[1]         La locatrice demande la résiliation du bail pour deux motifs : le retard de plus de trois semaines et les retards fréquents dans le paiement du loyer.

[2]         Le recouvrement du loyer impayé ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, l'expulsion du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais sont également demandés.

Contexte

[3]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 450 $, payable le premier jour de chaque mois, reconduit jusqu’au 30 juin 2022 au loyer mensuel de 465 $.

[4]         Un premier recours a été entrepris par la locatrice dans le dossier 582463 au mois d’août 2021. La demande au locataire fut signifiée le 14 septembre 2021, mais la preuve de notification seulement produite au dossier le 20 septembre 2021.

[5]         Un jugement en l’absence du locataire a été rendu le 4 novembre 2021. Le locataire a obtenu rétractation de ce jugement le 10 décembre 2021[1].

[6]         Les parties sont convoquées de nouveau au Tribunal le 21 janvier 2022. Il est soulevé devant le Tribunal que la preuve de notification n’a pas été produite dans le délai de 45 jours conformément à l’article 56.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[7]         Le dossier est pris en délibéré par la juge administrative Suzanne Guévremont sur la question de la péremption.

[8]         Le jour même, la locatrice présente un désistement au dossier. Un avis informant le locataire daté du 22 janvier est transmis.

[9]         En raison du désistement, aucune décision sur la péremption ne sera rendue.

[10]     Le présent recours est par la suite entrepris.

[11]     Le 17 mars 2022, le locataire produit une demande en rejet de la demande.

Preuve

[12]     Le représentant de la locatrice témoigne que le locataire doit la somme de 6 105 $, soit 120 $ pour le mois de février 2021 et les loyers pour les mois de mars 2021 à mars 2022.

[13]     Dans le cadre de son témoignage et de sa demande en rejet du 17 mars 2022, le locataire fait valoir que la locatrice ne lui a pas remis un logement propre à l’habitation.

[14]     Il y a depuis le début une infestation de punaise et de coquerelles. Bien que la locatrice soit intervenue seulement après avoir entrepris le recours dans le dossier 582463, la situation perdure.

[15]     Le locataire témoigne avoir été humilié lorsqu’un insecte est sorti de son sac à dos alors qu’il se trouvait dans un endroit public.

[16]     Le recours en résiliation ne serait qu’un moyen de la locatrice d’avoir un nouveau locataire qui n’aurait pas conscience de la situation.

[17]     Bien qu’il n’ait jamais cessé d’habiter le logement, le locataire est d’avis que le logement est impropre à l’habitation en raison de la présence d’insecte.

[18]     Le locataire témoigne également que la lettre datée du 22 janvier 2022 transmise par le Tribunal administratif du logement constitue une fraude, car il était sur l’impression qu’il obtiendrait un jugement écrit à la suite de l’audition du 21 janvier 2022.

[19]     Comme les bureaux du Tribunal administratif sont fermés le samedi, il ne peut s’agir que d’une fraude de la locatrice afin de faire en sorte que le jugement verbalement exprimé lors de l’audition du 21 janvier 2022 ne soit pas rendu.

[20]     Le locataire allègue également ne pas avoir reçu son relevé 31 de la part de la locatrice ce qui lui aurait permis d’obtenir la somme de 3 132 $ et de payer une partie de son loyer.

[21]     Il ne fait pas valoir d’autres moyens qui expliquent le non-paiement de son loyer.

Analyse et décision

[22]     Le locataire admet ne pas avoir payé son loyer, à l’exception du mois de février 2021 qu’il aurait payé.

[23]     Le locataire soulève donc la défense d'inexécution prévue à l'article 1591 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

[24]     Or, selon une jurisprudence constante du Tribunal administratif du logement, cette défense ne s'applique que dans les cas d'inexécution substantielle de la locatrice et n'a pas pour effet d'éteindre l'obligation du locataire, elle ne fait qu'en suspendre son exécution jusqu'à l'accomplissement de l'obligation corrélative de la locatrice. Cette défense ne peut servir de compensation judiciaire.

