infestation de rats pendant plus de 6 mois justifient amplement la réclamation globale de 5 000 $ pour compenser les pertes matérielles subies [37].

[33] Le Tribunal arbitre un montant de 700 $ qu’il considère raisonnable et justifiée à la lumière de la preuve [38], pour remplacer les autres biens de la locataire détruits ou enlevés sans droit par le propriétaire, tels que sa balançoire, son auvent rétractable, ses bacs à fleurs et ses plantes, entre autres.

[34] S’ajoutent enfin les frais de sténographes pour la transcription des audiences devant le TAL, nécessaires à la locataire pour faire sa preuve en l’instance, s’élevant à 197,67 $[39]. Par contre, sans pourvoir analyser la preuve de tous les experts appelés devant le TAL, le Tribunal ne peut se prononcer en faveur de la locataire en ce qui a trait à la contre-expertise dont elle réclame les frais, ce qui devra être décidé par le juge administratif saisi de l’instance visée.

[35] Quant aux insultes proférées par le propriétaire, le Tribunal considère qu’elles relèvent d’avantage du harcèlement que de la diffamation, dont les critères exigeants ne sont pas rencontrés en l’espèce [40], à défaut d’une preuve convaincante de préjudice réel et tangible à cet égard. En effet, à la lumière de la preuve administrée, au-delà de certains événements anecdotiques et du climat de chicane constant entre les parties, on ne pourrait conclure que la dignité, l'honneur ou la réputation de la locataire et de son fils aient été réellement entachés [41].

[36] En somme, les dommages matériels subis par la locataire s’élèvent à 8 716,50 $.

[37] Quant aux dommages moraux, dans l’ouvrage Louer un logement, les auteurs Gagnon et Jodoin nous rappellent qu’il est « plus épineux de définir et de chiffrer le préjudice moral, qu'on nomme couramment « troubles et inconvénients ». L'évaluation doit tenir compte de la nature des dommages, de sa durée ainsi que du préjudice subi par la victime de comportement fautif » [42] .

[38] En l’espèce, la locataire et son fils occupaient paisiblement le logement depuis 17 ans, jusqu’à l’arrivée du propriétaire en 2017.

[39] La liste les gestes et comportements fautifs du propriétaire en l’instance est particulièrement longue, et les circonstances particulièrement éprouvantes.

[40] Par conséquent, il est facile de comprendre et croire la locataire qui témoigne du stress important, de l’anxiété, de la peur et de l’insécurité ressentis face aux harcèlements et menaces du propriétaire, de la perte de sommeil, de sa perte de jouissance de son logis, des troubles et inconvénients occasionnés par les comportements fautifs et manquements du propriétaire qui ont perduré pendant plusieurs années, constitutifs du harcèlement reproché.

[41] Le fils est également une victime de la conduite fautive du propriétaire qui lui causent un préjudice moral non négligeable [43]. En plus des troubles et inconvénients évidents liés aux différents manquements du propriétaire, le fils a témoigné de l’anxiété constante qu’à générer les comportements agressifs du propriétaire à son égard au cours des 5 dernières années.

[42] Globalement, à la lumière des témoignages [44] et de la preuve sur le préjudice moral des demandeurs, découlant de l’ensemble des manquements et comportements reprochées, le Tribunal estime légitime et justifié d’octroyer une compensation au montant de 25 000 $ à titre de dommages moraux pour la locataire et au montant de 10 000 $ pour le fils.

1.4 Les réparations requises du logement et les réclamations en dommages

[43] Le Bail réitère certaines des obligations légales du propriétaire, prévues aux articles 1854, 1863, 1910, 1911 et 1912 C.c.Q. :

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.

§ 4. — De l’état du logement

1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d’habitabilité est sans effet.

1911. Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état.

Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.

1912. Donnent lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail:

1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement;

2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement.

