[1]         La locatrice demande la résiliation du bail pour retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, l'expulsion des locataires et des autres occupants, le recouvrement du loyer ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, la condamnation solidaire des locataires, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et la condamnation des locataires aux frais[1].

Contexte

[2]         Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Le bail prévoit que les locataires sont solidairement responsables envers la locatrice.

[3]         Une demande de fixation du loyer pour cette période est pendante devant le Tribunal administratif du logement[2].

[4]         Le litige entre les parties concerne principalement le loyer payable pour la période précédente, soit du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

[5]         La locatrice prétend que le loyer mensuel était de 1 440 $.

[6]         Les locataires prétendent que le loyer mensuel était de 1 394 $ puisqu’ils auraient refusé l’augmentation du loyer demandée.

ANALYSE ET DÉCISION

Le fardeau de preuve

[7]         Eu égard au fardeau de preuve, le Tribunal rappelle que les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient que celui qui veut faire valoir ses droits doit démontrer les faits au soutien de ses prétentions, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage étant laissée à l'appréciation du tribunal.

Recouvrement du loyer et résiliation du bail

[8]         Le recours de la locatrice se fonde sur les articles 1863 et 1971 C.c.Q.

[9]         Selon la preuve, le loyer mensuel pour la période antérieure qui se terminait le 30 juin 2023 était de 1 394 $.

[10]     La locatrice a notifié aux locataires un avis d’augmentation de loyer indiquant que le loyer de 1 394 $ par mois serait augmenté à 1 440 $ mensuellement[3]. L’avis fut transmis par l’entremise de la plateforme sécurisée Pronotif (courriel) le 12 janvier 2023[4] et le message a été ouvert par le locataire le 16 janvier 2023 [5].

[11]     L’avis d’augmentation a été donné dans les délais requis. La notification est valide et complète, le locataire ayant non seulement reçu le courriel émis par l’entremise de Pronotif le 12 janvier, mais l’ayant également ouvert le 16 janvier 2023. Le contenu du message et l’avis joint étaient accessibles à compter de cette dernière date.

[12]     L’argument du locataire, voulant qu’il n’ait téléchargé la pièce jointe que représentait l’avis d’augmentation que le 23 janvier 2023, ne peut être retenu.

[13]     Le locataire confond la réception de l’avis et la prise de connaissance de l’avis.

[14]     Par analogie, c’est un peu comme s’il disait avoir reçu une lettre recommandée le 16 janvier et ne l’avoir ouverte que le 23 janvier. Le point de départ du délai de l’article 1945 C.c.Q. est la date de réception. Si les locataires tardent à prendre connaissance du contenu de l’envoi, ils doivent en assumer les conséquences.

[15]     Aux termes de l’article 1945 C.c.Q., les locataires avaient un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis pour refuser, par écrit, la modification du loyer. Le Tribunal conclut que le délai de réponse des locataires prenait fin le 16 février 2023, l’avis d’augmentation ayant été reçu le 16 janvier 2023.

[16]     Selon la preuve à l’audience, les locataires ont avisé la locatrice le 22 février 2023 qu’ils refusaient l’augmentation.

[17]     Ainsi, le refus des locataires a été donné après l’expiration du délai pour ce faire.

[18]     Le fait pour un locataire de ne pas répondre à un avis de modification de bail dans le mois de sa réception emporte la reconduction du bail avec les modifications demandées par le locateur.

[19]     Par conséquent, le Tribunal conclut que le bail a été reconduit du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 aux nouvelles conditions, soit au loyer mensuel de 1 440 $.

[20]     La preuve démontre que les locataires n’ont pas payé l’augmentation mensuelle de 46 $ depuis 13 mois, soit depuis le 1er juillet 2023, ce qui représente une somme de 598 $. Par imputation des paiements, il s’agit d’un solde pour le loyer du mois de juillet 2024.

[21]     Les locataires étant, à la date de l’audience, en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée aux termes de l'article 1971 C.c.Q.

[22]     Toutefois, considérant que le litige concerne le loyer payable par les locataires pour la période en cause, le Tribunal juge approprié et équitable d’accorder aux locataires un délai de 10 jours à compter de la réception de la présente décision pour payer la somme due, les frais et intérêts. À défaut, le bail sera résilié.

[23]     Le Tribunal accorde à la locatrice les frais de justice applicables selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement [6].

[24]     Par ailleurs, la situation dans le présent dossier n’en est pas une qui justifie l’exécution provisoire de la présente décision aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[7].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[25]     DÉCLARE que le loyer payable par les locataires pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 est de 1 440 $ par mois;

Et à défaut de paiement dans un délai de 10 jours de la réception de la présente décision:

[26]     RÉSILIE le bail des locataires pour retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer et ORDONNE l'expulsion des locataires et de tous les occupants du logement;

[27]     CONDAMNE les locataires solidairement à payer à la locatrice la somme de 598 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 2 juillet 2024;

[28]     CONDAMNE les locataires solidairement à payer à la locatrice les frais de justice de 139,50 $;

[29]     REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[1] La signification de la demande aux locataires a été effectuée par huissier le 22 février 2024.

[2] Dossier 775163 31 20240318.

[3] Pièce P-1, p. 1.

[4] Idem, p. 2.

[5] Ibid.

[6] RLRQ, c. T-15.01, r.6.

[7] RLRQ, c. T-15.01.