1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, à un loyer mensuel de 689,00 $.
3.          La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.
4.          La locatrice a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires afin de permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer [1].
5.          Dans le cadre d’une demande de fixation du loyer présentée en vertu de l'article 1947 du Code civil du Québec, le Tribunal ne peut pas tenir compte des inconvénients soulevés, lesquels n'ont pas pour effet de contrer la fixation du loyer au terme du bail à renouveler, tel qu’expliqué lors de l’audience.

FIXATION

6.          La locatrice réclame à titre de travaux majeurs des accessoires de décoration afin d’embellir l’entrée de l’immeuble. Il s’agit d’un banc, de pots de fleurs et d’un tableau mural totalisant de 3,734.39 $.

7.          En règle générale, les améliorations majeures visent à réparer ou modifier les principaux éléments de la structure de l’immeuble ou des travaux majeurs de rénovation dans les logements ou les espaces communs[2]. 
8.          Le Tribunal constate que ces améliorations sont accessoires à des travaux plus importants de rénovations des aires communes, comme le remplacement des luminaires et des tapis.
9.          Dans un contexte de fixation du loyer, la jurisprudence a établi que la locatrice conserve un droit de gérance et qu’une dépense doit être acceptée à moins à moins qu'elle ne soit insolite, abusive ou somptuaire[3].
10.      Le Tribunal est d’avis que la dépense n’est pas abusive ou somptuaire. En conséquence, le montant total pour les espaces communs de 11,394,04 $ est ajouté à la rubrique des travaux majeurs.
11.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[4] est de 38,18 $ par mois, s’établissant comme suit :

Réserve d’une dépense

12.      La locatrice réclame des honoraires d’architecte à la suite d’une inspection du stationnement intérieur requise par l’assureur. Les factures d’architecte totalisent 7,254.92 $.
13.      La locatrice précise toutefois que ces travaux seront complétés ultérieurement au cours de l’année 2025.
14.      Le Tribunal est d’avis que le principe général applicable doit tenir compte de la date où les travaux sont complétés et non de la date de paiement [5]. Ce qui permet aux locataires d’en bénéficier.
15.      En conséquence, le Tribunal réserve cette dépense lorsque les travaux seront substantiellement complétés.
16.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
17.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 38,18 $ est justifié;
18.      CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation du locataire au paiement des frais de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

19.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 727,00 $ par mois du 1er février 2025 au 31 janvier 2026.
20.      RÉSERVE les honoraires d’architecte de 7,254.92 $ lorsque les travaux seront substantiellement complétés, au propriétaire d’en faire la preuve.

21.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
22.      La locatrice assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[2] Abastado c. Société d'Habitation et de Développement de Montréal, 2011 CanLII 108066 (QC RDL).

[3] El-Jamal Samer c. Marunych, 2016 CanLII 129307 (QC TAL).

[4] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[5] Résidence 3615 Ridgewood c. Giacobbe, R.L. 31-080222-051P-080416, 30 janvier 2009, g.s. Jodoin, SOQUIJ AZ-50574501, J.L.E. 2009JL-20.