[44] En l’occurrence, la preuve démontre que depuis son acquisition en 2017, le propriétaire contrevient à plusieurs reprises à ses obligations, notamment :

- en laissant une infestation de rats perdurer pendant plus de 6 mois [45];

- en négligeant de remettre le logement en bon état d’habitabilité et de propreté après des démolitions effectués sur l’immeuble;

- en omettant de faire les réparations et rénovations requises par la Ville de Longueuil, malgré les avis et amendes émis par cette dernière, ainsi que les corrections ordonnées par la RBQ;

[45] La locataire est donc en droit de réclamer l’exécution en nature des travaux, suivant l’article 1590 C.c.Q. :

1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou partie de l’obligation:

1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation;

2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative;

3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation.

[46] Sauf exception, la dénonciation du trouble en temps utile pour informer le locateur de son existence et la mise en demeure préalable du locateur avant d'exercer un recours sont essentielles [46]. L'absence de mise en demeure écrite en temps utile et opportun est en principe fatale à l'exercice du recours.

[47] En l’espèce, ayant reçu des lettres de mise en demeure de la locataire ainsi que des avis et infractions de la Ville de Longueuil, le propriétaire est en demeure d’effectuer les travaux suivant [47] :

- entretenir ou remplacer les fenêtres et portes du logement Nº 1 de sorte qu’elles soient étanches;

- entretenir ou remplacer la porte de garage et la porte adjacente de sorte qu’elles soient étanches aux infiltrations d'eau, neige, froid et vent, de façon à maintenir au moins 15 ⁰C dans le garage;

- remplacer le réservoir d’huile âgé (expiré en 2033) et corrodé;

- réparer et remettre en bon état le plafond de la salle de bain du sous-sol et de la cuisine, sans fissure, sans trous et solidement fixé;

- maintenir le terrain en bon état de propreté, et notamment retirer les déchets qui s’accumulent dans le stationnement de l’immeuble;

- réparer et rétablir l’électricité des lumières et prises électriques extérieures de l’immeuble;

- remettre dans l’état d’origine la galerie arrière du rez-de-chaussée et sa structure, ainsi que la véranda;

- remettre un auvent rétractable au-dessus de la véranda, ainsi qu’un toit au-dessus de la porte de garage;

- refaire la clôture de la cour arrière et remettre en état le cabanon;

[48] Pour sa sécurité, la locataire est également en droit d’exiger que les corrections requises par la RBQ dans l’Ordonnance en vertu de l’article 123 de la Loi sur le bâtiment [48] rendue le 15 juillet 2021 soient faites.

[49] La locataire réclame enfin la diminution de 50% son loyer, compte tenu de la perte de jouissance des lieux tant que les travaux ne seront pas faits.

[50] Dans le traité Louer un logement, les auteurs Pierre Gagnon et Isabelle Jodoin écrivent ce qui suit [49] :

Diminution de loyer et dommages-intérêts sont deux notions fort différentes. Dans le premier cas, le redressement équivaut à la perte locative du locataire, soit par rapport à la superficie totale du logement (par exemple une pièce inondée), soit selon l’importance relative du service dont le locataire est privé (par exemple défectuosité du chauffage). À certaines conditions, la diminution peut être accordée rétroactivement au début du trouble dénoncé. Il en est de même pour le rétablissement du loyer, qui peut rétroagir au moment où le problème a été réglé. Diverses formes de redressement peuvent être accordées dans la même décision.

[51] D’une part, la locataire n’a pas fait la preuve d’une perte locative liée à la superficie de son logement.

[52] D’autre part, suivant les décisions rendues par le TAL, la locataire est autorisée et déduit déjà de son loyer le montant des factures d’huile à chauffage qu’elle doit débourser pour remplir son réservoir, de sorte qu’elle est déjà compensée pour ce manquement. Autrement, la locataire a été privée de stationnements et d’eau chaude à quelques reprises au cours des dernières années, mais le Tribunal en ignore l’importance réelle.

[53] Par conséquent, faute d’une preuve probante liée à l’importance de ces services perdues, le Tribunal ne peut ordonner et quantifier une diminution raisonnable du loyer.

1.5 Les dommages punitifs

[54] Au Québec, les tribunaux peuvent octroyer des dommages punitifs si une loi particulière les prévoit [50]. En l’occurrence, le deuxième alinéa de l’article 1902 C.c.Q. précité donne ouverture à des dommages-intérêts punitifs.

