[1]      Le 11 juillet 2014, le locataire saisissait le Tribunal d’une demande de dommages intérêts (9 680 $), plus les frais judiciaires.

[2]      Le 10 octobre 2014, celui-ci amende sa réclamation et ajoute à l’objet de la sa demande la  résiliation du bail aux torts du locateur à compter du 5 octobre 2014, en raison que le logement concerné est devenu impropre à l’habitation.

[3]      Il demande également par le biais dudit amendement une diminution de loyer non chiffrée et rétroactive au 1^er juillet 2012, de même que des dommages-intérêts additionnels (549,73 $), des frais pour la correspondance (100 $), pour le déménagement (390 $), de même que pour le suivi du courrier (59,73 $).

Les faits pertinents

[4]      Afin de décider du présent litige, le tribunal retient de la preuve administrée à l’audience les éléments factuels qui suivent :

[5]      La preuve démontre que les parties ont été liées par un bail reconduit du 1^er juillet 2014 au 30 juin 2015, au loyer mensuel de 600 $, le locataire occupant pour sa part le logement concerné depuis le 1^er juin 1998.

[6]      Le logement concerné est l’unique logement sis dans une maison de deux étages.

[7]      Le locataire a quitté les lieux loués le 4 octobre 2014 à la suite d’un avis d’abandon de logement  daté du 3 de ce même mois.

[8]      Au soutien de sa demande, celui-ci allègue essentiellement avoir été dans l’obligation de partir en raison de l’insalubrité des lieux affectant sa santé.

[9]      Le locataire témoigne à l’effet qu’il a habité durant 15 ans dans le logement sans problèmes, jusqu’à ce qu’au mois de décembre 2009 le locateur Daniel Primeau vienne le rencontrer et lui demande de quitter le logement à la fin du bail, vu l’état du bâtiment et l’incapacité des locateurs d’assumer les coûts prohibitifs de réfection. Une lettre lui a été remise au même effet.

[10]   Il explique qu’il a dû en conséquence déposer un recours devant ce même tribunal afin de faire statuer sur la validité dudit avis, lequel a été déclaré invalide. Le locataire a donc été maintenu dans les lieux (dossier 27-100114-002 G).

[11]   Il déclare que c’est à la suite de ladite décision rendue le 3 mars 2010 que les locateurs n’ont plus voulu rien faire à la propriété et ce, malgré la clause E du bail, stipulant qu’ils demeuraient responsables des réparations majeures telles que la couverture, la plomberie et l’électricité.

[12]   Il ajoute que les locateurs ont plutôt commencé à faire des condominiums, tout en souhaitant que le locataire quitte, mais refusant de le payer pour ce faire.

[13]   Le locataire a produit en preuve un album de photos prises à la fin juin 2014 afin de soutenir ses prétentions sur l’état de la maison.

[14]   Il a également déposé une lettre datée du 19 juin 2014 dénonçant les déficiences reprochées danse les termes suivants :

Monsieur,

Locataire du logement situé au 268A Boul. Maple Grove Beauharnois Québec J6N 1L3, je me permets d'attirer à nouveau (2 ans) votre attention sur l'état de ce logement.

En effet, je constate depuis 2012 l'existence d'anomalies qui ne me permettent pas d'avoir la jouissance paisible du logement que vous me louez.

- infiltration d'eau du mur EST de la maison et perte de vêtements dans la garde-robe. Ce problème vous a été signalé à mainte reprise (moisissure)

- fenêtre piteux état

- balcon à refaire même dangereux présentement

- infiltration d'eau par la cheminée. Ce problème vous a été signalé à mainte reprise.

- à cause du manque d'isolation de la maison :

Chauffage électrique sur le plan budget $136.00 par mois

Chauffage gaz propane $400.00 par mois

Pour les années 2012-2013 et 2013-2014 pour 5 mois

Je vous saurais gré de bien vouloir prendre note des dommages suivant :

- perte de vêtements : $500.00

- chauffage : $5360.00

- perte de jouissance : $4000.00

A défaut de réponse satisfaisante de votre part dans un délai de 20 jours, je serais contraint d'engager les démarches nécessaires. (sic)

[15]   Le locataire a de plus déposé à l’audience les pièces justificatives pour les dommages réclamés.

