1.          Le locateur demande la résiliation du bail pour deux motifs : le retard de plus de trois semaines et les retards fréquents dans le paiement du loyer. Le recouvrement du loyer impayé de 510 $ ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, l'expulsion du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais sont également demandés.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au loyer mensuel de 940 $, payable le premier jour de chaque mois, reconduit jusqu'au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 990 $.

Retard de plus de trois semaines

3.          La preuve démontre que la locataire doit 2 330 $ en loyers impayés (pièce P-1).
4.          Le locataire admet que cette somme est impayée, mais invoque en défense la présence de défectuosités dans le logement. Le Tribunal rejette cette défense, car on ne peut se faire justice en retenant le paiement du loyer. Des recours s’offrent à la locataire si elle estime que le locateur manque à ses obligations.
5.          Considérant le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le premier motif de résiliation du bail est justifié, comme le prévoit l’article 1971 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Néanmoins, l’article 1883 C.c.Q. permet d’éviter la résiliation du bail si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date de la présente décision.

Retards fréquents

6.          Quant au deuxième motif de résiliation du bail, le loyer étant payable le premier jour de chaque mois, un locateur peut obtenir la résiliation du bail s’il démontre trois conditions cumulatives[1] : (1) des retards fréquents (c’est-à-dire souvent, se répètent à intervalles rapprochés), (2) qu’il subit un préjudice (3) qui se qualifie de sérieux.

7.          La preuve démontre de nombreux retards dans les derniers mois. Comme les défauts de paiement sont réguliers et continuels, la fréquence de ces retards satisfait ce critère de l’article 1971 C.c.Q.
8.          Cependant, la preuve est insuffisante pour démontrer un préjudice pouvant être qualifié de « sérieux ». En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante, car la perception tardive d’un loyer crée, en soi, un préjudice[2].
9.          Le Tribunal rappelle néanmoins l’obligation légale de payer son loyer le premier jour de chaque mois en vertu de l’article 1903 C.c.Q. Advenant d’autres défauts, une nouvelle demande de résiliation du bail pour retards fréquents pourra être introduite, et cette fois, le préjudice sérieux pourrait être démontré.
10.      La preuve soumise justifie l'exécution provisoire de la décision de l’ordonnance d’expulsion, même s’il y a appel, selon l’article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
11.      Les frais applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

12.      ACCUEILLE, en partie, la demande;
13.      À défaut de paiement avant la présente décision, RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;
14.      ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion à compter du 11e jour de la date de signature de la décision;
15.      CONDAMNE la locataire à payer au locateur 2 330 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 1er novembre 2024 sur 350 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de 113,25 $.

[1]  Allaire c. Bourdeau, 2017 QCCQ 4963, par. 54.

[2] Scott c. Taylor, [2006] J. L. 193, r. J. Gravel.