1.          Par une procédure produite le 25 octobre 2024, le locateur demande la résiliation du bail et l'éviction de la locataire du logement, le recouvrement du loyer afférant à son espace de stationnement (2 909 $) ainsi que du loyer dû au moment de l'audience, plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec. (829063)
2.          Il demande également la résiliation du bail au motif que la locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer lui causant ainsi un préjudice sérieux.
3.          Pour sa part, par un recours introduit le 17 mai 2024, la locataire demande l’exécution en nature des obligations du locateur et des dommages de 2 000 $. (793815)
4.          La locataire motive sa demande comme suit :

« Ordonner à mon locateur Minto Apartment Ltd Partnership, de respecter la clause de mon bail original précité stipulant qu’un espace de stationnement est inclus dans le prix du loyer de mon appartement; de cesser de me facturer tout montant à ce sujet et de mettre mon état de compte à zéro quant au stationnement. Au 1er mars 2024, cette facturation s’élevait à 2,570 $. Minto m’a adressé à ce sujet 6 avis de paiement en retard inclus et *mises en demeure injustifiées. Ce harcèlement phycologique m’a causé beaucoup de stress et nuit à ma qualité de vie depuis 4 ans; c’est pourquoi je demande au TAL d’ordonner à Minto de me verser un montant comensatoire de 2,000 $.

*11 mises en demeure

Depuis que Minto est devenu propriétaire des Appartements Rockhill en 2019, à partir du 1er février 2020 il a commencé à me facturer pour mon espace de stationnement séparément et EN PLUS du loyer de mon appartement, contrairement aux conditions de mon bail original débutant le 1er mai 1072 ou il est inclus. » (sic)

5.          Le Tribunal a réuni ces deux causes en vertu de l'article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement afin qu'elles soient instruites et jugées conjointement.
6.          Les faits mis en preuve démontrent que le 15 février 1972, le conjoint de la locataire, Charles Mottart, et le locateur de l’époque Gestion Manulife Ltd conviennent d’un bail pour la période du 1er mai 1972 au 30 avril 1973 au loyer mensuel de 300 $. Il est prévu au bail (clause 21) que le prix du loyer inclut un espace de stationnement évalué à 25 $ par mois.
7.          Ce bail est reconduit d’année en année.
8.          Le 25 janvier 1988, le locataire Charles Mottart et le nouveau locateur Les Appartements Rockhill conviennent que la contrepartie du loyer pour l’espace de stationnement n’est plus de 25 $, mais de 50 $ par mois et le terme du bail est du 1er juillet 1988 au 30 juin 1989.
9.          Pour la période de renouvellement 2011-2012, le bail est renouvelé au montant de 1 012 $ par mois, soit 962 $ pour la location du logement et 50 $ pour le stationnement.
10.      Le 31 octobre 2019, une décision fixe le loyer à 1 183 $ par mois du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, comprenant un espace de stationnement (267257). Dès lors, le locateur établit la partie attribuable au logement de 1 133 $ et celle du stationnement à 50 $.
11.      Cette décision n’est pas portée en révision et eu égard à ses conclusions, la locataire verse au locateur un loyer de 1 133 $ par mois.
12.      Par la suite, à la fin de l’année 2019, le demandeur Minto Apartment Ltd devient le nouveau gestionnaire et locateur.
13.      Annuellement, le loyer est augmenté de manière globale soit incluant le stationnement, augmentation que la locataire accepte. Toutefois, elle ne paie que le loyer afférant au logement et non le 50 $ attribuable au stationnement, inclus dans le loyer global.
14.      Le loyer du dernier terme du bail est de 1 454 $ incluant une place de stationnement.
15.      Malgré plusieurs avis et mises en demeure, la locataire refuse de payer la somme de 50 $ attribuable au stationnement, d’avis que celui-ci est inclus dans le prix du loyer. Qui plus est, elle reproche au locateur de la harceler par l’envoi incessant de rappels de paiements et réclame une somme de 2 000 $ à titre de dommages pour tous les inconvénients qu’il lui fait subir.
16.      Le locateur pour sa part réclame une somme de 4 461 $ représentant la part attribuable du stationnement, soit 50 $ que la locataire a retranché de son loyer depuis le mois de janvier 2020.
17.      Ainsi se résume l’essentiel de la preuve et les représentations des parties.
18.      Après analyse, il est clair que le bail prévoit la location d’un stationnement qui est inclus dans le prix global du loyer. Il est également démontré que la part attribuable à ce stationnement est de 50 $. Contrairement aux allégations de la locataire, il ne s’agit pas d’une somme facturée en sus du loyer, mais intégrée à celui-ci pour en faire un tout.
19.      Partant, la locataire n’était pas et n’est toujours pas fondée de retrancher la somme de 50 $ attribuée à l’espace de stationnement du prix global du loyer.
20.      La locataire doit donc au locateur la somme de 4 461 $, soit en appliquant la règle d’imputation des paiements, la locataire doit donc au locateur un solde de 99 $ sur le loyer du mois de décembre 2024 et l’entier loyer des mois de janvier, février et mars 2025.
21.      La locataire est donc en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l’application de l’article 1971 C.c.Q.
22.      Considérant les circonstances particulières de cette affaire, le bail n'est toutefois pas résilié si la somme de 4 461 $ plus les intérêts et les frais sont payés avant jugement ou dans les 30 jours suivant la date de la présente décision.
23.      Le préjudice causé au locateur ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision en vertu de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
24.      Quant au second volet de la demande du locateur, celui-ci est rejeté pour insuffisance de preuve.
25.      Compte tenu des conclusions auxquelles en arrive le tribunal, la demande de la locataire est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

26.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement, si la locataire fait défaut de payer le loyer, avec intérêts et frais, avant la date de la présente décision ou dans un délai de 30 jours suivant celle-ci;
27.      CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 4 461 $ plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1er décembre 2024 sur la somme de 99 $ et sur le solde à l’échéance de chacun des loyers, plus les frais judiciaires de 81 $;
28.      REJETTE la demande du locateur quant aux autres conclusions.
29.      REJETTE la demande de la locataire.