[1]      Suivant un recours introduit le 16 juillet 2020 et amendé le 22 octobre 2020, la locataire demande le remboursement de la somme de 14 362,75 $, le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec et les frais.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1^er septembre 2014 au 30 juin 2015, reconduit jusqu’au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 611 $.

[3]      La locataire soutient que la locatrice lui doit la somme de 14 362,75 $, qu’elle a engagée pour des travaux de rénovation dans son logement effectués en 2014, tel qu’il appert des factures produites.

[4]      La locataire soutient que la directrice de l’époque, madame Diane Delisle, l’avait autorisée à faire lesdits travaux et qu’elle lui rembourserait le coût de ceux-ci.

[5]      Diane Delisle était directrice pour la locatrice en 2014. Elle nie les prétentions de la locataire et explique que c’est de son propre chef que la locataire a décidé de faire des travaux dans son logement.

[6]      Il n’a jamais été question d’une entente à cet effet ni que ces frais lui seraient remboursés.

[7]      Le Tribunal a soulevé, d'office, la question de la prescription de présent recours déposé le 16 juillet 2020, alors que la réclamation de la locataire remonte à 2014.

[8]      Questionnée par le Tribunal quant au délai pour intenter son recours, la locataire explique qu’elle croyait que cela allait se régler et aussi qu’elle ignorait qu’il y avait un délai pour intenter celui-ci.

ANALYSE

[9]      Le recours de la locataire est soumis aux articles 2925 et 2926 du Code civil du Québec et indiquent :

« 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. »

« 2926. Lorsque le droit d'action résulte d'un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois. »

[10]   Dans une décision rendue le 4 mai 2020[1], la juge administrative Luce De Palma fait une longue analyse quant au rôle du présent tribunal en regard de la prescription extinctive, laquelle constitue un moyen d'irrecevabilité d'une demande :

« [14] Il est vrai que la prescription d'un recours n'est généralement pas d'ordre public et qu'elle constitue un moyen de défense privé laissé au libre arbitre du débiteur, d'où l'abstention du juge.

[15] La soussignée note par ailleurs qu'il en va de même de la recevabilité des moyens de preuve, lesquelles sont généralement l'affaire des parties, selon la lettre du Code civil du Québec. ((6))

[16] De plus, en vertu du Code de procédure civile, les moyens d'irrecevabilité, prévus à l'article 168, sont également soumis au tribunal par les parties. ((7)) De toute évidence, la "prescription " d'un recours est l'un de ces moyens ((8)), alors que l'article 2921C.c.Q. se lit ainsi:

« 2921. La prescription extinctive est un moyen d'éteindre un droit par non-usage ou d'opposer une fin de non-recevoir à une action. »

[17] Aussi, placé devant de telles dispositions, le juge de l'ordre judiciaire conclura-t-il le plus souvent son analyse de la preuve sur ce moyen à partir de la situation observée, bien qu'on lui consente un rôle de plus en plus interventionniste, à certains égards:

« D'abord, il est clair que l'on exige plus du juge la passivité d'antan: d'être ce que, moi, j'appelle un juge sphinx. Non seulement acceptons-nous aujourd'hui que le juge intervienne dans le débat adversaire, mais croyons-nous aussi qu'il est parfois essentiel qu'il le fasse pour que justice soit effectivement rendue. Ainsi, un juge peut, et, parfois, doit imposer des questions aux témoins, les interrompre dans leur témoignage et, au besoin, les rappeler à l'ordre. » ((9))

[18] Cela étant, la soussignée estime que dans cette foulée évolutive, le juge administratif de la Régie du logement, bien qu'il soit tenu d'appliquer les dispositions du Code civil du Québec en ce qui a trait aux matières relevant de sa compétence, de même que tout le droit qui s'y rapporte, y compris la plupart des règles de preuve, s'est vu, pour ce faire, expressément confier un devoir d'intervention plus large que celui des juges de l'ordre judiciaire quant à la façon d'appliquer ces dispositions, voire dérogatoire.

[19] À la manière d'un juge de la Cour du Québec siégeant à la Division des Petites Créances, son rôle a été voulu résolument plus inquisitoire ou interventionniste, estime la soussignée.

[20] Bien qu'il ne soit pas complètement circonscrit, il est vrai, il appert qu'il va bien au-delà que d'imposer des questions ou de soulever des éléments d'ordre public. Sa manière de conduire les débats ne peut donc être entièrement calquée sur celle d'un juge de l'ordre judiciaire, mais plutôt modulée selon le contexte auquel il fait face.

