[1]         Les locateurs demandent le recouvrement du loyer non payé au moment du départ des locataires et des dommages-intérêts pour perte de loyer (23 000 $), des dommages-intérêts pour dommages (3 112,50 $) et nettoyage du logement (984,76 $), plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. ») et les frais de justice.

[2]         À l’audience, les locateurs réduisent leur demande pour perte de loyers à 20 700 $ (9 mois x 2 300 $) et se désistent d’une partie de leur demande de dommages, soit 11 $ pour les frais d’énergie du mois d’août 2022.

[3]         Seuls sont présents aux audiences les locataires Edwin Ganmavo (ci-après « Ganmavo ») et Senam Messie (ci-après « Messie »).

[4]         Ceux-ci contestent la demande, alléguant que les dommages ont été causés par les locataires Daniel et Elijah Olise (ci-après collectivement « locataires Olise »). De plus, Messie invoque l’existence d’une transaction intervenue entre les parties.

QUESTIONS EN LITIGE

-          Quel est l’impact de la transaction intervenue le 17 juin 2022 entre Messie et les locateurs, sur la réclamation en dommages de ces derniers?

-          Quelle est la responsabilité des locataires relativement à la réclamation des locateurs?

-          À quelles sommes les locateurs ont-ils droit à titre de loyers et de dommages?

CONTEXTE

[5]         Les parties sont liées par un bail du 1er septembre 2021 au 30 juin 2022 au loyer mensuel de 2 300 $, payable le premier jour de chaque mois.

[6]         Le bail a été reconduit au 30 juin 2023 pour les locataires Olise uniquement, tel qu’explicité dans l’analyse ci-après.

[7]         Le bail ne prévoit pas la solidarité des locataires envers les locateurs.

[8]         La preuve révèle que les locataires ont quitté le logement aux dates suivantes :

-          Ganmavo : fin octobre 2021;

-          Messie : décembre 2021;

-          Locataires Olise : août 2022.

[9]         Ganmavo et Messie témoignent avoir quitté le logement en raison des comportements inappropriés et violents des locataires Olise, qui sont également responsables des dommages au logement.

[10]     Quant à Ganmavo, il n’a pas avisé les locateurs de son départ de façon contemporaine aux événements. Il a trouvé un sous-locataire pour sa chambre, qui est resté jusqu’en janvier, et a acquitté sa part du loyer jusqu’en mars 2022.

[11]     La mandataire des locateurs admet le départ de Ganmavo en octobre 2021 et le fait que sa responsabilité dans l’affaire est minimale.

[12]     Il témoigne que les dommages constatés au logement par les locateurs n’étaient pas présents lorsqu’il a quitté en décembre 2021 et qu’il a lui aussi été victime des actes des locataires Olise envers ses biens.

[13]     La mandataire des locateurs, leur fille, le départ de Messie en décembre 2021 et le fait qu’il n’est pas responsable des dommages causés au logement[1].

[14]     Le 17 mars 2022, Messi et Ganmavo ont envoyé une lettre[2] aux locateurs afin de les aviser formellement de leur départ du logement ainsi que de leur désir de résilier le bail à compter du 30 mars 2022, en raison des comportements des locataires Olise.

[15]     Dans les jours suivants, Messie est allé au logement, accompagné de la mandataire des locateurs et de la police afin de récupérer ses biens et de nettoyer les chambres que lui et Ganmavo avaient occupées. Lors de cette visite, la mandataire des locateurs a constaté les dommages qui sont réclamés ici, illustrés par des photos produites à l’audience, ainsi qu’un état de malpropreté qui a perduré jusqu’au départ des locataires Olise.

[16]     Cette visite lui a permis de constater que seuls les locataires Olise demeuraient toujours au logement.

[17]     Le bail a été résilié par une décision[3] du Tribunal rendue le 16 août 2022 dans le dossier 628972 31 20220426, suite au non-paiement du loyer.

[18]     La décision condamne les locataires Olise et Ganmavo au paiement de certains loyers impayés entre février et juin 2022.

