Aperçu

1.          Le locateur demande au Tribunal administratif du logement d’ajuster le loyer, selon l’article 1947 C.c.Q.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 1 378,00 $.

Mise en contexte de l’ajustement du loyer

3.          L’article 1942 du Code civil du Québec prévoit le droit du locateur de suggérer des modifications aux conditions du bail lors de son renouvellement.
4.          L’article 1945 du Code civil du Québec prévoit le droit du locataire de refuser les modifications suggérées et l’article 1947 du Code civil du Québec permet au locateur de présenter une demande afin que le Tribunal statue sur les modifications suggérées pour le renouvellement du bail.
5.          L’article 1953 du Code civil du Québec prévoit alors que le Tribunal, saisi d’une demande pour ajuster le loyer, applique les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation du loyer[1].

6.          Ces articles se lisent ainsi :

1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s'il s'agit du bail d'une chambre.

1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l'avis de modification du bail, d'aviser le locateur de son refus ou de l'aviser qu'il quitte le logement; s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l'article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.

1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s'adresser au tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

1953. Le tribunal saisi d'une demande de fixation ou de réajustement de loyer détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements.

Le loyer qu'il fixe est en vigueur pour la même durée que le bail reconduit ou pour celle qu'il détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois.

S'il accorde une augmentation de loyer, il peut échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n'excède pas le terme du bail reconduit.

7.          Suivant ce Règlement, l’ajustement du loyer est déterminé selon la méthode générale de fixation du loyer qui prévoit un ajustement, lequel est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par le locateur durant l’année de référence, notamment de la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d’énergie, les frais d’entretien ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.
8.          Les articles 2803, 2804, 2805 et 2857 du Code civil du Québec précisent :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

2805. La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n'exige expressément de la prouver.

2857. La preuve de tout fait pertinent au litige est recevable et peut être faite par tous moyens.

9.          Ainsi, en tant que demandeur, le locateur a donc le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires afin de permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus audit règlement.
10.      Le locateur doit aussi pouvoir présenter une preuve prépondérante quant à la nature des dépenses qu’il a catégorisées à son formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer.
11.      Le locateur a présenté les pièces justificatives et la preuve est prépondérante quant aux dépenses admissibles pour l’ajustement du loyer.

Résultats du calcul

12.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] est de 81,17 $ par mois, s’établissant comme suit :

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

13.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 459,00 $ par mois du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.
14.      Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
15.      Le locateur assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, Chapitre T-15.01, r.2.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.