[21] Avec égard, il apparaît donc au présent Tribunal que même si les règles légales se doivent d'être appliquées, le rôle du juge de la Régie se veut d'être particulièrement interventionniste dans leur mise en œuvre, notamment en présence de parties non représentées, comme en l'espèce. Dans ces circonstances, il ne peut se contenter d'être l'observateur de la présentation d'une preuve dont les justiciables ignorent les mécanismes.

[22] Ce rôle particulier, opine la soussignée, découle d'abord de l'intention exprimée par le législateur lors de l'institution de la Régie du logement, lequel souhaitait simplifier les démarches visant à régler les conflits relatifs aux baux de logements. ((10))

[23] Il dépossédait alors les tribunaux civils de cette matière, y inclut en matière de petites créances, dans le but d'unifier et de simplifier l'administration de la loi, dans ce domaine, comme en font état plusieurs jugements rendus à la suite de la création de ce tribunal particulier. ((11))

[24] Par ailleurs, le législateur prenait soin, simultanément, d'élaborer certaines règles au niveau de la conduite des audiences, définissant, par le biais de l'article 63 de la Loi sur la Régie du logement (ci-après L.R.L.), le cadre dans lequel devaient s'inscrire ses adjudicateurs, à cet égard. Cet article se lit ainsi:

« 63. Au temps fixé pour l'enquête et l'audition, le régisseur appelle la cause, constate la présence ou l'absence des parties et procède à l'enquête et à l'audition.

Le régisseur instruit sommairement les parties des règles de preuve et chaque partie expose ses prétentions et présente ses témoins.

Le régisseur apporte à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction. »

[25] De l'avis de la soussignée, le troisième alinéa de cette disposition précise bien, pour l'essentiel, de quelle façon le juge de la Régie du logement doit procéder à l'enquête et à l'audition lors de laquelle chaque partie expose ses prétentions.

[26] Il apparaît clair que dans le cours de l'enquête menée, et au fil de l'exposé des prétentions des parties, le décideur se doit d'intervenir afin de leur apporter un secours équitable, si nécessaire. Cette assistance est certes discrétionnaire, et exige le maintien d'un équilibre parfois fragile, mais elle est assurément exigée lorsqu'il estime que ces dernières ne sont pas en mesure de lui permettre d'assurer correctement la sanction de la règle de droit.

[27] Il se doit donc, en toute impartialité, d'empêcher que leurs faiblesses ne procurent un avantage indu à l'une ou l'autre des parties, ce qui inclut, de l'avis du présent Tribunal, le droit, sinon le devoir d'intervenir pour faire ressortir les règles relevant des moyens d'irrecevabilité, dont la prescription, comme il ne pourra se fermer les yeux lorsque, prima facie, il fait face à une affaire déjà jugée.

[28] Dès 1987, le juge administratif Pothier s'exprimait ainsi, eu égard à l'article 63 L.R.L., précité, qu'il qualifiait alors "d'exceptionnel":

« Cette disposition s'explique par le fait que dans la majorité des cas les parties ne sont pas assistées par procureur devant la Régie et que la procédure y est simplifiée pour en faciliter l'accès et assurer la disposition rapide des litiges. Même si une telle disposition est exceptionnelle, elle reflète la tendance qui a actuellement cours dans la plupart des tribunaux spécialisés créés pour faciliter l'accès à la justice comme la Régie du logement. »((12))

[29] Réitérons que les juges de la Division des Petites Créances sont familiers avec un tel devoir, alors qu'en 2006, la Cour supérieure, sous la plume du juge Chaput, précisait que ce devoir d'assistance, alors énoncé de façon assez semblable à celui exprimé à l'article 63 L.R.L., incluait "celui de soulever d'office la question de la prescription ". ((13))

[30] Il s'exprimait en effet en ce sens dans l'affaire Sandhu c. Québec Court ((14)), jugement maintes fois repris par les juges de la Cour du Québec siégeant en cette matière particulière ((15)) :

« Prescription

[41] As regards Sandhu, the action was only introduced in February 2006. From the demand letter (P-1) addressed by Yardley to Daimler Chrysler Canada on February 24, 2004, it appears that the claim in relation to the mechanical failure for which Yardley is claiming dates back to March 9, 2001.

[42] Clearly, that claim was prescribed in February 2006.

[43] Though, according to article 2878 C.C.Q., «(t)he court may not, of its own motion, supply the plea of prescription », article 977 C.C.P. provides that the judge sitting in Small Claims Court must advise the parties as to the substantive law.

977. The judge instructs the parties summarily as to the applicable rules of evidence and the procedure that appears appropriate. On the invitation of the judge, the parties state their allegations and call their witnesses.

