[1]      Suivant un recours introduit le 25 octobre 2017, la locataire demande l’exécution en nature des obligations des locateurs, une diminution de loyer de 20 % par mois à compter du 1^er janvier 2017, le tout avec intérêts, l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec et les frais.

[2]      Les motifs de la demande indiquent :

« Les locateurs malgré deux mise en demeure refuse ou néglige d’effectuer les réparations suivantes :

bathroom walls need to be replaced, heater in living room, back door balcony lock needs fixing; drain of washer "pipe" and crack on the glass of the front balcony.

Tenant does not have peace ful enjoyment of the appartment.» (sic)

[3]      De leur côté, les locateurs ont introduit leur recours le 22 novembre 2017 et demandent l’exécution en nature des obligations de la locataire et l’émission d’une ordonnance d’accès au logement.

[4]      Les parties sont liées par un bail reconduit du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018 à un loyer de 875 $ par mois.

[5]      Il s’agit d’un immeuble qui compte deux logements alors que les locateurs habitent le logement du rez-de-chaussée et la locataire celui de l’étage, lequel compte cinq pièces et demie.

[6]      La locataire habite le logement en cause depuis juillet 2014 et affirme qu’en tout temps, ils étaient seulement quatre personnes à occuper le logement.

[7]      Elle explique que dès les premières semaines de juillet 2014, elle a avisé verbalement le locateur que lorsqu’elle utilisait sa machine à laver de l’eau refoulait par le drain et coulait sur le plancher, que le robinet d’eau chaude de la baignoire coulait et que le scellant autour de la baignoire était craqué.

[8]      Il y avait aussi la toilette qui n’évacuait pas l’eau, la vitre de la porte du balcon avant qui était brisée ainsi que la serrure de la porte du balcon arrière qui n’était pas fonctionnelle.

[9]      Aussi, elle a dénoncé un problème de chauffage dans le salon.

[10]   Un dégât d’eau est survenu en décembre 2016 dans la salle de bain et dans le logement des locateurs lors du bris du robinet de la baignoire.

[11]   Seule une réparation temporaire du mur et du robinet a été effectuée à ce jour, dit-elle.

[12]   En mai 2017, elle a avisé le locateur qu’elle était en vacances et qu’il pouvait compléter les travaux mais personne n’est venu.

[13]   La situation a continué de s’aggraver alors que les murs autour de la baignoire s’enfoncent de plus en plus.

[14]   Le 15 octobre 2017, elle a reçu la lettre suivante du locateur :

«In response to your letter

This is to notify you that the contractor will be doing the job in the bathroom this Friday, October 20, 2017 at 4:00 pm. The duration of the work will take 3 days. The work will consist of braking the 3 walls in the bathub area and installing new tiles. You won't need to relocate during the repairs.»

[15]   Toutefois, personne ne s’est présenté au logement le 20 octobre 2017 pour faire les travaux alors qu’elle avait préparé son logement et vidé sa chambre puisque celle-ci donne sur le mur de la salle de bain où sont situés les tuyaux.

[16]   Le 23 octobre 2017, elle a donc décidé de contacter la ville de Montréal, arrondissement LaSalle.

[17]   Le rapport d’inspection fait état de ce qui suit:

«2017-11-30

Discussion avec le propriétaire, qui m'a expliqué qu'il devait trouver un nouveau contracteur et le faire approuver par la Régie du logement afin de pouvoir poursuivre avec le dossier dans le cas où les travaux seraient remboursés. Je lui ai demandé de me contacter la semaine suivante (4 au 8 décembre) aussitôt que ce sera fait, et lui ai expliqué que le fait qu'un dossier soit ouvert à la Régie du logement n'excluait pas la nécessité de réaliser les travaux.

2017-12-05

Discussion de suivi avec madame Campbell, qui a reçu une lettre de la Régie du logement afin de l'obliger à laisser entrer le propriétaire pour la réalisation des travaux. Madame Campbell m'explique qu'elle n'aurait jamais empêché le propriétaire d'entrer et que la plainte est sans fondement puisque monsieur De Falco tarde à réaliser les travaux, alors qu'elle l'aurait avisé de la problématique des mois auparavant.

