Trépanier-Parisé c. Murray

2018 QCRDL 30968

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau dE Québec
No dossier :	256529 18 20160125 G			No demande :		1916606
Date :		25 septembre 2018
Régisseure :			Lucie Béliveau, juge administrative
Ruth Trépanier-Parisé
Locataire - Partie demanderesse
c.
Les Immeubles Murray Inc.
Locateur - Partie défenderesse
D É C I S I O N

 

[1]      La locataire demande une série d’ordonnance à l’encontre du locateur : lui remettre un double des clés du garage, respecter le préavis de 24 heures avant d’effectuer une visite au logement, parachever définitivement les réparations au logement et finalement par amendement accordé à l’audience : respecter sa confidentialité.

[2]      La locataire recherche également une condamnation du locateur en dommages moraux pour troubles et inconvénients et harcèlement, ainsi que par amendement accordé à l’audience : des dommages pécuniaires pour des frais d’entreposage, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec et les frais judiciaires.

[3]      De façon subsidiaire la locataire demande au Tribunal de l’autoriser à procéder elle-même aux travaux en fixant le coût et les conditions.

APERÇU

[4]      Les parties sont liées par un bail de logement du 1^er juillet 2011 au 30 juin 2012, lequel a été reconduit jusqu’au 30 juin 2017, au loyer mensuel de 560 $.

[5]      La locataire affirme qu’elle avait une entente verbale avec l’ancien locateur qui lui autorisait l’accès au garage depuis l’année 2011 pour l’entreposage de ses bicyclettes car son logement de deux pièces et demie est trop petit pour ce faire.

[6]      Elle demande donc au Tribunal d’ordonner au locateur de lui remettre les clés du garage.

[7]      La locataire explique qu’elle a été privée de cet espace de rangement durant trois longues années, puisque le nouveau locateur ne lui permet plus de l’utiliser malgré son droit acquis. Elle a donc encouru des frais d’entreposage pour ranger ses bicyclettes ailleurs. Elle réclame donc au locateur la somme de 320 $.

[8]      Par ailleurs, la locataire explique que plusieurs dégâts d’eau ont endommagé son logement et que des moisissures ont été découvertes en 2015 lorsqu’elle a déplacé un matelas dans un placard.

[9]      Or, le locateur n’a jamais complété les réparations, malgré les avis émis par le technicien en environnement et salubrité de la Section de prévention et contrôle de la Ville de Québec et ses mises en demeure.

[10]   Elle désire que le Tribunal ordonne au locateur de parachever les travaux et de peinturer tout le logement, à défaut de l’autoriser à les faire en fixant le coût et les conditions.

[11]   Son logement étant toujours à l’heure actuelle dans un état d’insalubrité, en conséquence, elle demande une diminution de loyer de moitié jusqu’à la réalisation complète des travaux.

[12]   La locataire explique qu’elle s’estime justifiée de ne pas laisser le locateur ou ses représentants entrer chez elle lorsque ceux-ci ne font qu’afficher un avis écrit sur la porte de son logement ou si elle est absente. D’ailleurs, elle demande au Tribunal d’ordonner au locateur de respecter sa confidentialité et de cesser d’exposer les avis qui lui sont destinés à la vue de tous.

[13]   Elle exige que le locateur lui donne un avis téléphonique de 24 heures avant d’effectuer des travaux dans son logement et de fixer un rendez-vous seulement lorsqu’elle peut y être présente.

[14]   Tous ces désagréments lui ont causé du stress, des troubles et inconvénients et une perte de jouissance de son logement, pour lesquels elle demande une compensation financière pour dommages moraux de 1 000 $.

[15]   De plus, la locataire prétend qu’elle a subi du harcèlement de la part du concierge, qui l’invective à chaque fois qu’il la croise dans les aires communes et l’insulte publiquement lorsqu’il la rencontre dans des endroits publics.

[16]   Également, comme le concierge habite le logement de l’étage inférieur, selon les prétentions de la locataire, il ferait exprès pour faire du tapage et cogner au plafond pour la déranger et l’intimider.

[17]   Son comportement n’a qu’un objectif selon la locataire : l’inciter à quitter le logement. Pour cette raison, elle réclame la somme de 1 000 $ pour harcèlement.

[18]   Le locateur prétend, quant à lui, qu’il n’est pas lié par les ententes verbales que l’ancien locateur a eues avec la locataire puisque le bail ne fait aucune mention d’un quelconque espace de rangement au garage.

