[1]      Le 27 août 2020, le locateur réclame 1 125 $ au locataire pour des dommages au logement alors que le bail entre les parties est toujours en cours.

[2]      Bien que la réclamation du locateur ne soit pas répartie entre ses diverses composantes, elle vise en bloc les éléments suivants :

·      Porte d’entrée défoncée;

·      Repeindre une chambre dont les murs sont couverts de graffitis;

·      Bris d’un calorifère;

·      Bris d’un comptoir;

·      2 portes pliantes brisées.

[3]      La porte d’entrée du logement a été défoncée par les policiers afin de porter secours au locataire selon la preuve retenue par le Tribunal.

[4]      Le locateur soutient dans sa demande que le logement est insalubre.

[5]      Deux mises en demeure ont été envoyées au locataire datées du 3 juillet 2020. L’une fait état des dommages au logement énoncés ci-avant. L’autre dénonce le caractère agressif et irrespectueux des communications du locataire avec le concierge de l’immeuble. Ce dernier n’a cependant pas été entendu comme témoin.

[6]      Le 13 mai 2021, le locateur modifie sa demande initiale afin de requérir du Tribunal la résiliation du bail essentiellement pour trois motifs :

1.      Le locataire n’a pas respecté une entente écrite intervenue avec le locateur afin de réparer le logement;

2.      Le locataire empêche le locateur d’accéder au logement malgré des avis donnés 48 heures à l’avance;

3.      Le locataire fait défaut d’engager un entrepreneur pour faire les réparations au logement ou il s’oppose à ce que le locateur puisse le faire et que le coût de tels travaux puisse ensuite lui être réclamé au Tribunal.

[7]      L’article 1890 du Code civil du Québec prévoit :

« 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. »

[8]      Selon cet article, le locataire bénéficie d’un délai afin de remettre le logement en bon état au locateur, soit jusqu’au jour de la remise du logement à la fin du bail. Or, il démontre par une preuve photographique et vidéo prépondérante que le logement est en bon état de réparations depuis le 22 mars 2021. Ainsi, la réclamation en dommages du locateur doit être rejetée.

[9]      Qu’en est-il maintenant de la demande de résiliation de bail.

[10]   La demande du locateur est fondée sur l’article 1863 du Code civil du Québec :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[Soulignements ajoutés]

[11]   Ainsi, le locateur doit démontrer au Tribunal que le locataire ne respecte pas les obligations qui lui sont imposées en vertu du bail et que cela lui cause un préjudice sérieux.

[12]   Le locateur soumet trois manquements du locataire à ses obligations contractuelles :

1.   Le locataire n’a pas respecté une entente écrite intervenue avec le locateur afin de réparer le logement.

[13]   Ce motif ne peut être retenu. D’une part, le locateur n’a pas démontré que le document produit (pièce P-4) constituait une entente intervenue avec le locataire. D’autre part, le locataire a démontré que le logement est bon état et ne nécessite pas de réparations.

2.   Le locataire empêche le locateur d’accéder au logement malgré des avis donnés 48 heures à l’avance.

[14]   Le Tribunal, selon la preuve soumise, estime que le locateur n’a pas démontré avoir avisé le locataire au moins 24 heures à l’avance de son intention d’avoir accès au logement. Essentiellement, le locateur témoigne que lorsqu’il se présente au logement du locataire, ce dernier lui referme la porte au nez. Jamais le locateur ne fournit la preuve, même par son témoignage, qu’il a donné le préavis requis par la loi au locataire.

[15]   La preuve soumise est même au contraire des prétentions du locateur. Ainsi, lorsque le locateur se présente au logement en 2020 dans le but de compléter la pièce P-4, le locataire lui donne accès au logement même sans avoir reçu l’avis préalable requis par la loi.

3.    Le locataire fait défaut d’engager un entrepreneur pour faire les réparations au logement ou il s’oppose à ce que le locateur puisse le faire et que le coût de tels travaux puisse ensuite lui être réclamé au Tribunal.

[16]   Le Tribunal retient de la preuve soumise que le logement est en bon état. Cette prétention n’est donc pas prouvée par le locateur.

[17]   Par ailleurs, le locateur n’a soumis aucune preuve afin d’établir le préjudice sérieux qu’il subissait du fait des manquements allégués du locataire à ses obligations.

[18]   Les demandes du locateur, tant en dommages que pour résiliation de bail, sont donc rejetées.

[19]   Considérant que la réclamation du locateur en dommages était prématurée, il doit en assumer les frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[20]   REJETTE la demande du locateur qui en assume les frais.