[1]      Le Tribunal est saisi d’une demande du locateur recherchant la résiliation du bail de logement impropre à l’habitation, l'exécution provisoire nonobstant appel et la condamnation aux frais.

[2]      Les parties sont liées par un bail reconduit jusqu’au 30 juin 2018 au loyer mensuel de 635 $.

CONTEXTE ET PRÉTENTIONS DU LOCATEUR

[3]      Le représentant du locateur témoigne à l’effet que le logement du locataire est dans un état d’encombrement et de malpropreté chronique et qu’après plusieurs demandes, le locataire ne règle pas la situation.

[4]      Les autres locataires de l’immeuble se plaignent de l’odeur qui émane du logement du locataire.

[5]      Le représentant du locateur travaille pour celui-ci depuis 8 ans, habite lui-même l’immeuble où est situé le logement concerné et confirme que même dans son appartement, ses propres invités se plaignent de l’odeur, laquelle émane sans contredit du logement du locataire.

[6]      Le représentant du locateur allègue que la situation perdure depuis plus de deux ans et que malgré plusieurs chances données au locataire, celui-ci n’arrive pas à maintenir son logement dans un état de propreté acceptable.

[7]      Même le plombier, soutient-t-il, n’a pas voulu entrer dans l’appartement du locataire, tellement le logement était malpropre et dégageait des odeurs nauséabondes.

[8]      Le locateur devait donc prendre ses responsabilités et, en conséquence, il a demandé la visite du service d’inspection de la Ville de Québec.

[9]      Le représentant du locateur soumet en preuve le rapport rédigé par un technicien du bâtiment et de la salubrité de la Ville de Québec qui constate, en date du 11 septembre 2017, l’état d’encombrement et de malpropreté généralisée du logement, accompagné de diverses photographies explicites.

[10]   Le représentant du locateur explique qu’une somme de 1 300 $ a été offerte au locataire, en plus de ses frais de déménagement pour l’expulser du logement mais que cette offre a été refusée.

PRÉTENTIONS DU LOCATAIRE

[11]   Le locataire, quant à lui, admet l’encombrement de son logement mais il maintient que le logement n’est pas malpropre.

ANALYSE ET DROIT APPLICABLE

[12]   D’entrée de jeu, il est pertinent de rappeler que les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits au soutien de sa prétention, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage et des éléments de preuve étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

[13]   Par ailleurs, selon les articles 1855, 1860 et 1911 C.c.Q., le locataire est tenu, pendant toute la durée du bail, d'user du bien loué avec prudence et diligence, de maintenir le logement en bon état de propreté et de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

[14]   En présence d'un manquement du locataire à ses obligations, le locateur peut notamment exiger la résiliation du bail, dans la mesure où il est établi que l'inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent cause un préjudice sérieux.

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, à la locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

(le soulignement est du Tribunal)

[15]   Il importe aussi de rappeler qu’un locataire ne doit pas agir de manière à excéder ses droits ou à en user de façon déraisonnable et excessive. Il est tenu d'agir de bonne foi tout au long de l'exécution du contrat de bail, tels que l'exigent les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q..

[16]   Ainsi, par l’ensemble de la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal ne peut que conclure que le locataire n'use pas des lieux loués avec prudence et diligence, en particulier celle de maintenir les lieux en bon état d'entretien et de propreté et celle de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires, ce qui cause un préjudice sérieux au locateur qui devra probablement débourser des sommes importantes pour éliminer les odeurs et qui risque de perdre des locataires en raison du défaut du locataire.

[17]   CONSIDÉRANT que selon la prépondérance de preuve, le locateur a prouvé que le locataire manque à ses obligations par son hygiène défaillante au logement, par l'état d'encombrement et de malpropreté de celui-ci et, qu’en conséquence, le locateur est en droit d'obtenir le remède prévu par l'article 1863 C.c.Q. et que soient prononcées la résiliation du bail et l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement concerné;

[18]   CONSIDÉRANT que la demande d'exécution provisoire de la décision n'est pas justifiée, le Tribunal ne l’accordera pas;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[19]   ACCUEILLE la demande du locateur;

[20]   RÉSILIE le bail liant le locataire et le locateur;

[21]   ORDONNE l'éviction du locataire et de tous les occupants du logement;

[22]   CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires et de signification de 81 $;

[23]   RÉSERVE les recours du locateur;

[24]   REJETTE quant au surplus.