[25]     Or, en l'instance, même si l'existence de certains problèmes dans le logement et dans l’immeuble était démontrée, la description de ceux-ci ne permet pas de conclure que le locataire était justifié de retenir le loyer de plusieurs mois alors qu’il a continué à habiter le logement durant cette période. Le locataire ne peut se faire justice lui-même pour se compenser des inconvénients qu’il allègue avoir subis.

[26]     Le soussigné est d’accord avec l'opinion de la juge administrative Francine Jodoin, dans l'affaire Delpapa c. Auclair[2], laquelle s'exprime comme suit :

« La jurisprudence bien établie ne reconnaît pas à une partie le droit unilatéral de se faire justice à elle-même et de retenir le loyer pour forcer une autre partie à exécuter ses propres obligations ou pour se compenser des inconvénients subis. Le tribunal qui sera saisi de la demande des locataires sera en mesure d'apprécier la preuve de l'inexécution des obligations du locateur et d'évaluer la compensation qui pourra leur être accordée pour les inconvénients ainsi occasionnés, le cas échéant. »

[27]     Tel qu’expliqué lors de l’audience, le locataire ne pouvait faire comme il le fait une demande dans la même instance comme il le fait dans sa demande produite le 17 mars. Certaines conclusions de cette demande pouvaient être faites dans la même instance en vertu de l’article 63.2 LTAL, mais les conclusions en remboursement des loyers, en dommage et les différentes ordonnances ne pouvaient être faites comme le locataire l’a fait dans le même dossier de cour. Il appartenait au locataire de faire sa propre demande.

[28]    
Le Tribunal évalue tout de même que le locataire n’a pas réussi à démontrer que le logement était impropre à l’habitation. Non seulement le locataire n’a pas démontré qu’il y avait une infestation de coquerelle et de punaise ni que la locatrice a été négligente dans leur éradication.

[29]     Le Tribunal ne peut retenir la défense du locataire. En effet, la preuve d’un logement impropre n’a pas été faite en l’espèce.

[30]     Le juge administratif Marc Landry dans l’affaire Théberge c. Tétreault[3], évalue ce que doit démontrer un locataire pour qu’un logement soit déclaré impropre à l’habitation :

« [20] Les locataires prétendent que le logement était impropre à l'habitation et insalubre.

[21] Selon l'article 1913 du Code civil du Québec, un logement impropre à l'habitation est un logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public.

[22] L'évaluation du caractère impropre du logement est objective et les éléments subjectifs de perception ou d'appréciation et les appréhensions propres au locataire ne peuvent être retenus.(2)

[23] Dans l'affaire Gestion immobilière Dion(3), le juge Jean-Guy Blanchette écrit :

« (...) pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir, mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement (...) »

[24] Le Tribunal partage l'analyse faite par la juge administrative Christine Bissonnette dans la décision Hajar c. Hébert(4) quant à la preuve à faire pour démontrer qu'un logement est impropre à l'habitation, laquelle est reprise régulièrement en jurisprudence :

« Or, pour réussir sur leurs demandes, les locataires doivent établir par une preuve concrète et prépondérante les éléments suivants :

1) les problèmes reliés à la chose louée ou dans l'immeuble en général;

2) la dénonciation de leurs plaintes au locateur;

3) l'inaction du locateur à exécuter ses obligations légales;

4) leur départ est justifié, car le logement était impropre à l'habitation au sens de l'article 1913 C.c.Q. et si la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale est requise;

5) la relation de cause à effet entre l'état du logement et les dommages réclamés. »

[25] Il faut également distinguer le caractère impropre d'un logement avec le mauvais état d'habitabilité. Un logement présentant des problèmes d'habitabilité, même importants, n'est pas nécessairement synonyme de logement impropre à l'habitation.

[26] Le logement impropre se situe à l'extrémité du continuum de l'inhabitabilité. Il s'agit du degré ultime.

[27] Dans la cause Martin c. Lavoie(5), la juge Monique Sylvestre énonce :

« Dans l'affaire Sauvé c. Payant, le juge Raymond P. Boyer définit ainsi l'habitabilité d'un logement:

On peut retenir de l'ensemble de ces définitions que l'habitabilité renferme implicitement une exigence de salubrité dont l'absence peut amener à la conclusion qu'un logement est impropre à l'habitation. En revanche, l'article 1913 C.c.Q. décrit le logement impropre à l'habitation comme celui dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants et du public. [...]