[19]     Quant à Messie, la décision[4] indique :

« [9]      La représentante de la locatrice admet d’ailleurs que le locataire Messie n’est pas responsable des dommages effectués par Elijah Olise. Les parties lors de l’audience ont convenu l’entente suivante :

« Le locataire reconnaît devoir le paiement des loyers d’avril, mai et juin, pour un total de 1 725 $, en plus des frais de 20 $. Le locataire paiera en six versements de 290,83 $, le premier versement se fera le 1er juillet 2022. En retour, les locateurs acceptent de donner quittance au locataire Messie dans le dossier 605799. » »

[20]     Ainsi, dans les conclusions de la décision, le juge administratif Luk Dufort entérine l’entente intervenue entre les locateurs et Messie, la déclare exécutoire et ordonne aux parties de s’y conformer.

[21]     Messie admet ne pas avoir respecté les termes de paiement de la transaction entérinée par la décision[5], mais a fait plusieurs offres de paiement aux locateurs dans les derniers mois, lesquelles ont été refusées.

[22]     Par la décision précitée, Ganmavo a été condamné à payer sa part des loyers d’avril, mai et juin 2022[6].

[23]     Les locateurs ont constaté le départ des locataires Olise le 7 août 2022, suite à l’avis d’une autre occupante de l’immeuble les ayant vu quitter.

[24]     Le logement n’est toujours pas reloué à ce jour.

[25]     Ainsi, les locateurs réclament 20 700 $ (9 mois x 2 300 $) pour les loyers de juillet à mars 2023[7].

[26]     En effet, les locateurs indiquent que suite au déguerpissement des locataires Olise, en septembre 2022, ils ont découvert un problème d’infiltration d’eau dans la cuisine du sous-sol et qu’ils sont toujours à investiguer ce problème ce qui les empêche de relouer le logement.

[27]     L’évier de la cuisine aurait été laissé bouché par les locataires Olise, mais les locateurs ont tout enlevé et il ne s’agit pas de la cause du problème, qui est toujours inconnue.

[28]     De plus, les locateurs envisagent d’emménager eux-mêmes dans le logement plutôt que de le relouer.

[29]     Par ailleurs, les locateurs réclament 2 276,18 $[8] pour la réparation d’une porte en chêne endommagée par Elijah Olise, ces travaux n’ont pas été effectués, par ailleurs, les locateurs réclamaient un montant pour le remplacement de deux sièges de toilette, dont le remplacement a été fait en septembre et octobre 2022 par les locateurs, mais malgré la permission du Tribunal de produire les documents justificatifs à cet égard, ils ne l’ont pas fait.

[30]     Ils font de plus état d’un trou dans le mur, non réparé par manque de temps, du bris d’un barreau d’escalier et d’une porte coulissante débarquée de son rail, mais ne réclament aucune somme pour ces éléments.

[31]     Finalement, les locateurs réclament 984,76 $ pour des frais de nettoyage du logement, soit 422,78 $[9] pour un service professionnel de nettoyage et 18h x 20 $/h de temps passé par la locatrice pour nettoyer le logement, plus les produits nettoyants[10].

ANALYSE ET DÉCISION

IMPACT DE LA TRANSACTION INTERVENUE ENTRE LES LOCATEURS ET LE LOCATAIRE MESSIE

[32]     Le Code civil du Québec prévoit que :

« 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l'exécution d'un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques.

Elle est indivisible quant à son objet. »

« 2633. La transaction a, entre les parties, l'autorité de la chose jugée.

La transaction n'est susceptible d'exécution forcée qu'après avoir été homologuée. »

[33]     Ainsi, alors qu’elles étaient au Tribunal dans le dossier de résiliation de bail pour cause de non‑paiement du loyer, Messie et les locateurs ont convenu de l’entente[11] suivante :

« [9]      La représentante de la locatrice admet d’ailleurs que le locataire Messie n’est pas responsable des dommages effectués par Elijah Olise. Les parties lors de l’audience ont convenu l’entente suivante :

« Le locataire reconnaît devoir le paiement des loyers d’avril, mai et juin, pour un total de 1 725 $, en plus des frais de 20 $. Le locataire paiera en six versements de 290,83 $, le premier versement se fera le 1er juillet 2022. En retour, les locateurs acceptent de donner quittance au locataire Messie dans le dossier 605799. » »

(Nos soulignements)

[34]     En considération de l’absence de responsabilité de Messie dans les dommages constatés au logement et afin d’éviter un litige avec ce dernier, les locateurs ont accepté de lui donner quittance dans le présent dossier en contrepartie d’un paiement de 1 745 $, dont le premier versement devait être le 1er juillet 2022.

