1.          La demanderesse s’adresse au Tribunal administratif du logement (Tribunal) lui demandant de prononcer la résiliation du bail la liant aux défendeurs au motif que ceux-ci n’auraient pas acquitté leur loyer depuis plus de trois semaines et au motif que les retards fréquents dans le paiement du loyer lui causent un préjudice sérieux.
2.          La locatrice recherche également la condamnation des défendeurs pour les arrérages de loyers toujours impayés au jour de l’audience avec intérêts, l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec[1], ainsi que les frais liés à la présente demande.
3.          À l’audience tenue, les défendeurs étaient absents. La demanderesse s’est désistée de sa demande de résiliation au motif que les retards fréquents dans le paiement du loyer causeraient un préjudice sérieux.
4.          La demanderesse étant l’instigatrice de la demande dont est saisi le Tribunal, il lui revenait de faire la preuve des éléments justifiant d’accorder celle-ci[2].
5.          Sa demande repose sur l’article 1971 C.c.Q. :

« 1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement .»

6.          La demanderesse et les défendeurs sont liés par un bail initial d’un logement portant sur la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 prévoyant le paiement d’un loyer de 1 880 $ le premier jour du mois. Ce bail a été reconduit par avis de reconduction signifié le 28 février 2025. Le loyer a été haussé à 2 051 $ pour la période du 1er juin 2025 au 31 mai 2026.

7.          Les locataires se sont explicitement engagés solidairement aux obligations du bail conformément à l’article 1525 C.c.Q. Chacun des défendeurs est donc responsable de la totalité des obligations du bail.
8.          Les défendeurs occupent toujours le logement au jour de l’audience. La locatrice prétend qu’une somme de 7 290 $ est due à titre d’arrérages de loyers. Or, l’état de compte soumit au soutien de ce montant, inclus des sommes de 45 $ en frais facturés pour insuffisance de fonds qui doivent être retirés du calcul de la demanderesse puisque ceux-ci ne se qualifient pas de loyers et que le bail ne prévoit pas de convention eu égard à ces frais facturés.
9.          Ceci étant dit, seuls les arrérages de loyers au montant de 6 795 $ apparaissent prouvés. Les défendeurs seront condamnés solidairement aux sommes exigibles avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par l’article 1619 du C.c.Q. à compter de la date de notification de la procédure.
10.      Cette somme représente les loyers non payés des mois de juin, mai et avril 2025 en totalité, ainsi qu’une balance de 1 650 $ pour le mois de mars 2025.
11.      Les arrérages de loyers des mois de mars, avril et mai 2025 étant exigibles depuis plus de trois semaines il y a matière à résiliation du bail liant les parties.
12.      À ce propos, il apparaît opportun de reproduire les termes de l’article 1883 du Code civil du Québec :

1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'article 28 de la Loi sur l'administration fiscale (chapitre A-6.002) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé.

13.      En ce qui a trait aux frais du dossier qui sont réclamés par la demanderesse, il faut savoir que ces frais sont encadrés par la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3] et son article 79.1 :

« 79.1. Lors de la décision, le membre peut adjuger sur les frais prévus par règlement. »

14.      Les frais ne naissent qu’une fois accordés par le tribunal ayant la compétence de les accorder et c’est ce qui explique que les intérêts ne seront dus qu’à compter de leur prononcé[4].
15.      À la lumière du règlement applicable, seuls les frais de signification aux défendeurs condamnés de 26,25 $ chacun et les frais de 90 $ engagés pour le dépôt de la demande peuvent être accordés à la demanderesse[5].
16.      La demanderesse souhaite que la présente décision soit exécutoire provisoirement. La loi prévoit que l’exécution d’une décision par le présent tribunal est normalement acquise à l’expiration des délais d’appels[6].
17.      C’est que règle générale, notre droit civil est basé sur la conception que l’appel suspend l’exécution de la décision dont il est fait appel[7]. L’encadrement législatif en matière d’appel des décisions du Tribunal administratif du logement ne fait pas exception à ce principe.
18.      Par sa demande d’exécution provisoire, la demanderesse cherche à éviter de devoir attendre l’expiration des délais ordinaires pour pouvoir exécuter sa décision.
19.      L’article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[8] encadre les demandes d’exécution provisoire :

« Le membre peut, s’il le juge à propos, ordonner l’exécution provisoire, nonobstant la révision ou l’appel, de la totalité ou d’une partie de la décision, s’il s’agit:

1° de réparations majeures;

2° d’expulsion des lieux, lorsque le bail est expiré, résilié ou annulé;

3° d’un cas d’urgence exceptionnelle. »

20.      L’utilisation des termes « s’il le juge à propos » témoigne d’une volonté du législateur de consacrer une discrétion au décideur dans l’octroi de l’exécution provisoire d’une partie ou de la totalité de sa décision qui concerne les sujets énumérés aux paragraphes précités.
21.      Dans le contexte du présent dossier, rien ne justifie l’exécution provisoire de la présente décision.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

22.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion des défendeurs et de tous les occupants du logement;
23.      CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer à la demanderesse la somme de 6 795 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 10 avril 2025;
24.      CONDAMNE BOUBACAR BARRY à payer à MONTRÉAL II VALUE ADD HOLDINGS LIMITED les frais de 71,25 $ avec les intérêts au taux légal, à compter de la date de la signature de la présente décision;
25.      CONDAMNE IBRAHIMA BARRY à payer à MONTRÉAL II VALUE ADD HOLDINGS LIMITED les frais de 71,25 $ avec les intérêts au taux légal, à compter de la date de la signature de la présente décision.

[1] Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991. (C.c.Q.)

[2] C.c.Q., art. 2803.

[3] RLRQ c T-15.01

[4] Code de procédure civile, RLRQ c C-25.0, art. 343.

[5] Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, chapitre T-15.01, r. 6, art. 7.

[6] Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, Art 82.

[7] Mouvement laïque québécois c. English Montreal School Board, 2021 QCCA 1675, par. 2

[8] Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, Art 82.1.