[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Elle demande également le remboursement des frais.

[2]         Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après « le Règlement »).

[3]         Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien, ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

[4]         En tant que demanderesse, la locatrice assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).

[5]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 850,00 $, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[6]         Selon le Règlement, le loyer considéré est celui payé au terme du bail et inclut tous les services et les accessoires prévus au bail et ceux qui font partie d’un bail distinct, cela inclut notamment l’espace de stationnement, et ce, même s’il fait l’objet d’un contrat distinct[3].

[7]         À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.

[8]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

[9]         La locatrice a produit le Formulaire ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[10]     Une correction a été appliquée dans la section des loyers de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée lors de l’audience.

[11]     Concernant les frais d’entretien, le Tribunal ne retient qu’un montant de 64 785,09 $ en fonction de la preuve prépondérante lors de l’audience.

[12]     La locatrice présente un tableau de données comprenant tant de l’entretien que des rénovations ou améliorations majeures dans des logements spécifiques.

[13]     Ainsi, plusieurs dépenses doivent être déplacées à la section 12 du Formulaire, puis rayées puisqu'elles ne bénéficient pas au logement concerné par la demande. C'est notamment le cas pour le sablage des planchers et la peinture des logements vacants, l'achat d'électroménagers, etc.

[14]     Ces autres dépenses peuvent se retrouver dans un État des résultats au niveau fiscal pour l'immeuble, mais ne seront pas retenues dans le présent calcul[4].

[15]     La locatrice demande que soient fixés à plus de 5 % des revenus de l’immeuble les frais de gestion pris en compte pour le calcul de fixation. La preuve présentée permet d’appuyer cette demande, comme le permet le Règlement.

[16]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 40,34 $ par mois, s’établissant comme suit :

[17]     Finalement, en ce qui concerne les frais de la demande, comme le souligne la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[6], la jurisprudence est très claire à ce sujet :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi buildings c. Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le Tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au Tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

[18]     Dans la présente instance, il n’y a pas lieu de condamner les locataires au remboursement des frais puisque selon la preuve présentée, ces derniers n’ont pas reçu communication des renseignements nécessaires à la compréhension de l’augmentation de loyer proposée avant de la refuser.

[19]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[20]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification de la locatrice;

[21]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 40,34 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[22]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 890,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[23]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[24]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Coop d'Habitation Lezarts c. Lampron, 2012 CanLII 125509 (QC TAL).

[4] Rili c. Djeridane, 2021 QCTAL 15766 (CanLII).

[5] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[6] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).