[35]     Les locateurs plaident que vu le défaut de Messie de respecter cette entente, il n’a payé qu’une partie des sommes dues au terme de celle-ci, ils sont en droit d’annuler, résoudre ou résilier la transaction et de se prévaloir plutôt des termes du bail et de la Loi afin de le tenir responsable des loyers et dommages réclamés dans le présent dossier.

[36]     Cet argument, bien que séduisant, a été tranché par l’honorable juge François Tôth dans l’affaire de principe Tata Consultancy Services Ltd. c. Lagassé Communications & industries inc. (Société de placement LC&I inc[12].), lequel indique :

[50] Ainsi, comme la transaction a l'autorité de la chose jugée, elle ne peut être résolue ou résiliée pour cause d'inexécution partielle ou totale des obligations d'une partie. La partie qui se plaint de l'inexécution d'une transaction a un recours pour en forcer l'exécution[23].

(…)

[52] Tata plaide que la clause 5 lui accorde le choix 1) de poursuivre les débiteurs et les tiers ou 2) de demander l'homologation de la transaction contre les deux débitrices. Le Tribunal estime que Tata a tort.

[53] La transaction a nové la dette[24]. Tata ne peut plus poursuivre les débiteurs pour la dette éteinte. Elle ne peut que demander l'homologation de la transaction.

(Nos soulignements)

(Références omises)

[37]     En l’espèce, il est clair qu’en transigeant avec Messie le 17 juin 2022, les locateurs renonçaient définitivement à faire valoir leur recours en dommages contre celui-ci. Le droit des locateurs au recours en dommages a été éteint par cette transaction.

[38]     D’ailleurs, la décision[13] entérine cette entente, la déclare exécutoire et ordonne aux parties de s’y conformer. Les locateurs peuvent procéder au dépôt de la décision au greffe de la Cour du Québec pour en obtenir l’exécution forcée[14], le cas échéant. Ils ne peuvent refuser de recevoir les paiements offerts par le locataire Messie.

[39]     Ainsi, la demande des locateurs contre Messie sera rejetée.

RESPONSABILITÉ DES LOCATAIRES

[40]     Selon la loi, le fardeau de la preuve[15] appartient à la partie qui tente de se faire reconnaître des droits, soit en l’espèce les locateurs. La force probante des témoignages est laissée à l’appréciation du Tribunal[16].

[41]     Cette réclamation des locateurs est fondée sur les articles suivants du C.c.Q. :

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. »

« 1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu'il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n'est tenu des dommages-intérêts résultant d'un incendie que s'il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l'accès à l'immeuble. »

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[42]     Ainsi, la Loi prévoit une présomption simple[17], à l’effet que le locataire est responsable des pertes survenues aux lieux loués pendant le bail. Cette présomption peut être renversée par tout moyen de preuve. En l’absence d’une clause de solidarité au bail, il s’agit d’une obligation conjointe et divisible[18].

[43]     En l’espèce, le témoignage de Messie et Ganwamo est crédible et sincère à l’effet que les dommages constatés au logement et réclamés par les locateurs, ont été causés par les locataires Olise. C’est d’ailleurs en raison des comportements problématiques de ceux-ci que les locataires Ganwamo et Messie ont dû quitter le logement.

[44]     La mandataire des locateurs admet d’ailleurs que les dommages constatés ont été causés par les locataires Olise.

[45]     La preuve démontrant que Messie et Ganwamo n’ont pas commis de faute ni causé les pertes survenues au logement et réclamées par les locateurs et que les dommages n’ont pas été causés par une personne à laquelle ils auraient donné accès au logement par bien par des colocataires, soit les locataires Olise, la réclamation à leur encontre sera rejetée.

[46]     Mais il y a plus.

[47]     Par leur déguerpissement constaté le 7 août 2022, les locataires Olise ont résilié le bail[19].

[48]     Or, le bail initial liant les parties se terminait le 30 juin 2022.