[19]   De plus, il loue actuellement un espace commercial où les locataires ont un droit d’accès au garage en question, il ne peut pas permettre à la locataire de l’utiliser.

[20]   Par ailleurs, le garage est toujours accessible par la porte arrière qui n’a jamais été changée et qui n’est pas verrouillée.

[21]   Il prétend que la période requise pour terminer les travaux s’explique par le comportement entêté de la locataire car elle ne donne que sporadiquement accès à son logement. Elle exigeait d’être présente, limitant les travaux qu’à ses journées de congé, ce qui ne concorde pas nécessairement avec la disponibilité des manœuvres, elle annulait les rendez-vous à la dernière minute et de plus, elle ne voulait et ne veut toujours pas que le concierge entre dans son logement.

[22]   De plus, le locateur a perdu les doubles de clés de la locataire et celle-ci ne veut pas collaborer afin de lui permettre de faire des doubles, limitant d’autant plus son accès au logement.

[23]   Il affirme que le rapport de visite de la Ville de Québec en date du 5 décembre 2016 stipule que tous les travaux sont parachevés.

[24]   Le locateur explique que c’est en toute connaissance de cause que des notes étaient affichées sur la porte du logement de la locataire puisqu’il désirait se ménager une preuve en raison du caractère vindicatif de celle-ci. Il s’agit d’ailleurs de la seule locataire pour laquelle les avis sont affichés sur la porte de son logement. Ces avis ont d’ailleurs toujours été affichés minimalement 24 heures à l’avance. Rien dans la loi, soutient-il, ne l’oblige à donner un avis par téléphone.

[25]   Le locateur soutient que c’est la locataire qui est responsable des légères moisissures observées dans son logement car s’agissant d’un immeuble âgé de plus de 150 ans, elle entrepose des objets trop près des murs en période estivale, causant une humidité excessive qui entraîne l’apparition de moisissures.

QUESTIONS EN LITIGE

1.   Les ordonnances demandées à l’encontre du locateur sont-elles justifiées ?

2.   La diminution de loyer est-elle justifiée ?

3.   Les dommages pécuniaires et moraux pour troubles et inconvénients et harcèlement sont-ils justifiés ?

ANALYSE ET DÉCISION

[26]   D’entrée de jeu, il est pertinent de rappeler que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits au soutien de sa prétention, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage et des éléments de preuve étant laissée à l'appréciation du Tribunal[1].

Les ordonnances

L’accès au garage pour l’entreposage des bicyclettes

[27]   D'une part, la preuve révèle que le bail ne prévoit pas d’accès au garage comme espace de rangement ni autrement.

[28]   La locataire a utilisé le garage par tolérance ou entente avec l’ancien locateur pour y ranger ses bicyclettes. Elle plaide avoir des droits acquis.

[29]   D'autre part, dans la mesure où l’ancien locateur aurait permis la chose, il est bien connu que les privilèges, tolérances ou permissions peuvent être retirés aussi facilement qu'ils ont été accordés. Ils ne confèrent pas de droits en vertu du bail ou de droits acquis, ni d'obligations corrélatives pour le locateur, encore moins le nouveau locateur.

[30]   La jurisprudence, tant en Cour du Québec qu'à la Régie du logement, est d'ailleurs constante à cet égard[2].

[31]   Par ailleurs, la locataire a un accès au garage par la porte l’arrière si elle désire emprunter cet accès pour se rendre à l’extérieur, mais pas pour y entreposer ses bicyclettes.

[32]   Le Tribunal ne fera pas droit à la demande de la locataire pour un espace de rangement ni pour les doubles des clés du garage.

Le préavis de 24 heures et le devoir de confidentialité

[33]   Notons, de prime abord, qu'en ce qui concerne l'accès au logement, les articles 1931, 1932 et 1934 du Code civil du Québec traitent de ce sujet et se lisent comme suit :

« 1931. Le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. »

« 1932. Le locataire peut, à moins d'une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l'état.

Il peut, dans tous les cas, refuser la visite si le locateur ne peut être présent. »

« 1934. Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.

Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l'autre l'accès au logement. »

[34]   Le Tribunal juge nécessaire de commenter ces articles pour les raisons suivantes : la locataire demande un préavis de 24 heures alors qu’elle-même contrevient à la loi.

[35]   À la lecture des articles précités, il est évident que les seuls motifs valables de refus d'accès de la part d'un locataire relèvent de l'absence d'un avis préalable de 24 heures, du non-respect des heures de visites ou encore de l'absence du locateur ou de son mandataire autorisé.