Malgré cette parenté de situations, les commentaires du ministre de la Justice nous invitent à ne pas confondre le mauvais état d'habitabilité avec l'état d'un logement impropre à l'habitation. Comme le législateur n'est pas censé parler pour ne rien dire, il faut conclure que le concept d'habitabilité est plus compréhensif que celui de l'état d'un logement impropre à l'habitation. En revanche, l'état d'un logement impropre à l'habitation requiert, quant à l'aspect sanitaire, un degré supérieur d'insalubrité à celui supposément compris dans la notion d'inhabitabilité. Par voie de conséquence, un logement qui n'est pas en bon état d'habitabilité pourrait se caractériser comme logement impropre à l'habitation, mais ce ne sont pas tous les logements en mauvais état d'habitabilité qui peuvent être considérés comme impropres à l'habitation. »

[28] La preuve ne révèle pas que le logement est impropre à l'habitation en août 2020 au moment du départ des locataires. »

[Références omises]

[31]     Le Tribunal évalue que le locataire n’a pas réussi à démontrer que le logement était impropre à l’habitation. Le locataire n’a pas réussi à démontrer une infestation qui rendait son logement impropre. Il a d’ailleurs continué à habiter le logement pendant toute cette période.

[32]     Si le locataire croit avoir droit à une diminution de loyer, il lui appartenait d’entreprendre son propre recours, mais il ne pouvait se faire justice à lui-même en retenant son loyer pendant plus d’un an.

[33]     Même constat pour ce qui est du manquement de la locatrice d’avoir transmis son relevé 31. En l’absence d’une dette liquide et exigible, la loi ne permettait pas au locataire d’opérer compensation[4]. Encore une fois, le locataire devait entreprendre son propre recours et qu’il ne s’agissait pas d’une défense possible dans le cas présent.

[34]     Relativement au déroulement du dossier 582463, une étude du dossier démontre que la locatrice a produit un désistement avant qu’un jugement ne soit rendu ce que lui permet l’article 22 du Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement[5] :

«22. Une partie peut, en tout temps avant la décision, se désister de sa demande ou de sa requête par déclaration écrite.

Le Tribunal avise l’autre partie de ce désistement sauf s’il est fait à l’audience en présence de l’autre partie.»

[35]     Ceci explique donc qu’aucun jugement écrit n’a été rendu. De toute façon, cela aurait eu bien peu d’impact, car advenant qu’un jugement écrit aurait été rendu déclarant la péremption d’instance, il aurait été possible pour la locatrice de recommencer à nouveau son recours contre le locataire en l’absence de jugement sur le fond de l’affaire[6].

[36]     En résumé, le Tribunal évalue que le locataire n’avait aucun moyen de défense à faire valoir, à l’exception du paiement du loyer du mois de février 2021. La locatrice n’a pas démontré que le locataire devait la somme de 120 $ par imputation.

[37]     Le Tribunal conclut donc que le locataire doit à la locatrice une somme de 5 985 $.

[38]     Considérant le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le premier motif de résiliation de bail est justifié, comme le prévoit l'article 1971 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

[39]     Le bail ne sera toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais judiciaires sont payés avant la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1883 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

[40]     Quant au deuxième motif de résiliation, le loyer étant payable le premier jour de chaque mois, la locatrice peut obtenir la résiliation du bail lorsque les retards fréquents dans le paiement du loyer lui causent un préjudice sérieux.

[41]     En l’instance, le Tribunal considère que, selon la preuve administrée à l'audience, il s'agit d'un cas de non-paiement de loyer pur, puisqu'elle démontre que les loyers ne sont pas payés en retard, ils sont plutôt strictement impayés.

[42]     Cependant, en employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante à la locatrice. La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple allégation. Le préjudice peut être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et il doit être fondé sur des faits objectifs et précis.