[49]     Les articles du Code civil pertinents à la reconduction du bail sont les suivants :

« 1941. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d'un terme de reconduction différent. »

« 1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s'il s'agit du bail d'une chambre. »

« 1946. Le locataire qui n'a pas reçu du locateur un avis de modification des conditions du bail peut éviter la reconduction d'un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant au locateur un avis de non-reconduction ou de résiliation du bail, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur lorsqu'il donne un avis de modification. »

[50]     Envers les locataires Olise, le bail a été reconduit de plein droit conformément à l’article 1941 C.c.Q. précité. Ils ont d’ailleurs continué à occuper le logement en juillet et août 2022.

[51]     Quant à Messie et Ganmawo, ils ont évité la reconduction du bail, en envoyant un avis de leur départ à la représentante des locateurs le 17 mars 2022. En effet, le contenu de la lettre demandant la résiliation du bail au 31 mars 2022 permettait aux locateurs de conclure que ces locataires n’entendaient pas reconduire le bail, conformément à l’article 1946 C.c.Q. précité.

[52]     Toujours en mars 2022, la mandataire des locateurs, en visitant les lieux, accompagnée des autorités policières et de Messie, a été à même de constater que Messie et Ganmawo avaient quitté le logement et que seuls les locataires Olise y vivaient toujours.

[53]     Le déguerpissement d’un locataire équivaut à une résiliation de bail[20] et donc, d’autant plus lorsque reçu dans les délais[21], à une non-reconduction[22]. En effet, comme le disait la juge administrative Manon Talbot : « les discussions, les échanges entre les parties et leur comportement peuvent démontrer cette intention de mettre fin au bail à son terme. [23]», même sans l’envoi formel d’un avis de non-reconduction.

[54]     Ainsi, le Tribunal conclut qu’en mars 2022, soit plus de trois mois et moins de six mois avant la fin du bail, les locateurs savaient ou devaient savoir que le bail ne serait pas reconduit pour Messie et Ganmawo.

[55]     En conséquence, le bail de logement de Messie et Ganmawo ayant pris fin le 30 juin 2022, ils ne peuvent être tenus responsables des obligations de remise en état du logement nées à la fin du bail, soit lors de la résiliation en août 2022, lors du déguerpissement des locataires Olise.

[56]     En effet, ces dommages-ci sont liés à l’application de l’article 1890 C.c.Q., qui indique :

« 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. »

[57]     Or, le bail ayant été reconduit uniquement pour les locataires Olise, la responsabilité de remise en état du logement à leur départ, qui est un déguerpissement entrainant résiliation du bail[24], était la leur.

[58]     De même, les locataires Ganwamo et Messie n’avaient évidemment plus l’obligation de payer le loyer après le 30 juin 2022.

[59]     La demande contre Messie et Ganmawo sera donc également rejetée pour ces motifs et seule la responsabilité des locataires Olise est retenue, dans la mesure de l’analyse faite ci-après.

DOMMAGES ET LOYERS

[60]     Ainsi, à leur départ, les locataires Olise devaient aux locateurs 4 600 $, représentant les loyers de juillet et août 2022.

[61]     Le logement n’étant toujours pas reloué en date de l’audience, les locateurs réclament 16 100 $ pour la perte de loyer de septembre 2022 à mars 2023.

[62]     La Loi prévoit l’obligation des parties de minimiser leurs dommages à l’article 1479 C.c.Q., qui indique :

« 1479. La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. »

[63]     Le Tribunal considère que les locateurs ne se sont pas déchargés de leur obligation de minimiser leurs dommages. En effet, il n’est pas convaincu des explications concernant la période qui s’est écoulée entre le départ des locataires Olise et la relocation, qui n’avait toujours pas eu lieu en juin 2023.

[64]     Le fait que l’immeuble ait un problème d’infiltration d’eau au niveau de la cuisine du sous-sol, lequel n’est pas du fait des locataires Olise, ne peut justifier un tel délai de relocation.

[65]     De plus, le Tribunal retient de la preuve que les locateurs ne sont pas pressés de relouer, car ils réfléchissent à la possibilité d’emménager eux-mêmes dans le logement. Ceci est leur droit, mais ce temps de réflexion ne peut être pris aux dépends des locataires Olise.