The judge examines the parties and the witnesses and gives them equitable and impartial assistance so as to render effective the substantive law and ensure that it is carried out.

[44] And prescription is a matter of substantive law.

[45] Because of the extinctive effect of prescription, the action of Yardley had not been validly introduced, and he could not now start it anew. » ((16))

[31] Comme le souligne avec justesse le juge administratif Henri dans l'affaire Deraspe c. Cohen ((17)), il est vrai que depuis l'entrée en vigueur du nouveau Code de Procédure civile, l'article 560 précise clairement que le juge siégeant à la Division des Petites Créances doit soulever d'office la prescription dans le cadre de ce devoir de secours et d'assistance qui lui est dévolu.

[32] Il est tout aussi juste de mentionner que l'article 63 L.R.L. n'a pas, lui, fait l'objet d'un tel amendement, voire d'une telle codification de ce devoir particulier, laquelle aurait certes été souhaitable afin de dissiper toute ambiguïté, ou controverse, sur le rôle du décideur eu égard à ce moyen d'irrecevabilité.

[33] Toutefois, et en tout respect pour l'opinion contraire, la soussignée n'y voit pas là une indication ou un indice clair voulant que son rôle doive, en cette matière, être réduit à s'en tenir au modèle plus passif du juge judiciaire, croyant toujours que le devoir particulier qui lui a été confié par le biais de l'article 63 L.R.L. transcende la lettre de l'article 2878 C.c.Q.

[34] Cette façon de voir nous apparaît rejoindre celle qui a été préconisée par la juge Sirois dans l'affaire Robert c. Riberdy ((18)), laquelle se prononçait en appel sur l'applicabilité de la "règle de la meilleure preuve" devant la Régie du logement, en l'absence d'objection de la part de parties non représentées quant à l'introduction d'une preuve testimoniale.

[35] Pour elle, ce questionnement mettait en lumière la dichotomie régnant entre l'article 2859 C.c.Q., lequel interdit au juge judiciaire "de suppléer d'office" les moyens d'irrecevabilité relevant des moyens de preuve et le devoir dévolu au juge administratif en vertu de l'article 63 L.R.L.

[36] Elle concluait, de cette analyse du rôle de chacun, que l'article 63 L.R.L. devait, en présence de parties non représentées, avoir préséance:

« [5] Il est clair qu'en droit civil, dans la mesure où cela ne va pas à l'encontre de l'ordre public2, le Tribunal ne doit pas en principe intervenir d'office lorsqu'une partie présente ou représentée fait défaut d'invoquer la règle de la meilleure preuve de l'article 2860 C.c.Q.

[6] Dans son ouvrage La Preuve civile3, le professeur Jean-Claude Royer explique ainsi les fondements de cette règle :

1288 - Admission ou renonciation expresse - Une preuve secondaire du contenu d'un écrit est recevable lorsque la partie adverse l'admet ou renonce à exiger la preuve primaire. Une admission expresse peut notamment être contenue dans une plaidoirie écrite ou faite lors d'une conférence préparatoire, d'un examen préalable ou à l'enquête. Une renonciation est expresse lorsqu'un plaideur introduit lui-même une preuve secondaire du contenu d'un écrit que son adversaire veut lui opposer.

1289 - Admission ou renonciation tacite - L'admission ou la renonciation tacite résulte de la conduite d'une partie. Ainsi, le défaut de dénier un écrit sous seing privé conformément aux articles 2828 C.c.Q. et 89 C.p.c. est, selon une opinion doctrinale et jurisprudentielle, un aveu tacite de sa signature. Le plaideur qui néglige de formuler en temps utile une objection à une preuve inférieure renonce tacitement à exiger la meilleure preuve.

(Soulignements déjà dans le texte et références omises)

[7] Cependant, dans la Loi sur la Régie du logement, le législateur a choisi d'édicter certaines dispositions qui ont préséance sur les règles générales de droit commun applicables en matière de preuve, sans doute parce qu'il arrive régulièrement que les justiciables ne sont pas représentés par un avocat devant la Régie. Ainsi, ces justiciables, non experts en droit, ignorent les règles de preuve.

[8] De là l'obligation imposée au régisseur par l'article 63 de la Loi sur la Régie du logement d'instruire sommairement les parties des règles de preuve et d'assumer un rôle plus interventionniste qu'un juge de tribunal judiciaire, de façon à faire apparaître le droit et en assurer la sanction.

[9] Les règles de preuve édictées par la Loi sur la Régie du logement constituent du droit dont la sanction doit être assurée.

[...]