[43]     Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la preuve soumise par la locatrice est insuffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards du locataire lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux. Ce motif de résiliation de bail est par conséquent rejeté.

[44]     Étant donné que le Tribunal détermine que la demande de la locatrice est fondée, il ne considère pas qu’elle était abusive en vertu de l’article 63.2 LTAL. La demande du locataire sera donc rejetée. De plus, le Tribunal est d’avis que l’article 63.2 LTAL ne permettait pas au Tribunal de déclarer la locatrice plaideuse quérulente et de lui interdire d’entreprendre un recours sans l’autorisation du Président du Tribunal.

[45]     En effet, l’article 63.2 de la Loi prévoit :

« 63.2. Le Tribunal peut, sur demande ou d’office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu’il juge abusif ou dilatoire ou l’assujettir à certaines conditions.

Lorsque le Tribunal constate qu’une partie utilise de façon abusive un recours dans le but d’empêcher l’exécution d’une de ses décisions, il peut en outre interdire à cette partie d’introduire une demande devant lui à moins d’obtenir l’autorisation du président ou de toute autre personne qu’il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu’il désigne détermine.

Le Tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif ou dilatoire d’un recours, condamner une partie à payer, outre les frais visés à l’article 79.1, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les autres frais que celle-ci a engagés, ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le Tribunal peut en décider sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine.»

[46]     Dans l’affaire Hasni c. Brault[7], la juge administrative Francine Jodoin analyse l’article 63.2 de la Loi :

« [36]   Cette disposition ne vise pas à empêcher une partie de contester valablement une décision qu'elle estime contraire aux règles de droit toutefois, elle vise le respect du processus judiciaire.

[37]   Dans la décision Pyrioux inc. c. 9251-7796 Québec inc.[8] , la Cour d'appel invite à la retenue et à la prudence dans ce domaine. D'autres décisions ont aussi rappelé que l'émission d'une telle interdiction ne peut se faire à la légère[9] et encore moins par complaisance, en raison des conséquences sérieuses qui peuvent en découler[10].

...

[45]   En effet, l'article 63.2 de la Loi sur la Régie du logement permet uniquement d'imposer une limitation procédurale pour empêcher le dépôt d'une nouvelle demande dans une instance déjà introduite qui vise à retarder abusivement l'exécution de la décision rendue.

[46]   Dans ce contexte, une décision est déjà rendue et par des procédures répétées (rétractation, rectification), une partie résiste à s'y soumettre et tente d'en retarder l'exécution.

[47]   Cette modification législative visait, en outre, à endiguer, les demandes de rétractation répétitives qui s'avèrent frivoles et dilatoires. »

[47]     Le Tribunal est d’avis que l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement lui donne le pouvoir de prononcer une limitation procédurale seulement lorsqu’un justiciable utilise de façon abusive un recours afin d’empêcher l’exécution d’une décision du Tribunal. La locatrice étant en demande ne tente pas d’empêcher l’exécution d’une décision du Tribunal. En conséquence, le Tribunal n’aurait pas eu le pouvoir de prononcer une limitation procédurale dans le cas où il aurait déterminé qu’il y avait eu de l’abus de la part de la locatrice, ce qui n’est pas le cas.

[48]     Le préjudice causé à la locatrice justifie l'exécution provisoire de la décision de l'ordonnance d'expulsion, même s'il y a appel, selon l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[49]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[50]     ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11e jour de sa date;

[51]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 5 985 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 5 055 $ et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de 80 $ et de signification prévus au Tarif de 23 $;

[52]     REJETTE la demande de la locatrice quant aux autres conclusions;

[53]     REJETTE la demande du locataire.

[1] Nwabue c. Gestion Capital Montréal inc., 2021 QCTAL 32125

[2] Delpapa c. Auclair, no. 31-030708-087 G, 18 septembre 2003, (R.L.) Francine Jodoin j.a.

[3] 2021 QCTAL 30477

[4] Article 1673 C.c.Q

[5] chapitre T-15.01, r. 5

[6] Voir notamment  Immeubles Bermont c. Ladouceur, 2021 QCTAL 20312

[7] 2020, QCRDL 12811.