2017-12-08

J'ai discuté avec le propriétaire afin de lui demander si, tel que convenu, Il avait convenu d'un rendez-vous avec un contracteur et en avait avisé madame Campbell. Cela n'a pas été fait. Monsieur De Falco m'indique qu'il ne souhaite pas réaliser les travaux avant l'audience à la Régie afin d'avoir une ordonnance lui donnant t'accès au logement, et ce, en dépit que je l’ai avisé à plusieurs reprises qu'il n'avait qu'à donner un avis préalable à sa locataire pour pouvoir réaliser les travaux et que madame Campbell m'avait affirmé à plusieurs reprises qu'elle était disposée à le laisser entrer du moment que les travaux soient réalisés dans la plage horaire réglementaire.

J'al avisé monsieur De Falco que je devais renouveler l'avis d'infraction, que j'avais suspendu en raison de la situation décrite précédemment, puisqu'aucune nouvelle tentative de réaliser les travaux n'a été faite depuis l'ouverture du dossier, malgré ce qui avait été convenu.

2017-12-11

J'ai remis un nouvel avis à Monsieur De Falco, pour défaut de diligence dans la réparation des travaux. En effet, je lui avais demandé, malgré la situation avec sa locataire, de faire une nouvelle tentative pour la réalisation des travaux, ce qu'il avait accepté. Toutefois, cela n'a pas été fait. Je donne à Monsieur De Falco un nouveau délai et non une amende à ce stade, en raison de la situation existante et du fait que le dossier sera traité sous peu (au début janvier) par la Régie, qui rendra une décision à ce propos.

2017-12-15

La requérante m'a demandé de venir voir un autre problème dans son logement, puisque je n'avais pu le constater lors de mon inspection initiale. Lors de l'usage de la machine à laver, une quantité important d'eau s'écoule des tuyaux menant au mur, ce qui cause des dégâts d'eau dans la cuisine.» (sic)

[18]   Le rapport du patrouilleur en environnement Philippe St-Pierre Galipeau du 12 décembre 2017 indique:

«Suite à une inspection, nous croyons que vous avez commis ou commettez actuellement une infraction à un ou plusieurs règlements municipaux sur l'immeuble ci-dessus mentionné.

Nature de l'infraction :

Ø  Défaut de diligence dans la réalisation des travaux de réparation nécessaires exigés dans l’avis 18506, envoyé en date du 3 novembre 2017.

Ø  Dégradation et signes d’infiltration d’eau ou d’humidité dans le logement.

Les parties endommagées doivent être remplacées, la moisissure ou tous autres éléments humides ou endommagés par l’eau remplacés ou séchés. Les principaux éléments observés lors de l’inspection sont les suivants :

o     Parois entourant la baignoire endommagées et affaiblies, notamment au niveau des robinets et de l’orifice dans le mur central.

o    Moisissure sur le carrelage entourant la baignoire.

Ø  Obstruction de la plomberie desservant la machine à laver, causant des reflux lors de l’usage de cette dernière.

Nous vous demandons de prendre les moyens nécessaires pour remédier à la situation dans le délai accordé en rubrique, à défaut de quoi une amende pourrait être émise.

Comptant sur votre collaboration, veuillez agréer mes salutations distinguées.» (sic)

[19]   Au soutien de sa preuve, elle dépose des photographies qu’elle a prises le 20 octobre 2017 des problèmes invoqués et une vidéo.

[20]   Elle a peur que le mur autour de la baignoire tombe et elle ne peut pas s’absenter lorsqu’elle utilise la machine à laver de peur que l’eau coule sur le sol et cause des dommages.

[21]   Aussi, elle est asthmatique et il y a de la poussière dans le logement en raison des travaux non terminés.

[22]   Elle indique également qu’il fait froid dans le logement.

[23]   Depuis qu’elle a demandé d’obtenir une compensation monétaire pour les problèmes qu’elle a subit, le locateur est agressif envers elle.

