1.          La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 815,00 $.
3.          Considérant la connexité entre les demandes relatives à l’immeuble du [...] à Laval, celles-ci ont été réunies afin de favoriser la tenue d’un processus efficace et ainsi être entendues et jugées sur la même preuve, conformément à l'article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement [1].
4.          Le Tribunal rendra cependant une décision distincte pour chaque logement concerné.
5.          La locatrice a fourni le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que certaines pièces justificatives et factures au soutien de ces renseignements.
6.          Le Tribunal a autorisé la locatrice à produire après audience les polices d’assurances complètes en vigueur au 31 décembre 2021 et 2022, et ce au plus tard le 28 septembre 2024. Cependant la locatrice a fait défaut de déposer les documents qu’elle s’était engagée de transmettre.
7.          Le Tribunal avait requis ce complément d’information afin de comparer les avenants d’une année à l’autre et de considérer seulement les primes de l’assurance feu et responsabilité civile, comme le permet le Règlement sur les critères de fixation de loyer [2]

8.          La locatrice mentionne lors de l’audience, que les coûts de ses primes ont substantiellement augmentés, passant de 17,978.79 $ en 2021 à 22,194.43 $ en 2022.  Elle explique également qu’en raison d’une réclamation pour incendie criminel en 2019, peu de compagnies voulaient assurer l’immeuble, ce qui a eu pour effet de hausser le prix. Alors, les années suivantes la locatrice a choisi d’augmenter le déductible et d’enlever certains avenants. Cependant, en 2022, elle a dû réévaluer la valeur de l’immeuble et rajouter certains avenants, qui ont fait monter son coût.
9.          Cependant, dès lors que la variation est réelle et qu’elle concerne une dépense admissible, la soussignée ne se penchera pas sur les causes de la variation, tel qu’exprimé dans la jurisprudence suivante :

« [20] De plus, mentionnons que le principe de l’interprétation restrictive d’un règlement ne permet aucune ouverture afin de considérer les diverses circonstances à la base d’une hausse d’une prime d’assurance. La loi ou le règlement doit le prévoir expressément, le cas échéant. D’ailleurs, la jurisprudence de la Régie du logement a suivi cette interprétation restrictive. »[3]

10.      En conséquence, le Tribunal retient aux fins du calcul de fixation les montants déjà soumis par la locatrice.

FIXATION

11.      La locatrice a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires afin de permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer.
12.      Dans le cadre d’une demande de fixation du loyer présentée en vertu de l'article 1947 du Code civil du Québec, le Tribunal ne peut pas tenir compte des inconvénients soulevés, lesquels n'ont pas pour effet de contrer la fixation du loyer au terme du bail à renouveler, tel qu’expliqué lors de l’audience.
13.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer est de 62,03 $ par mois, s’établissant comme suit :

DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES FRAIS

14.      Dans le cadre d’une demande de fixation de loyer, le législateur a tarifié le coût de cette demande alors que la locatrice exerce un recours prévu par la loi qui constitue le seul moyen de fixer l'augmentation à laquelle elle peut avoir droit. Par ailleurs, tous les locataires de l’immeuble ont parallèlement exercé leur option de refuser l'augmentation demandée et ce faisant, ils exercent également un droit conféré par la loi.
15.      C'est pourquoi le Tribunal administratif du logement détermine l'augmentation à laquelle la locatrice a droit sans blâmer pour autant les locataires d'avoir contesté et dans la majorité des cas, la locatrice assume le coût de cette procédure.
16.      Le Tribunal peut toutefois accorder les frais à la partie demanderesse selon certains critères [4] :

-          Le premier vise à analyser les efforts de la locatrice à tenter de négocier préalablement à l’introduction de leur demande.

-          Le deuxième est d’obtenir par la décision une augmentation égale ou supérieure à celle demandée.

17.      D’une part, la locatrice n’a pas fait la preuve que les locataires de l’immeuble ont eu accès à toutes les données pertinentes afin de prendre une décision éclairée relativement à l'augmentation de loyer avant le dépôt du recours, dont l’outil de calcul.
18.      D’autre part, la question des frais ne se limite pas à une addition de critères et est sujette à la discrétion du Tribunal.
19.      En conséquence, le Tribunal ne condamne pas le locataire de l’immeuble au remboursement des frais.
20.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
21.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 62,03 $ est justifié;
22.      CONSIDÉRANT que les critères pour la condamnation au paiement des frais ne sont pas rencontrés;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

23.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 877,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.
24.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
25.      La locatrice assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Habitat Saint-Sauveur-des-Monts inc. c. Lacombe, 2012 QCRDL 22790; 9291-9190 Québec inc. (Gestion Immopolis) c. Laliberté, 2018 QCRDL 6117; Trimont c. Dansereau, R.L. Montréal 31-020311-077F, le 20 juin 2002, g. s. Brassard; Gilroche prop. c. Akpeokhai, R.L. Montréal 31-020412-001F, le 2 octobre 2002, g. s. Landry; Placements Sergakis inc. c. Lemieux, R.L. révision Montréal 31-070322-021V-070611, le 12 mai 2008.

[4] Capital Augusta Inc. c. Faye, 2011 CanLII 149808 (QC RDL); A. Rossi Buildings c. Bradley, R.L. révision Montréal, 31 040416 297 V 041221, 1er février 2007.