[16]   Il soutient que la raison principale de son départ est son état de santé, auquel s’ajoute le fait que sa seule source de revenus étant sa pension, il n’a pas pris le fait que le locateur demande une augmentation de son loyer de 70 $/mois.

[17]   Pour ce qui est de la diminution de loyer réclamée, il a chiffré celle-ci à l’audience au montant de 38 $/mois.

[18]   En défense, le locateur Daniel Primeau conteste la réclamation du locataire. Il témoigne à l’effet qu’il est entrepreneur en construction depuis 35 ans et propriétaire de l’immeuble depuis 2008.

[19]   Il soutient que la seule plainte formelle faite par le locataire concernait un problème d’égout et qu’il a alors mandaté un plombier le 27 janvier 2014, lequel n’a par ailleurs pas réussi à corriger le problème.

[20]   Il s’est alors présenté le lendemain sur les lieux accompagné de son employé Nelson Veilleux et celui-ci a réparé sommairement le plancher  à la suite des travaux de plomberie.

[21]   Le locateur a déposé trois factures de Plomberie Sévigny afin de démontrer qu’il est faux de dire qu’il ne faisait plus rien sur la propriété.  Il souligne qu’il s’agit par ailleurs d’une maison centenaire et qu’il s’est rendu 7 à 8 fois sur les lieux afin d’effectuer divers travaux d’entretien et de réfection, notamment en 2010 et 2012.

[22]   Il ajoute que le locataire lui a également fait part d’une infiltration d’eau par la cheminée. Autrement,  malgré que ce dernier pouvait aisément le joindre ayant son numéro de cellulaire, ce qu’il faisait d’ailleurs quand il y avait des réparations à faire, il ne lui a pourtant jamais demandé d’aller faire des vérifications à l’étage.

[23]   Il nie également avoir demandé une augmentation de loyer de 70 $/mois et ajoute avoir obtenu une fixation du loyer à 403 $/mois, (soit une  augmentation de 38 $), principalement en raison d’une hausse de taxes.  Il a déposé en preuve la décision rendue à cet effet (dossier152747). 

[24]   Daniel Primeau a également produit une lettre émanant de la Ville de Beauharnois datée du 25 juin 2009, laquelle fait mention, après inspection des lieux à la suite d’une plainte à l’effet que le locataire nourrirait les chats errants, de la présence d’odeurs nauséabondes causées par les excréments de ceux-ci.

[25]   Le locateur fait entendre à titre de témoin son employé Nelson Veilleux, menuisier. Celui-ci témoigne à l’effet qu’il a effectué des travaux au logement à 4 ou 5 reprises (porte avant neuve, réparation de la galerie, trappe pour la plomberie).

[26]   Il décrit que de ce qu’il a constaté lors des travaux effectués dans la salle de bain, le logement n’était pas en très bon état de propreté.  Il mentionne y avoir vu un tapis turque sale et humide. Contre-interrogé par le locataire, il soutient ne pas avoir vu de fissures dans le logement.

[27]   En contre-preuve, le locataire réitère qu’il était bien fondé de quitter les lieux vu sa santé, en plus de la crainte causée par la présence de fissures et l’odeur d’humidité. L’augmentation soudaine du loyer et l’absence de réparations a été la goutte qui a fait déborder le vase.

[28]   Il reproche aux locateurs de ne pas avoir répondu à ses lettres expédiées par courrier recommandé. Quant aux odeurs nauséabondes faisant l’objet de la lettre de la ville, il déclare que celles-ci proviennent du marais. Pour ce qui est des chats errants, ils ne lui appartiennent pas car il est allergique.

[29]   Sur la problématique de vermines et de guêpes, il admet que celle-ci a été réglée mais que cela a pris du temps.

[30]   Ainsi peut-on résumer l’essentiel de la preuve.

[31]   En argumentation, la procureure du locateur plaide que le locataire a échoué de façon générale à rencontrer les exigences de son fardeau de preuve, incluant son incapacité à démontrer que le logement était impropre à l’habitation, vu l’absence d’expertise à cet égard et que celle-ci a plutôt démontré que le logement concerné satisfaisait aux exigences minimales fixées par la loi.