[36]   La loi n’exige pas que l’avis soit donné de façon verbale ou écrite[3], le Tribunal ne peut donc pas exiger que l’avis soit transmis à la locataire par voie téléphonique.

[37]   Lorsque les conditions précitées sont remplies, tout locataire doit permettre l'accès au logement, et ce, peu importe le support ou le moyen utilisé pour aviser le locataire : par téléphone, par écrit, par courriel…

[38]   Conséquemment, et soit dit avec égards, la loi ne permet pas à un locataire dûment avisé de refuser cet accès en raison de son propre horaire ou de ses absences du logis et ce, quelle que soit la motivation de telles absences.

[39]   Par ailleurs, si un locataire tient à être présent lors des visites, c’est à lui d’ajuster son horaire en conséquence, ou de s'assurer de la présence d'un mandataire s’il y tient absolument.

[40]   Si la locataire ne veut pas laisser les clés du logement au locateur pour lui permettre de faire des doubles, alors le locateur n’aura d’autre choix que de faire changer les serrures pour se ménager un double.

[41]   Il serait certes souhaitable que les parties soient ouvertes à une saine collaboration, mais dans le cas contraire, les termes de la loi doivent recevoir application.

[42]   De la preuve et des témoignages entendus, le Tribunal conclut que le locateur a donné les préavis de 24 heures requis mais que c’est plutôt la locataire qui a gêné l’accès au logement, préférant être avisée par téléphone. Aucune ordonnance ne sera donnée en ce sens puisque le locateur respecte déjà la loi.

[43]   Toutefois, le Tribunal concède que le locateur n’a pas à exposer les avis destinés à la locataire à la vue de tous. En conséquence, s’il désire continuer à donner les avis à la locataire par écrit, il doit choisir un moyen qui maintient la confidentialité des échanges et des avis entre eux.

Parachèvement des réparations

[44]   De la preuve et des témoignages administrés à l’audience, le Tribunal en vient à la conclusion que le locateur a parachevé les réparations exigées dans la demande de la locataire, tel que le rapport de visite de la Ville de Québec en date du 5 décembre 2016, via son technicien en environnement et en salubrité l’établit.

[45]   À l’audience la locataire soutient que d’autre dommages ont été causés au logement en mai 2018, mais tel n’est pas l’objet du présent recours.

[46]   En conséquence, cette demande d’ordonnance est rejetée.

La diminution de loyer

[47]   Plusieurs obligations découlent d’un contrat de bail de logement, notamment pour le locateur l'obligation générale de procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail, d'assurer le maintien des lieux en bon état d'habitabilité et d'y faire les réparations nécessaires à l'exception des menues réparations d'entretien.

[48]   Dans l’éventualité où le locateur ne respecte pas ses obligations, un locataire peut réclamer une diminution de loyer[4].

[49]   De la preuve administrée et des témoignages rendus à l’audience, le Tribunal d’une part, estime que le locateur a surement mis un temps déraisonnable pour finaliser les réparations mais que d’autre part, il y a eu faute contributive de la locataire qui a rendu très difficile l’accès au logement, elle est donc en partie responsable du délai.

[50]   Comme la locataire réclame une diminution du loyer jusqu’à la réalisation des travaux, sans préciser la date de départ, le Tribunal accorde une diminution de 20 $ par mois, mais seulement à compter du dépôt de la demande auprès de la Régie du logement, soit du 25 janvier 2016 jusqu’au 5 décembre 2016, date où le rapport du technicien en environnement et salubrité de la Ville de Québec statue que tous les travaux sont terminés.

[51]   Le Tribunal accorde à ce chapitre une somme qu’il établit à 230 $

Les dommages pécuniaires, moraux pour troubles et inconvénients et harcèlement

Les dommages pécuniaires

[52]   Puisque le Tribunal a jugé que la locataire n’avait pas de droit acquis quant à l’utilisation du garage comme espace de rangement, il est évident que la réclamation pour frais d’entreposage à un autre endroit est rejetée.

Les dommages moraux

[53]   La locataire réclame une somme de 1 000 $ en dommages moraux. Elle prétend qu’elle a subi un stress, des inquiétudes et des inconvénients pour tous les manquements du locateur à remplir ses obligations.

[54]   Ce genre de dommage est difficile à évaluer contrairement aux dommages pécuniaires, qui sont plus aisément quantifiables en raison de leur caractère objectif.