[24]   Le locateur soutient que la locataire n’a jamais dénoncé les problèmes invoqués avant l’infiltration d’eau survenue à la fin de l’année 2016.

[25]   Il croit que l’état actuel de la salle de bain de la locataire est dû à une consommation d’eau excessive, alors que par moment il a constaté au moins huit personnes dans le logement.

[26]   Lorsqu’il s’est rendu chez la locataire suite à l’infiltration d’eau, son conjoint lui a mentionné qu’il avait des problèmes avec le robinet du bain depuis au moins trois semaines.

[27]   Ainsi, suite à la visite du plombier, il a fait effectuer des travaux temporaires puisque l’état des murs nécessite qu’ils soient refaits.

[28]   En mars 2017, la locataire lui a mentionné qu’il pourrait faire les travaux le 22 mai 2017 de sorte qu’il a acheté les matériaux nécessaires.

[29]   Puis, elle lui a mentionné qu’il pouvait faire les travaux en mai à condition qu’il lui verse une compensation monétaire et lui paye un hôtel, ce qui n’avait pas été convenu auparavant.

[30]   Il explique également que vers le mois d’avril 2017, la locataire lui a indiqué qu’elle voulait déménager.

[31]   Dans cette optique, le 16 avril 2017, elle lui a remis la lettre suivante dans le stationnement qu’elle lui demandait de signer :

«Regarding: Cessation of lease

I am writing this letter to confirm in writing the conversation that took place yesterday between yourself, my husband Garth Farray and I. I hereby accept your proposal to discontinue my lease as of July 01, 2017. It is regrettable that the other demands that you have made are impossible to comply with due to reasons beyond my human control. Please be clear that my accepting your proposal frees me from any responsibility to a 2017/2018 lease pertaining to the above address.

Regards»

[32]   Il a refusé de signer la lettre et il lui a dit qu’elle devait respecter son bail jusqu’à son terme et qu’il la tenait responsable des dommages causés au logement.

[33]   Par la suite, elle lui a dit qu’elle voulait acheter une maison et déménager le 30 juin 2017.

[34]   Il lui a mentionné que peut-être, il accepterait qu’elle quitte avant terme si elle lui versait trois mois de loyer, proposition qu’elle a acceptée, dit-il, allégation que nie la locataire.

[35]   Comme elle lui avait dit qu’elle allait déménager en juin, il a décidé d’attendre et il a demandé à son entrepreneur de reporter les travaux à plus tard.

[36]   À sa grande surprise, la locataire n’a pas quitté en juin.

[37]   Ainsi, le 5 septembre 2017, la locataire lui écrivait :

«Regarding: Broken Living room heater and broken tile and leakage in the bathroom, intimidation of my family and my visitors

Good day!

In response to your request that all pertinent communication with you be in writing by registered mail, I am writing this letter to remind you of the above unresolved situations. As you already know the living room heater has been broken since the beginning of last winter (November, 2016). Please fix the heater as the cold months are soon approaching. In regards to the bathroom since you last sent a plumber who patched up the bathroom, the situation worsened as the walls softened and 2 parts of the wall has caved in. Your wife has been shown said parts of the wall. You have been aware of this and promised to resolve that as well, however I’ve had no communication related to that situation since March, 2017. My husband has been forced to continually use water proof tape to seal the hole to protect your abode downstairs from the water damage. Please be advised that we will not be held responsible for water damage resulting from your hesitation to properly fix this problem that has been long standing in this bathroom. I am also asking that you allow me to live in peace and stop intimidating my family and visitors with derogatory comments and intimidating body language.

Without prejudice»

[38]   Le 2 octobre 2017, il lui répondait comme suit :

«Landlord, noticed water leaking from bathroom ceiling back in January 2017.

Landlord called a plumber, and repaired water faucet in the bathtub temporarily.

Tenant knew repair was temporarily and that the wall had to be replaced.

Contractor was available February 2017 to do repairs. The owner advised tenant. Was never given a date from tenant to let the work be completed.

Landlord bought supplies and are sitting in his garage.

