[1]         Par un recours introduit le 17 avril 2023, le locateur demande la résiliation du bail et des dommages matériels de 488,64 $, avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., ainsi que l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et le paiement des frais.

[2]         Bien que dûment notifiée de la demande et de l’avis de convocation, la locataire est absente à l’audience. Le Tribunal procède en son absence, à la demande du locateur.

[3]         Les parties sont liées par un bail annuel depuis le 1er août 2020, reconduit du 1er août 2022 au 31 juillet 2023 au loyer mensuel de 1 081 $. La locataire étant subventionnée par l’Office municipal de l’habitation de Montréal, la part payable du loyer mensuel de la locataire est de 392 $. Il s’agit d’un logement de 5½ pièces, dans un immeuble de six logements.

[4]         Le locateur témoigne que la locataire ne maintient pas son logement en bon état de propreté et l’empêche de remplir ses obligations, notamment de maintenir le logement et l'immeuble en bon état d'habitabilité.

[5]         Il soutient que le logement est encombré, dans un état de malpropreté important et a été infesté de coquerelles. Il a dû procéder à plusieurs traitements en raison de l’encombrement des lieux.

[6]         Le locateur présente des photos pour montrer l'état du logement. On y voit notamment plusieurs insectes morts au plancher, l’encombrement dans les différentes pièces de la maison, la saleté dans la salle de bain et sur les murs, le balcon jonché de sacs poubelles remplis, les mégots de cigarettes sur le terrain de l’immeuble, le cadrage de fenêtres endommagé par les brûlures de cigarettes, la porte endommagée par un coup et une fenêtre brisée[1].

[7]         Il explique que le fils de la locataire fait preuve de violence et ne respecte aucunement les biens d’autrui. Notamment, il écrase ses mégots de cigarettes sur le cadrage de fenêtres. Il jette ses mégots par la fenêtre.

[8]         Le locateur a été appelé par les policiers à l’hiver 2023 en raison de la violence du fils de la locataire. Il a alors constaté le bris de la vitre. Il réclame ainsi la somme de 488,64 $ pour la réparation qu’il a dû effectuer[2].

[9]         Malgré les différentes démarches auprès de la locataire pour qu’elle réponde à ses obligations et malgré l’envoi d’une mise en demeure, la situation demeure intolérable, dit-il. Il ne voit aucune collaboration de la part de la locataire qui laisse le logement en mauvais état d’habitabilité. Il reçoit des plaintes des autres locataires. Il craint la détérioration de son immeuble et la propagation des insectes.

[10]     Le locateur demande donc la résiliation du bail pour ces motifs.

Analyse et décision

[11]     Il est pertinent de rappeler que selon les dispositions des articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, il revient à la partie demanderesse de faire la preuve des faits allégués dans sa demande, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage et des éléments de preuve étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

[12]     Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée.

Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le locateur peut exercer les recours prévus à l'article 1863 du Code civil du Québec :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

(…) » (notre soulignement)

[13]     Le locateur demande la résiliation de bail en invoquant l'absence d'entretien du logement par la locataire, ainsi que son absence de collaboration.

[14]     Après avoir pris connaissance du témoignage du locateur et des pièces déposées, notamment les photos, le Tribunal estime que la preuve présentée démontre l'état malpropre du logement de la locataire.

[15]     En effet, la cuisine est jonchée de vaisselle sale. Des vêtements rendent certains espaces difficilement accessibles. Le bain est crasseux. Le balcon est jonché de déchets. La soussignée constate qu’il y a eu présence de coquerelles. Il est clair que l’état de malpropreté du logement favorise la présence de tels insectes.

[16]     Au surplus, la preuve démontre que la locataire n’use pas du logement en personne prudente et diligente, en ce que le cadrage de fenêtres est endommagé par des brûlures de cigarettes, des traces de violence apparaissent sur une porte et une vitre du logement a été brisée.

[17]     Par sa négligence, la locataire ne respecte pas son obligation d'user de son logement avec prudence et diligence ni de le maintenir en bon état de propreté, tel qu'exigé par les articles 1855 et 1911 du Code civil du Québec.

[18]     De plus, cette situation empêche le locateur de respecter ses propres obligations, notamment de maintenir les logements et son immeuble en bon état d'habitabilité et de propreté, tel que requis par les articles 1910 et 1911 du Code civil du Québec.

[19]     Quant au préjudice sérieux allégué, celui-ci ne fait aucun doute puisqu'encore une fois l'absence de collaboration de la locataire entraîne des coûts et une gestion de l'extermination excessive, sans oublier la détérioration du logement par la négligence des occupants.

[20]     Le Tribunal constate, de la preuve soumise, que des dommages résultent des actions des occupants de l’immeuble. La locataire sera donc condamnée à payer la somme de 488,64 $ pour la réparation de la vitre.

[21]     Le préjudice causé au locateur ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision, comme prévu à l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[22]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l'éviction de la locataire et de tous les occupants du logement;

[23]     CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 488,64 $ en dommages matériels;

[24]     CONDAMNE la locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 93,75 $.

[1] Pièce P-3 en liasse.

[2] Pièce P-4.

[3] RLRQ, c. T-15.01.