[32]   Elle soutient que les locateurs n’ont pas été inactifs vu les réparations effectuées et démontrées en défense.

[33]   Quant aux dommages réclamés, il y a absence de preuve ou encore de ventilation suffisante.

ANALYSE ET DÉCISION

[34]   La question à laquelle le tribunal doit répondre en premier lieu est la suivante :

[35]   Est-ce que l'abandon du logement par le locataire était justifié?

[36]   En premier lieu, il est pertinent de rappeler que selon les dispositions des articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, il revient au demandeur de faire la preuve des faits allégués dans sa demande. Les articles suivants du Code Civil du Québec prescrivent que :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal.

[37]   Les auteurs Nadeau et Ducharme ont analysé, dans leur Traité de droit civil du Québec, les conséquences de l'absence de preuve ou de son insuffisance[1] :

« Celui sur qui repose l'obligation de convaincre le juge supporte le risque de l'absence de preuve, c'est-à-dire qu'il perdra son procès si la preuve qu'il a offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d'autre est contradictoire et que le juge se trouve dans l'impossibilité de déterminer où se trouve la vérité ».

[38]   Il appartient donc au Tribunal d'apprécier la preuve présentée et en évaluer la force probante afin de déterminer si l'existence d'un fait qu'on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence.

La résiliation du bail et les dommages-intérêts

[39]   La demande de résiliation du bail du locataire est fondée sur les articles 1854, 1913 et 1915 du Code civil du Québec, lesquels se lisent comme suit :

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.» (soulignement de la soussignée)

1915. Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement, avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation, à moins que l'état du logement ne résulte de sa faute.

[40]   Dans leur ouvrage analysant l'état de la jurisprudence en 1989, les auteures Thérèse Rousseau Houle et Martine de Billy[2] élaborent ainsi les critères permettant de déterminer le caractère impropre d'un logement :

« Quant à la preuve de la menace sérieuse à la santé et à la sécurité, cette preuve doit démontrer un certain caractère objectif »

« Certaines décisions ont établi que le critère d'inhabitabilité devait être déterminé selon un critère objectif. On doit se demander s'il est possible pour une personne ordinaire de vivre dans les conditions décrites et non si la personne qui se plaint peut vivre dans de telles conditions. »

[41]   Une telle analyse fut confirmée par le juge Jean-Guy Blanchette de la Cour du Québec dans une décision rendue en 1990[3] alors qu'il indiquait :

« Selon la jurisprudence, pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir, mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement et en cette matière, selon la jurisprudence, le fardeau de la preuve incombe au locataire qui revendique le droit au déguerpissement. »

[42]   Ces principes élaborés en 1989 ont été repris par la suite, le tout tel qu'il appert des extraits suivants d'une décision du juge administratif Gérald Bernard[4] :

« Le tribunal doit dès à présent indiquer que l'état d'inhabitabilité ou d'insalubrité du logement n'est pas fonction de critères subjectifs, de crainte appréhendée ou de possibilité théorique. Un logement impropre à l'habitation doit être déclaré tel à la lumière de critères objectifs qui permettent de déceler clairement des signes ou facteurs réels et évidents de danger, de nocivité et de toxicité ou que le logement est l'objet d'une éventualité ou d'un évènement pouvant causer des dommages au logement ou des blessures aux personnes qui y habitent. Il faut plus qu'une simple appréhension et plus qu'une simple crainte subjective. »

[43]   En l'instance, il appartenait au locataire de prouver au moyen d'une preuve objective, crédible et probante que le logement était en mauvais état d'habitabilité ou encore était impropre à l'habitation,  justifiant ainsi son départ des lieux.

[44]   Après analyse et délibération, le Tribunal détermine que le locataire ne s’est pas déchargé du fardeau de preuve lui incombant à cet égard.

[45]   Force est d'admettre que le Tribunal n'a pas eu de preuve convaincante, voire probante en demande afin que celui-ci puisse considérer ce logement comme impropre à l'habitation.

[46]   Le locataire n’a mis en preuve aucune expertise à l’appui de ladite demande et identifiant un contaminant ou toute autre situation susceptible de constituer une menace sérieuse à la santé ou à la sécurité.