[66]     Par ailleurs, le Tribunal retient de la preuve administrée que la réparation des dommages causés, soit la réparation d’une porte, de légers travaux de plâtre et de menuiserie, et le remplacement de deux sièges de toilette, ainsi que le nettoyage du logement auraient très bien pu se faire en quelques semaines, soit avant la fin août, et permettre la relocation du logement pour le 1er novembre 2022.

[67]     Par conséquent, le Tribunal leur octroie que 4 600 $, équivalant à deux mois de loyer.

[68]     Par ailleurs, quant aux dommages matériels réclamés, en vertu des articles 1890 et 1862 C.c.Q., précités, les locataires Olise sont responsables des dommages causés au logement.

[69]     La preuve prépondérante démontre que les dommages au logement dépassent un usage normal et que les locataires Olise ont manqué à leurs obligations de remettre le logement en bon état à leur départ.

[70]     Ils sont donc responsables des dommages causés et réclamés, ainsi, le Tribunal accorde une somme de 1 701,52 $, pour le remplacement de la porte en chêne[25] et, quant au remplacement des deux sièges de toilette, en l’absence de preuve de cette dépense, le Tribunal ne peut y faire droit.

[71]     Quant aux frais de nettoyage, le Tribunal octroie une somme globale de 750 $, en présence d’une preuve documentaire partielle.

[72]     Les frais seront acquittés par les locataires Olise, conformément au Tarif[26].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[73]     ACCUEILLE en partie la demande;

[74]     CONDAMNE les locataires Elijah Olise et Daniel Olise à payer aux locateurs une somme de 11 651,52 $, plus les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle de l’article 1619 C.c.Q., depuis le 11 février 2023 et les frais de justice de 130 $;

[75]     REJETTE la demande pour le surplus.

[1] Ibid note 1, para. 9 : « La représentante de la locatrice admet d’ailleurs que le locataire Messie n’est pas responsable des dommages effectués par Elijah Olise. »

[2] Produite après l’audience avec la permission du Tribunal.

[3] Garcia c. Olise, 2022 QCTAL 23234.

[4] Ibid note 1.

[5] Ibid note note para. 9.

[6] Ibid note 1.

[7] La décision mentionnée à la note 1 traite des loyers jusqu’à la fin du bail initial en juin 2022.

[8] 53,98 $+taxes pour la poignée (capture d’écran du site internet), 1 425,60 $ + taxes pour le remplacement de la porte et du cadre de porte (soumission fournie), 500 $ pour l’installation (réclamé sans soumission).

[9] Facture produite après l’audience avec la permission du Tribunal.

[10] Factures non produites.

[11] Ibid note 1.

[12] 2011 QCCS 6036, 2012EXP-183.

[13] Ibid note 1.

[14] Art. 83 Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, r. 5. Pour une étude détaillée des distinctions entre homologation et entérinement, voir la décision de la juge administrative Erika Aliova dans l’affaire Anhang c. 3780 Saint-Laurent Investments Ltd., 2022 QCTAL 37478, para. 49 ss.

[15] Art. 2803, 2804 C.c.Q.

[16] Art. 2845 C.c.Q.

[17] Voir McNeil c. Coulombe, R.L. 25-060317-005G. 5 décembre 2006, Me Anne Morin.

[18] Art. 1518, 1519 C.c.Q. voir Beaulieu c. Julien, 2012 CanLII 149378 (QC TAL), para. 24, L’Abitibienne, S.M.A.G. c. Brazeau, J.E. 91-863.

[19] Art. 1975 C.c.Q.

[20] Art. 1975 C.c.Q.

[21] Art. 1942 C.c.Q.

[22] Illustration au même effet Grenier c. Rogantini, 2018 QCRDL 17161 (CanLII), para. 12, voir également Huynh c. Akinwale, 2021 QCTAL 26565, para. 17 ss.

[23] De Lourdes Barata Grilo c. Boissé, 2019 QCRDL 28825 (CanLII) para. 47.

[24] Art. 1975 C.c.Q., voir aussi Huynh c. Akinwale, 2021 QCTAL 26565, précité note 22.

[25] Excluant son installation à 500 $, ce montant n’ayant pas été prouvé par une preuve documentaire.

[26] Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, r. 6.