[1]      Le locateur a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]      Le locateur a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et factures au soutien de ces renseignements.

[3]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2020.

[4]      Le locateur et les locataires ne s’entendent cependant pas sur le loyer applicable pour cette période de base et qui doit être utilisé pour les fins de la fixation de loyer.

[5]      Afin de compléter leur preuve respective, les parties ont été autorisées à produire des documents après l’audience, le tout tel que le permet l’article 37 du Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement^[1].

[6]      Le Tribunal constate que les parties ont omis de transmettre lesdits documents dans les délais accordés. Conséquemment, le Tribunal procède à l’analyse du dossier sur la base de la preuve reçue à l’audience.

LOYER DE BASE

[7]      Le locateur allègue que le loyer mensuel est de 850,00 $. Il explique que pour le bail du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2020, il n’a reçu aucune réponse des locataires quant à son avis d’augmentation de loyer. Conséquemment, il estime que les locataires sont réputés avoir accepté la modification au loyer demandé. 

[8]      Le locataire présent à l’audience, M. Anani, soutient que le loyer est plutôt de 800,00 $ par mois. Il soutient avoir répondu à l’avis d’augmentation le 1^er février 2019.

[9]      Aux fins de la fixation de loyer, l’article 1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer^[2] définit le terme « loyer » comme suit :

« 1. Dans le présent règlement, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par :

(…)

« loyer » : le prix mensuel de la jouissance d’un logement avec ses services, accessoires et dépendances, même s’ils font l’objet d’un contrat distinct du bail. »

[10]   Aux fins d’analyse, les articles pertinents du Code civil du Québec sont reproduits ci-dessous :

« 1941. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent. »

« 1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s’il s’agit du bail d’une chambre. »

« 1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l’article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail. »

« 1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s’adresser au Tribunal dans le mois de la réception de l’avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s’il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. »

[11]   Les parties expliquent que le premier bail a été conclu à un loyer mensuel de 800,00 $ pour une durée du 15 mai 2017 au 30 juin 2018. Le bail prévoit que les coûts d’électricité, de chauffage et d’eau chaude sont à la charge du locateur.

[12]   Le loyer mensuel précédent était plutôt à 700,00 $, mais les coûts d’électricité, de chauffage et d’eau chaude étaient assumés par les anciens locataires, tel qu’il appert du bail, P-1 en liasse.

[13]   Les parties ont convenu verbalement de négocier à nouveau les coûts pour ces services si ceux-ci excédaient un montant de 100,00 $ par mois.

[14]   En décembre 2018, le locateur aurait donc informé les locataires que les coûts excédaient 100,00 $ mensuellement. Les locataires auraient demandé à consulter les factures d’électricité afin de négocier une entente.

[15]   Pour des motifs qui divergent selon le locateur et les locataires, ils ne se seraient jamais réunis pour négocier sur la base des factures d’électricité du locateur.

[16]   Le 12 janvier 2019, le locateur a envoyé un avis d’augmentation de loyer aux locataires par huissier (P-1 en liasse). Le locateur y demande une augmentation de loyer de 50,00 $ qui comprendrait un ajustement quant aux coûts des services.

[17]   Le locataire affirme avoir acheminé une lettre recommandée au locateur le 1^er février 2019 (L-1 en liasse). Le locataire n’a cependant pas la preuve de cet envoi. Il produit une copie de la lettre qu’il a rédigée et qui indique la date du 1^er février 2020.

[18]   Le locateur affirme n’avoir jamais reçu de lettre de refus de la part des locataires et nie avoir reçu un refus de leur part dans les délais requis.

[19]   Le locataire ajoute qu’il a consulté son suivi de courrier recommandé. S’il avait été en mesure de le présenter à l’audience, il soutient que le suivi aurait indiqué que le locateur n’avait pas récupéré la correspondance. 

[20]   Le Tribunal constate que les locataires n’ont pas la preuve qu’une réponse a été transmise dans le mois de la réception de l’avis d’augmentation et que celle-ci a bien été reçue par le locateur dans les délais prescrits par la loi.

[21]   De plus, même avec une preuve de l’envoi par courrier recommandé, les locataires devaient démontrer que le locateur a été avisé de leur refus et donc qu’il a bien reçu leur réponse. Le locataire reconnait que s’il avait eu le suivi du courrier recommandé, celui-ci aurait indiqué que le locateur n’a pas reçu la lettre.

[22]   Par ailleurs, la preuve ne démontre pas que le locateur a été négligent quant à la récupération de son courrier.

[23]   À cet effet, le Tribunal constate que le refus des locataires pour l’année subséquente a été acheminé par courrier recommandé et le locateur a bien récupéré cet envoi.

[24]   De ce qui précède, le Tribunal utilisera un loyer de base de 850,00 $ pour fixer le loyer pour la période de bail commençant le 1^er juillet 2020 et se terminant le 30 juin 2021.

FIXATION DU LOYER

[25]   Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer (c. T-15.01, r. 2) est de 7,37 $ par mois, s’établissant comme suit :

[26]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[27]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 7,37 $ est justifié;

[28]   CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant de condamner les locataires au paiement des frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[29]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 857,00 $ par mois du 1^er juillet 2020 au 30 juin 2021;

[30]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées;

[31]   Le locateur supporte les frais de la demande.