1.          La locatrice demande au Tribunal de l’autoriser à reprendre le logement concerné, à compter du 30 juin 2025, pour y loger son fils Ionut Jucan, sa belle-fille Madina Filonenko et son petit-enfant Pavlo Jucan suivant les termes de l'article 1963 du Code civil du Québec.
2.          Les parties sont liées par un bail reconduit jusqu’au 30 avril 2026 au loyer mensuel de 2 100 $.

LES FAITS PERTINENTS

3.          À l’audience, la locatrice est incapable de déposer en preuve son avis de reprise du logement et sa preuve de notification au locataire.
4.          La locatrice exhibe devant le Tribunal divers documents qui ne sont pas un avis de reprise de logement conforme à la loi.
5.          Le Tribunal explique à la locatrice à plusieurs reprises qu’elle doit déposer en preuve son avis de reprise de logement exigé par la loi
6.          Le Tribunal explique en quoi consiste l’avis de reprise de logement qui doit être transmis au locataire, mais la locatrice n’en a pas un en sa possession lors de l’audience.

ANALYSE ET DÉCISION

7.          L'article 1960 du Code civil du Québec se lit comme suit :

« 1960. Le locateur qui désire reprendre le logement ou évincer le locataire doit aviser celui-ci, au moins six mois avant l’expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis est d’un mois. Toutefois, lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être donné six mois avant la date de la reprise ou de l’éviction. »

(Le Tribunal souligne)

8.          L'article 1961 du Code civil du Québec se lit comme suit :

« 1961. L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur. L’avis d’éviction doit indiquer le motif et la date de l’éviction.

Ces avis doivent reproduire le contenu de l’article 1959.1. Dans le cas où un avis d’éviction vise un logement situé dans une résidence privée pour aînés ou dans un autre lieu d’hébergement où sont offerts à des aînés des services qui se rattachent à la personne même du locataire, il doit également reproduire le contenu des articles 1955.1 et 1959.2.

La reprise ou l’éviction peut prendre effet à une date postérieure à celle qui est indiquée sur l’avis, à la demande du locataire et sur autorisation du tribunal. »

9.          Dans la présente affaire, le Tribunal constate que la locatrice n’a pas déposé en preuve un avis de reprise de logement au locataire.
10.      Les règles du Code civil du Québec concernant la reprise du logement sont d’ordre public[1], tout vice doit entraîner le rejet de la demande. La jurisprudence est constante à ce sujet.
11.      Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut que la locatrice ne respecte pas les exigences de la loi pour reprendre le logement.
12.      Le Tribunal ne peut donc pas autoriser la reprise du logement du locataire. La demande doit être rejetée.
13.      À titre informatif, le Tribunal rappelle à la locatrice que le locataire a droit au maintien dans les lieux, notamment en vertu des articles 1936, 1937 et 1941 du Code civil du Québec, lesquels se lisent comme suit :

« 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. »

« 1937. L’aliénation volontaire ou forcée d’un immeuble comportant un logement, ou l’extinction du titre du locateur, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail. 

Le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail. »

« 1941. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent. »

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

14.      REJETTE la demande de la locatrice qui en supporte les frais.

[1] Leduc c. Huet, 2022 QCTAL 11638.