[55] Au surplus, la surveillance injustifiée et les comportements dolosifs du propriétaire constitue des violations au droit à la vie privée et « a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens » prévu à l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne, ce qui donne ouverture à l’octroi de dommages punitifs en cas d’atteinte illicite et intentionnelle [51].

[56] Dans l’arrêt Québec (Curateur public) c. Syndicat national des employés de l’hôpital St‑Ferdinand [52], la Cour suprême définit l’atteinte illicite et intentionnelle :

121. En conséquence, il y aura atteinte illicite et intentionnelle au sens du second alinéa de l'art. 49 de la Charte lorsque l'auteur de l’atteinte illicite a un état d’esprit qui dénote un désir, une volonté de causer les conséquences de sa conduite fautive ou encore s’il agit en toute connaissance des conséquences, immédiates et naturelles ou au moins extrêmement probables, que cette conduite engendrera. Ce critère est moins strict que l'intention particulière, mais dépasse, toutefois, la simple négligence. Ainsi, l’insouciance dont fait preuve un individu quant aux conséquences de ses actes fautifs, si déréglée et téméraire soit-elle, ne satisfera pas, à elle seule, à ce critère.

[soulignés ajoutés]

[57] Les dommages-intérêts punitifs sont évalués en fonction des fins auxquelles ils sont utilisés: la prévention, la dissuasion et la dénonciation.

[58] La locataire réclame une somme de 45 000 $ à la lumière de la jurisprudence du TAL, tribunal spécialisé en la matière, qui condamne le harcèlement et le phénomène de la « rénoviction » injustifiée. Celle-ci souligne qu’une sanction significative à des dommages punitifs permet au tribunal d’exprimer concrètement son indignation face à la conduite des locateurs. L’octroi de dommages punitifs substantiels vise à contrer les abus des spéculateurs immobiliers, le but du législateur étant de protéger le parc locatif résidentiel, rôle principalement confié au TAL [53].

[59] Soulignons que les juges administratifs appliquent également les principes énoncés par la Cour suprême dans Cinar Corporation c. Robinson, voulant qu’en « droit civil québécois, il est tout à fait acceptable d’utiliser les dommages-intérêts punitifs […] pour dépouiller l’auteur de la faute des profits qu’elle lui a rapportés lorsque le montant des dommages-intérêts compensatoires ne représenterait rien d’autre pour lui qu’une dépense lui ayant permis d’augmenter ses bénéfices tout en se moquant de la loi » [54].

[60] La Cour suprême nous enseigne aussi que le montant doit se limiter à « la somme la moins élevée » permettant d’atteindre la réalisation des fins précitées [55].

[61] En l’occurrence, la locataire est âgée de 70 ans et est prestataire de l’aide sociale. Le propriétaire a tenté d’abuser de sa vulnérabilité pour l’intimider et arriver à ses fins d’éviction. Les comportements répétitifs révélés par la preuve prépondérante et documentée, hautement répréhensibles du propriétaire, s’inscrivent dans le cadre d’une stratégie volontaire et illicite visant à nuire à la jouissance paisible du logement et à provoquer le départ de la locataire. Propriétaire d‘immeubles à logement [56], la preuve démontre que ce n’est pas la première fois qu’il force l’éviction [57], de sorte que le montant accordé doit être dissuasif.

[62] Cependant, le propriétaire n’a pas été en mesure de reprendre le logement, de sorte qu’il n’a pas tiré profit de la situation et d’un loyer augmenté, contrairement aux précédents du TAL. En effet, la locataire demeurera dans le logement jusqu’en 2038 avec un loyer modique de 450 $ par mois. En plus des dommages matériels et moraux accordés en l’instance, il devra assumer les coûts des réparations et rénovations requises pour rétablir l’habitabilité du logement, pour lesquels il a cependant déjà bénéficié d’une certaine réduction du prix de vente de l’immeuble.

[63] Somme toute, dans les circonstances, le Tribunal accorde la somme de 25 000 $ en dommages punitifs.