[15] Étant donné qu'en vertu de l'article 63 de la Loi sur la Régie du logement le régisseur doit apporter à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction, le Tribunal est d'avis que si une partie non représentée cherche à administrer une preuve testimoniale sans établir préalablement qu'elle ne peut produire ni l'écrit, ni une copie de cet écrit, le régisseur doit intervenir de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction.

[16] Conclure autrement et appliquer l'article 2859 C.c.Q. en imposant au régisseur un pouvoir d'intervention que dans les seuls cas où l'ordre public est en jeu nierait l'existence des dispositions particulières des articles 75, 76 et 63 de la Loi sur la Régie du logement. »(19)

[37] De la même façon, opine la soussignée, un débiteur peut tout aussi bien renoncer aux effets de la prescription, mais encore faut-il qu'il en connaisse la règle, laquelle constitue aussi du droit, même si le législateur n'a pas choisi de le dire en tant de mots.

[38] Il apparaît également au Tribunal que c'est dans cette ligne de pensée que s'inscrivait la juge Bergeron, dans l'affaire Bédard c. Régie du logement, en janvier dernier. ((20))

[39] En effet, elle rejetait l'un des moyens d'appel présenté, lequel reprochait au régisseur "de ne pas avoir soulevé d'office la prescription d'une partie du recours entendu", alors que les parties n'étaient pas représentées par avocat.

[40] Bien qu'elle plaçait cette question sous l'angle de "l'appréciation de la preuve" faite par le juge administratif, plutôt que sous l'angle de l'équité procédurale, elle concluait, à la suite de sa propre analyse de la prescription applicable à l'espèce, que le recours n'était pas prescrit, d'où, à raison, le silence du régisseur:

« 52: Si la régisseure n'en parle pas et ne soulève pas cet élément, c'est qu'il n'y a pas prescription  » ((21))

[41] Bien que peu motivé, ce jugement donne à penser que si le recours avait été prescrit, il aurait été du devoir du juge administratif d'en faire état.

[42] Bref, à l'instar des propos tenus par le juge administratif Thérien sur cette question qu'il qualifiait de controversée lors d'une allocution tenue devant l'Institut Canadien ((22)), le Tribunal conclut qu'il est de son devoir de soulever ce moyen d'irrecevabilité, le cas échéant, et de mettre de côté la lettre du Code civil du Québec, plutôt que de se voir reprocher d'avoir occulté un tel moyen, dans un cas où, de toute évidence, il était inconnu des justiciables présents devant lui. »

(Nos soulignés)

[11]   La soussignée partage l'opinion de la juge administrative De Palma et est d'avis qu'elle devait soulever, d'office, la question de la prescription, puisque les parties n'étaient pas représentées par avocat, comme dans l'affaire précitée.

[12]   Partant de ces circonstances, le Tribunal doit répondre à la question suivante:

[13]   La locataire a-t-elle démontré une impossibilité d'agir ?

[14]   Les articles 2878 et 2904 du Code civil du Québec stipulent :

« 2878. Le tribunal ne peut suppléer d'office le moyen résultant de la prescription. »

Toutefois, le tribunal doit déclarer d'office la déchéance du recours, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Cette déchéance ne se présume pas; elle résulte d'un texte exprès. »

« 2904. La prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l'impossibilité en fait d'agir soit par elles-mêmes, soit en se faisant représenter par d'autres. »

[15]   En l'instance, il est manifeste que la locataire a produit sa demande plus de trois ans après les travaux qu’elle a effectués dans son logement, lesquels ont été effectués en 2014 selon les factures qu’elle a produites.

[16]   De plus, les explications données par la locataire sont totalement insuffisantes, afin que le Tribunal puisse considérer qu'elle a été empêchée de produire sa demande afin de protéger ses droits et interrompre la prescription.

[17]   D’ailleurs, il convient de rappeler que l’ignorance de la loi n’est pas un motif.

[18]   L'article 2892 C.c.Q. stipule :

« 2892. Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai de prescription.

La demande reconventionnelle, l'intervention, la saisie et l'opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l'avis exprimant l'intention d'une partie de soumettre un différend à l'arbitrage, pourvu que cet avis expose l'objet du différend qui y sera soumis et qu'il soit notifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice ».

[19]   Il est manifeste que sa demande est prescrite, puisqu’introduite le 16 juillet 2020.

[20]   Au surplus, même si la demande de la locataire n’avait pas été prescrite, le Tribunal aurait tout de même rejeté sa demande, puisque celle-ci n’a pas démontré qu’il y avait eu entente pour les travaux, ni que la directrice, madame Delisle, s’était engagée à lui rembourser quelques sommes que ce soit.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[21]   REJETTE la demande de la locataire.