Tenant, Dorian Campbell, did not trust the contractor and stated to me and my wife that she did not trust or like him. So from then on, was never given a date in order for the work to be done.

Since then many months have passed and still work has not been completed.

This has now become an urgent matter. From a small repair to a wall in very bad shape. More water has reached the landlords ceiling.

This is a 4 day repair as now the whole shower wall has to be replaced. Please reply as of when my contractor is able to come and do the repair.

As for the heating not working, if it is an electrical problem, will be repaired. If it has been tampered with, cost will be to the tenant.

Last few conversations have been recorded by you Dorian and your daughter. I would appreciate it if this doesn't occur again. For future conversation please let it be through letter.»

[39]   Le 10 octobre 2017, elle lui réitérait sa demande de faire les travaux requis et elle lui réclamait une compensation.

[40]   Il a alors communiqué avec elle et lui a mentionné que le 20 octobre vers 16h00 l’entrepreneur allait passer chez elle pour voir les travaux à exécuter dans la salle de bain, lesquels devaient débuter le lendemain.  Toutefois, il est arrivé en retard et le conjoint de la locataire a refusé qu’il monte et il a demandé qu’on lui envoie un autre avis, ce que nie ce dernier.

[41]   Il a alors expliqué que l’entrepreneur était en retard ayant été coincé dans la circulation de sorte que finalement on lui a permis d’inspecter le logement.

[42]   Il ignore ce qui s’est passé par la suite puisqu’il est resté en bas, alors que l’entrepreneur ne s’est pas présenté le lendemain pour faire les travaux.

[43]   Il doit donc trouver un autre entrepreneur.

[44]   Il ajoute que le logement a été loué en bon état.

[45]   En mars 2017, la locataire lui a fait part d’un problème de chauffage et il a fait venir un entrepreneur qui lui a dit que la roulette du radiateur était coincée. Il a avisé la locataire qu’il n’était pas responsable de ce bris et qu’elle devait le faire réparer.

[46]   Il ajoute qu’il ne faisait pas si froid puisque les fenêtres du logement étaient ouvertes.

[47]   C’est ainsi que se résume l’essentiel de la preuve.

[48]   Après analyse de la preuve contradictoire et en l’absence d’avis écrit, le tribunal ne peut conclure que la locataire a dénoncé les problèmes invoqués à sa demande suite à son arrivée dans le logement.

[49]   Pour ce qui est du bris de la serrure du balcon et la vitre cassée encore là, le tribunal a de la difficulté à croire que la locataire a loué le logement dans ces conditions, de sorte que ces problèmes relèvent de sa responsabilité.

[50]   Il ressort de la preuve que ce n’est que suite à l’infiltration d’eau survenue à la fin de l’année 2016 que le locateur a été informé de ceux-ci.

[51]   En ce qui concerne l’état de la salle de bain principale, la preuve ne permet pas de conclure que l’état des murs autour de la baignoire relève d’un problème structurel de l'immeuble, mais laisse plutôt présumer que les habitudes de vie de la locataire et des membres de sa famille sont en cause. Le tribunal rappelle que la locataire avait le fardeau de la preuve.

[52]   Pour ce qui est du bris du calorifère et du drain de la laveuse qui refoule, le tribunal est d’avis que ces problèmes relèvent de la responsabilité des locateurs. Le tribunal accorde donc à titre de perte de jouissance pour ces deux problèmes une diminution de loyer de 40 $ par mois jusqu’à ce que le calorifère et le drain de la machine à laver soient réparés.

[53]   Quoi qu’il en soit, il est urgent que les travaux de la salle de bain soient exécutés afin d’éviter que la situation ne se dégrade davantage.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[54]   DIMINUE le loyer de 40 $ par mois à compter du 25 octobre 2017; 

[55]   ORDONNE au locateur d’exécuter les travaux de réparation de la salle de bain, de réparer le calorifère du salon et le drain de la machine à laver;

[56]   ORDONNE à la locataire de donner accès à son logement pour que le locateur effectue les travaux nécessaires.

[57]   Chaque partie payant ses frais.