[1]         Le locateur a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juin 2021 au 31 mai 2022, à un loyer mensuel de 1 540,64 $.

[3]         Le locateur a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[4]         Le Tribunal a autorisé le locateur à produire après audience la facture concernant les frais de gestion relatives aux taxes TPS/TVH, au plus tard le 10 février 2023. Le locateur a choisi de ne pas soumettre ce document, vu le peu d’impact au calcul final.

[5]         Le locateur a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires pour permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[1].

[6]         Dans le cadre d’une demande de fixation du loyer présentée en vertu de l'article 1947 du Code civil du Québec, le Tribunal ne peut pas tenir compte des inconvénients soulevés, lesquels n'ont pas pour effet de contrer la fixation du loyer au terme du bail à renouveler, tel qu’expliqué lors de l’audience.

LES HONORAIRES D’AVOCAT

[7]         Le locateur réclame un montant de 17 937,69 $ correspondant à des frais légaux, composés essentiellement d’honoraires d’avocats dans le cadre de procédures judiciaires. Le locateur a inclus ces frais dans la rubrique des frais de gestion.

[8]         Le législateur a prévu par règlement[2] que les frais de gestion sont admissibles sans pièces justificatives jusqu'à concurrence de 5% des revenus bruts de l'immeuble, ou jusqu'à concurrence de 10%, sur présentation des pièces justificatives.

[9]         Les formulaires de renseignements nécessaires à la fixation du loyer antérieurs citaient plusieurs exemples de frais de gestion admissibles, dont ceux reliés aux procédures judiciaires:

« Les frais de gestion s'appliquent notamment aux contrats de gérance, aux salaires du personnel affecté à l'administration, aux dépenses de bureau, à la publicité, à la comptabilité de l'immeuble et aux procédures judiciaires reliées à l'immeuble. (...) »

[10]     Cette liste a été modifiée depuis pour y exclure les frais de procédures judiciaires.

[11]     La jurisprudence, à travers ses décisions, a permis dans la majorité des cas, d’inclure ces frais au le calcul de fixation[3].

« Généralement, les frais légaux constituent une catégorie de dépenses distinctes des frais de gestion. À notre avis, cette définition ne vise que les cas où la procédure judiciaire a fait naître des frais de gestion... »

[12]     En conclusion, le Tribunal retient le montant de 17 937,69 $ aux fins du calcul et l’ajoute à la rubrique des frais de gestion.

LA FIXATION

[13]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer est de 44,47 $ par mois, s’établissant comme suit :

[14]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[15]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 44,47 $ est justifié;

[16]     CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation de la locataire au paiement des frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[17]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 585,00 $ par mois du 1er juin 2022 au 31 mai 2023.

[18]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[19]     Le locateur assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2., paragraphe 6, article 3.

[3] Stanley towers apts inc. c. Ken Kunicek, R.L. révision Montréal 31-030311-135V-040511, le 7 juin 2005, rr. Jodoin et Thérien ; Appartements tour Stanley inc. c. Québec (Régie du logement), 2005 CanLII 41038 (QC CS) ; Gibbs c. Auzat, 2011 CanLII 136524 (QC TAL) ; 9180-2934 Québec inc. c. Amoura, 2020 QCTAL 1909 (CanLII).