[1]         Le Tribunal est saisi du recours déposé le 11 août 2022, par laquelle la locataire requiert la fixation du loyer à compter du 1er août 2022 et la condamnation du locateur au montant totalisant les loyers payés en trop, en plus des frais judiciaires.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, au loyer mensuel de 850 $, qui a été cédé à la locataire le 19 juillet 2023, suivant un contrat de cession de bail.

[3]         À ce chapitre, le Tribunal rappelle aux parties que le contrat de cession transfère les droits et obligations du locataire à un tiers cessionnaire, libérant ainsi le locataire cédant.

[4]         La section « G » du bail ne comporte aucune mention relative au loyer antérieur et la locataire atteste qu’elle a signé la cession de bail sans que le locateur lui mentionne le loyer payable par l’ancienne locataire.

[5]         Or, la preuve démontre qu’en date du 5 août 2022, l’ancienne locataire a informé la locataire que le loyer mensuel était de 567 $.

[6]         Ce faisant, en date du 11 août 2022, la locataire a produit une demande de modification du bail au Tribunal administratif du logement.

[7]         En défense, bien que le locateur reconnaisse ne pas avoir complété la section « G » du bail, il plaide essentiellement que la locataire cessionnaire était complètement libre de signer la cession de bail au loyer mensuel de 850 $, sans égard aux modalités de l’ancien bail.

Analyse et décision

[8]         La demande des locataires est fondée sur les articles 1896 et 1950 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lesquels énoncent ce qui suit :

« 1896. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période, ainsi que toute autre mention prescrite par les règlements pris par le gouvernement.

Il n'est pas tenu à cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et 1956. »

«1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu'il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des douze mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n'ait déjà été fixé par le tribunal.

La demande doit être présentée dans les dix jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l'être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu'elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n'ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l'avis indiquant le loyer le moins élevé de l'année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait. »

[9]         Ce système de contrôle des loyers instauré par le législateur vise, entre autres, à uniformiser le marché de l’habitation.

[10]     En l'instance, il est établi que la locataire est une nouvelle locataire cessionnaire et qu’au moment de conclure la cession de bail le 19 juillet 2022, le locateur ne lui a pas remis d’avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail.

[11]     La preuve démontre également qu’en date du 8 août 2022, la locataire a été informée par l’ancienne locataire que son loyer était supérieur à celui assumé par cette dernière.

[12]     La demande de la locataire a donc été déposée au Tribunal administratif du logement dans le délai imparti.

[13]     Aucune preuve n'a été produite à l’audience par le locateur permettant au Tribunal de conclure qu'une augmentation du loyer le plus bas payé était justifiée. À ce titre, la simple allégation du locateur mentionnant un ajustement au coût du marché actuel est nettement insuffisante.

[14]     Par ailleurs, aucun formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer n'a été produit dans le présent dossier.

[15]     En conséquence, le Tribunal considère que la meilleure preuve de la valeur locative des lieux loués repose sur le loyer payable par l’ancienne locataire, soit un loyer mensuel de 567 $.

[16]     Le Tribunal fixe donc le loyer mensuel à 567 $, à compter du 1er juillet 2022.

[17]     Il y a donc lieu à restitution pour les loyers payés en trop par la locataire du 1er août 2022 à ce jour, soit la somme de 1 981 $, en vertu de l'article 1699 C.c.Q, lequel énonce :

« 1699. La restitution des prestations a lieu chaque fois qu'une personne est, en vertu de la loi, tenue de rendre à une autre des biens qu'elle a reçus sans droit ou par erreur, ou encore en vertu d'un acte juridique qui est subséquemment anéanti de façon rétroactive ou dont les obligations deviennent impossibles à exécuter en raison d'une force majeure.

Le tribunal peut, exceptionnellement, refuser la restitution lorsqu'elle aurait pour effet d'accorder à l'une des parties, débiteur ou créancière, un avantage indu, à moins qu'il ne juge suffisant, dans ce cas, de modifier plutôt l'étendue ou les modalités de la restitution. »

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[18]     ACCUEILLE la demande de la locataire;

[19]     FIXE le loyer à 567 $ par mois pour la période du 1ier juillet 2022 au 30 juin 2023;

[20]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 1 981 $, en plus des frais de justice de 89,75 $, prévus au Tarif.