1.6 L’abus de procédure

[64] Les articles 51 et suiv. du C.p.c. portent sur le pouvoir des tribunaux de sanctionner les abus de la procédure. Le législateur prévoit que « [l]’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics ».

[65] Aussi, l’article 342 du C.p.c. permet au Tribunal de sanctionner « les manquements importants constatés dans le déroulement de l’instance en ordonnant à l’une d’elles, à titre de frais de justice, de verser à une autre partie, selon ce qu’il estime juste et raisonnable, une compensation pour le paiement des honoraires professionnels de son avocat ou, si cette autre partie n’est pas représentée par avocat, une compensation pour le temps consacré à l’affaire et le travail effectué ». [soulignés ajoutés]

[66] Pour les motifs qui suit, le Tribunal estime que la réclamation des honoraires formulée par la locataire doit être rejetée en l’instance.

[67] D’une part, la locataire bénéficie présentement de l’aide-juridique, de sorte qu’elle n’a pas eu à payer les honoraires de l’avocat qui la représente devant la Cour supérieure. Par conséquent, elle ne saurait recevoir une compensation pour des honoraires qu’elle n’a pas elle-même déboursés.

[68] D’autre part, quant aux honoraires de Me Samantha Di Done, mandatée par la locataire pour la représenter devant le TAL, le Tribunal est d’avis qu’il revient au juge administratif saisi d’analyser si le propriétaire a abusé de ses droits d’ester en justice dans le ou les dossiers visés, exposés à l’ensemble des circonstances et de la preuve, afin de vérifier si les faits justifient ou non de condamner le propriétaire à payer les honoraires engagés pour cette ou ces instances, suivant l’article 63.2 LTAL.

1.7 La déclaration de quérulence

[69] L’article 55 C.p.c. stipule que :

Lorsque l'abus résulte de la quérulence d'une partie, le tribunal peut, outre les autres mesures, interdire à la partie d'introduire une demande en justice ou de présenter un acte de procédure dans une instance déjà introduite sans l'autorisation préalable du juge en chef et selon les conditions que celui-ci détermine.

[70] La jurisprudence reconnaît plusieurs facteurs indicatifs de la quérulence [58], étant entendu que « [c]haque cas est d'espèce. C’est la globalité de l'analyse qui importe » [59]. S’il s’agit de plusieurs traits caractéristiques du plaideur quérulent, le seul critère applicable repose essentiellement sur l’exercice excessif ou déraisonnable du droit d’ester en justice [60].

[71] En l’espèce, si le propriétaire présente quelques-uns des grands traits d’un plaideur quérulent, le Tribunal estime que la situation à ce stade ne présente pas le caractère excessif et exceptionnelle requis par la jurisprudence. Cette demande de la locataire est donc rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[72] ACCUEILLE en partie la Demande introductive d’instance modifiée;

[73] ORDONNE à Ghislain Le Gris (propriétaire) de remettre à Carolle Longpré (locataire) l’original du bail signé le 3 avril 2013, pièce P-1, dans les 10 jours du présent jugement;

[74] ORDONNE au propriétaire de respecter le Bail, pièce P-1, qui le lie à la locataire pour le logement situé au [...] (logement Nº 1) :

- de remplir régulièrement le réservoir d’huile afin que la locataire puisse chauffer son logement, et à défaut par le propriétaire de respecter cette ordonnance, AUTORISE la locataire à faire remplir le réservoir d’huile à chauffage et à déduire le montant de ces factures des loyers à venir;

- de ne pas obstruer les deux stationnements et la porte de garage de la locataire;

- de retirer les caméras de surveillance et/ou autres moyens d’enregistrement et d’écoute qu’il a installé sur les murs ou en direction du logement Nº 1, et ce, dans les 10 jours du présent jugement;

[75] ORDONNE au propriétaire Ghislain Le Gris de maintenir le logement Nº 1 en bon état d’habitabilité, de propreté, de sécurité ou de salubrité, en engageant les professionnels lorsque nécessaire pour effectuer les travaux, et plus spécifiquement, au plus tard dans les 60 jours du présent jugement, ORDONNE au propriétaire Ghislain Le Gris de :