[55]   Néanmoins, les dommages moraux ne peuvent se présumer et doivent être prouvés selon les règles de prépondérance. La jurisprudence enseigne que le simple fait que le préjudice soit moral ne permet pas de se contenter d'une simple affirmation générale expliquant qu'on a subi un quelconque préjudice[5].

[56]   Les dommages moraux visent à compenser le stress, les inquiétudes, la fatigue ainsi que les troubles et inconvénients de toutes sortes qu'a pu éprouver la partie lésée. L'évaluation de tels dommages demeure un défi important car, sans nécessairement en laisser le quantum à la discrétion du Tribunal, la jurisprudence a établi des balises vastes et larges pour en arriver finalement à donner comme règle que ces pertes non pécuniaires doivent être équitables et raisonnables[6].

[57]   Dans la présente affaire, le Tribunal estime que la locataire a certes subi du stress ainsi que des troubles et inconvénients, mais pour lesquels elle est grandement responsable.

[58]   Le Tribunal estime que la locataire veut tout et son contraire : les travaux doivent être faits rapidement mais elle entrave l’accès au logement : elle ne veut pas que le concierge entre chez elle, elle ne veut pas donner ses clés, elle exige d’être présente et elle exige un avis téléphonique.

[59]   La locataire aurait pu éviter beaucoup de désagréments en collaborant avec le locateur.

[60]   Cette réclamation sera donc rejetée.

Dommages pour harcèlement

[61]   Le locataire réclame des dommages punitifs, lesquels se fondent sur l’article 1902 du Code civil du Québec :

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

[62]   Dans l'affaire Huot c. Martineau, le juge Michel Richard de la Cour supérieure retient la définition du mot « harcèlement », tel que décrit par le juge administratif Jean Bisson :

« Le harcèlement est un comportement volontaire, généralement répété et continu d'un locateur ou son représentant ou toute autre personne, se manifestant par des paroles, des actes ou des gestes à caractère vexatoire, méprisant ou intimidant à l'encontre d'un locataire, ses proches ou ses biens en vue de restreindre sa jouissance paisible des lieux ou qu'il quitte le logement. »[7]

[63]   Dans son article intitulé « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec », l'auteur Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit : « Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. »[8]

[64]   Après analyse de la preuve, des témoignages et de la législation pertinente, le Tribunal fait les constatations suivantes.

[65]   Le Tribunal doit apprécier l'ensemble des faits de façon objective pour déterminer si le concierge a usé de harcèlement de manière à restreindre le droit de la locataire à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’elle quitte le logement.

[66]   Beaucoup de propos rapportés par la locataire concernent des échanges ayant eu entre elle et le concierge alors qu’ils étaient tous deux à l’extérieur du logement, dans un « bar », et que le concierge n’était pas en fonction.

[67]   D’ailleurs, le concierge avoue honnêtement avoir déjà dit sa façon de penser à la locataire lors de l’une de ses rencontres avec celle-ci dans ce bar.

[68]   Par ailleurs, il semble que la locataire considère comme du harcèlement la demande du concierge de lui fournir ses clés pour obtenir un double, ce qui affecte sa crédibilité.

[69]   Le Tribunal conclut de par l’appréciation des témoignages et des agissements du concierge que celui-ci n’a pas harcelé la locataire dans le but qu’elle quitte les lieux.

[70]   Certes la locataire et le concierge n’ont pas une relation harmonieuse, loin de là, mais ce n’est pas parce qu’il existe un conflit entre eux que nous sommes en présence d’un cas de harcèlement.

[71]   Celui-ci doit s’évaluer objectivement et non subjectivement[9]. En fait, il ne faut pas qualifier la situation à partir de la perception personnelle de la locataire.

[72]   Le Tribunal considère que la locataire n’a pas prouvé, selon la prépondérance, qu’elle était victime de harcèlement de la part du concierge, ainsi cette réclamation sera rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[73]   ACCUEILLE en partie la demande de la locataire;

[74]   ORDONNE au locateur de ne plus afficher ses avis écrits sur la porte du logement de la locataire au vue de tous, mais de procéder par un moyen respectant la vie privée de celle-ci;

[75]   CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 230 $, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 25 janvier 2016, en plus des frais de signification de 9 $;

[76]   REJETTE quant au surplus et aux autres conclusions.

 

		Lucie Béliveau
Présence(s) :	la locataire Me Mélanie Asselin, avocate de la locataire le mandataire du locateur
Dates des audiences :	30 mai 2018 6 septembre 2018