[47]   Considérant ce qui précède, le logement ne peut être déclaré impropre à l’habitation et le tribunal ne fera pas droit à la résiliation du bail aux torts des locateurs.

[48]   Cette conclusion scelle donc fatalement le sort des dommages-intérêts réclamés puisqu’ils découlent de la prétention que le logement était impropre à l’habitation.

[49]   En ce qui concerne les frais de chauffage, la preuve est de plus insuffisante pour en fonder le remboursement d’autant plus que le locataire réclame 100 % du coût de ceux-ci.

La diminution du loyer

[50]   Qu’en est-il maintenant de la diminution du loyer réclamée?

[51]   Le locateur a l’obligation de garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué et l'entretenir à cette fin, ainsi que celle d’effectuer les réparations nécessaires, comme il est prévu aux articles 1854 et 1864 du Code civil du Québec :

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.

[52]   L’article 1910 du Code civil du Québec précise quant à lui que le « locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. ».

[53]   Ces obligations sont dites «de résultat ».

[54]   Les manquements du locateur aux obligations découlant du bail donnent conséquemment ouverture à la diminution de loyer prévue à l’alinéa 2 de l’article 1863 du Code civil du Québec.

[55]   Le locataire a par ailleurs l’obligation de dénoncer toute problématique reliée à son logement :

1866 C.c.Q.. Le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielles du bien loué, est tenu d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable.

[56]   Devant des obligations de résultats, les moyens de défense du locateur sont limités puisqu'il ne peut alors invoquer simplement sa diligence raisonnable ou se contenter de rapporter la preuve d'un comportement prudent et diligent.

[57]   Par ailleurs en ce qui a trait à la diminution de loyer réclamée, le tribunal fait siens les propos de la juge administrative Anne Malfait dans l’affaire Julie Baril c. Habitations Van Horne[5] :

« Le tribunal tient compte du prix du loyer, de la dimension ou de la contenance du logement, des services ainsi que de la perte de jouissance des lieux. Ce dernier critère est ainsi expliqué par l'auteur Denys Lamy : «  La perte de jouissance paisible des lieux n'est évidemment ni une dégradation ni une diminution de services ou d'espace, mais elle n'est pas non plus une diminution ou une perte de commodité".

Enfin, la diminution ou la perte doit être réelle, sérieuse, significative et substantielle.

Ce n'est donc pas n'importe quelles pertes ou dégradations ou diminutions qui emportent le droit à une réduction du loyer. Seuls les problèmes réduisant la jouissance des lieux doivent être considérés. Ce qui ne sera donc pas le cas des défectuosités mineures. Il importe peu que le locataire ait ou non utilisé ou fait usage du service défectueux. En effet, c'est la valeur du service perdu, mais toujours payé par le locataire qui est prise en compte.

Le concept de sérieux appelle le constat d'une certaine gravité ou importance. Il faut donc en exclure les réparations mineures ou les simples préjudices esthétiques.»

[58]   La détermination du loyer participe donc à des règles qui concernent à la fois le manquement et la perte significative de la valeur locative du logement.

[59]   Considérant l’ensemble de ce qui précède et après analyse de la preuve pertinente soumise, force est de conclure que le logement concerné, quoique non-insalubre, n’était certes pas en bon état et que la demande de diminution du loyer est justifiée.

[60]   Le tribunal ne peut souscrire à l’argument à l’effet que la valeur locative du logement a été déterminée par la décision rendue dans le dossier de fixation de loyer et qu’il y a ainsi chose jugée, puisque la diminution du loyer et la fixation sont des procédures fondamentalement distinctes, découlant de principes juridiques et d’articles de lois différents soumis à des mécanismes juridiques indépendants.

[61]   Le tribunal détermine par ailleurs qu’une diminution du loyer de 30 $/mois est appropriée dans les circonstances et ce, à compter du 1^er février 2014, (selon la preuve administrée à l’audience) jusqu’au 30 septembre 2014.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL,

[62]   ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

[63]   CONDAMNE solidairement les locateurs à payer au locataire la somme de 240 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter du 10 octobre 2014, ainsi que les frais judiciaires de 80 $;

[64]   REJETTE  la demande quant aux autres conclusions.