1.          Le locateur dépose une demande contre les locataires le 10 septembre 2024. Il demande la résiliation du bail et le recouvrement de tous les loyers dus au moment de l’audience.
2.          Comme deuxième motif de résiliation, il invoque que les locataires paient fréquemment leur loyer en retard.
3.          Comme troisième motif de résiliation du bail, il allègue que les locataires n’ont pas respecté l’ordonnance leur enjoignant de payer le loyer le premier de chaque mois, émise le 8 août 2023 par le juge administratif Robin-Martial Guay. 
4.          Il demande également l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et de condamner les locataires au paiement des frais.
5.          La demande a été notifiée par courrier recommandé à l’un des locataires le 25 septembre 2024 et par une remise en mains propres pour l’autre locataire le 10 septembre 2024.

LA PREUVE PRÉSENTÉE

6.          Les parties sont liées par un bail[1] du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au loyer mensuel de 1 950 $. Le bail fut reconduit pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 1 990 $.
7.          Le bail ne prévoit pas que les locataires sont solidairement responsables envers le locateur.
8.          Le 8 août 2023, une décision (ci-après nommée « la Décision ») était rendue par défaut contre les locataires par le juge administratif Robin-Martial Guay. Il y a lieu de reprendre le contenu de la Décision :

« [1]         Le locateur demande la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, le recouvrement du loyer, ainsi que le loyer dû au moment de l’audience, plus l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.

[2]         Le locateur demande aussi la résiliation du bail au motif que les locataires paient fréquemment leur loyer en retard.             

[3]         La signification de la demande a été faite par poste recommandée pour l’un et personnellement pour l’autre.

[4]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au loyer mensuel de 1 950 $, payable le premier jour de chaque mois.

[5]         Le bail ne prévoit pas que les locataires sont solidairement responsables envers le locateur.

[6]         La preuve démontre que les locataires doivent un total de 1 950 $ pour couvrir les loyers dus jusqu’au jour de l’audience (août 2023).

[7]         Les locataires ne sont pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail n’est donc pas justifiée par l’application de l’article 1971 C.c.Q.

[8]         Aussi, le locateur allègue que le loyer est fréquemment payé en retard, ce qui lui cause un préjudice sérieux dans la gestion de son immeuble.

[9]         La preuve a révélé que les locataires ont payé 10 loyers en retard au cours des 12 derniers mois.

[10]     La preuve révèle que les faits suivants sont des conséquences du retard des paiements des locataires pour le locateur, à savoir les difficultés pour le paiement de l’hypothèque et des dépenses de l’immeuble à telle enseigne qu’il doit puiser à même ses économies pour honorer celles‑ci, ainsi que les nombreuses démarches afin de recevoir le paiement du loyer.

[11]     Sur le second motif invoqué, le Tribunal estime que la preuve des retards et du préjudice sérieux est suffisante pour justifier la résiliation du bail.

[12]     Par contre, le Tribunal considère qu’il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail et d’y substituer une ordonnance selon l’article 1973 C.c.Q. :

« 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. »

[13]     Le préjudice causé au locateur ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l’article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement [1].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[14]     ORDONNE aux locataires de payer leur loyer le 1er jour de chaque mois, pour une durée de 12 mois débutant le 1er septembre 2023 ;

[15]     CONDAMNE les locataires à payer au locateur la somme de 1 950 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 1er août 2023, plus les frais de justice de 84 $ et les frais de signification prévus au Règlement de 9,75 $.[2] »

QUESTIONS EN LITIGE :

ANALYSE ET DÉCISION

Avant de répondre aux questions soulevées, il y a lieu de rappeler aux parties les règles de preuve prévues aux articles 2803, 2804, 2843, et 2845 du Code civil du Québec, lesquels se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. »

« 2843. Le témoignage est la déclaration par laquelle une personne relate les faits dont elle a eu personnellement connaissance ou par laquelle un expert donne son avis.

Il doit, pour faire preuve, être contenu dans une déposition faite à l’instance, sauf du consentement des parties ou dans les cas prévus par la loi. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. »

Question no. 1 : Le bail doit-il être résilié au motif que les locataires sont en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer ?

9.          La preuve présentée fait état que les locataires doivent la somme de 6 950 $ à titre de loyers impayés, par imputation des paiements, pour les mois de juillet 2024 (solde de 980 $) à novembre 2024.
10.      Les locataires étant en retard de plus de trois semaines dans le paiement de leur loyer, ce premier motif de résiliation de bail est donc justifié.
11.      Toutefois, comme mentionné lors de l’audience aux parties, le bail ne sera pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais judiciaires sont payés avant la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1883 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Question no.2 : Le bail doit-il être résilié au motif que les locataires n’ont pas respecté l’ordonnance rendue le 8 août 2023 leur enjoignant de payer le loyer le 1er jour de chaque mois ?

12.      La preuve présentée fait état de nombreux retards à la suite de l’ordonnance rendue le 8 août 2023. Les locataires ont payé leur loyer en retard 10 fois sur une période de 12 mois.
13.      Il y aurait donc lieu de résilier le bail pour ce motif. Toutefois, les parties ont conclu une entente verbale lors de l’audience.
14.      Les locataires s’engagent à payer le loyer dû avant jugement avec les intérêts et les frais. Si les locataires ont entièrement payé les sommes dues avant jugement, le locateur consent à ce qu’il continue d’habiter le logement sous réserve qu’il paie le loyer le 1er jour de chaque mois jusqu’à la fin du bail le 30 juin 2025. Une ordonnance à cet effet sera rendue pour valoir jusqu’à la fin du bail. Si les locataires ne respectent pas l’ordonnance rendue, le locateur déposera une demande pour obtenir la résiliation du bail au motif que les locataires n’ont pas respecté l’ordonnance de payer le 1er jour de chaque mois et le Tribunal prononcera la résiliation du bail.
15.      L’exécution provisoire de la présente décision est justifiée aux termes de l’article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

16.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion des locataires et de tous les occupants du logement;
17.      ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion à compter du 11e jour de sa date;
18.      Advenant que la résiliation ait été empêchée conformément l’article 1883 C.c.Q., ORDONNE aux locataires de payer leur loyer le 1er de chaque mois à compter du 1er janvier 2025, et ce, jusqu’au 30 juin 2025;
19.      CONDAMNE les locataires à payer au locateur la somme de 6 950 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 10 septembre 2024 sur 4 960 $, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais de 87 $ et les frais de notification prévus au Tarif de 10,50 $;
20.      PREND ACTE que si la résiliation du bail pour un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer ou pour le non-respect de l’ordonnance n’a pas lieu, le bail prendra fin à son terme le 30 juin 2025 et les locataires devront quitter le logement à cette date. 

[1] P-1

[2] Singh Padda c. Myre-Bourque, 2023 QCTAL 23357

[3] R.L.R.Q., chapitre T-15.01, r.5