Dossier 446960

[1]      Par une demande du 5 mars 2019, le locateur demande l’émission d’une ordonnance enjoignant au locataire de cesser de fumer du cannabis dans son logement, dans les aires communes de l’immeuble ainsi qu’à l’extérieur. Il demande aussi l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et les frais.

Dossier 505905

[2]      Par une demande du 5 février 2020, le locataire réclame l’exécution en nature de la réparation de la sonnette de la porte d’entrée à ouverture automatique de l’immeuble, des dommages moraux pour troubles et inconvénients (2 000 $), l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel ainsi que les frais de justice.

[3]      Les demandes sont réunies afin de tenir une audition commune, tel que le prévoit l'article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[4]      L’audience s’est tenue à deux dates subséquentes, soit le 8 décembre 2020 et le 7 avril 2021. Bien que dûment convoqué, le locataire est absent lors de la deuxième journée d’audience.

LES FAITS

[5]      Les parties sont liées par un bail initial du 1^er septembre 2015 au 30 juin 2016 reconduit jusqu’au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 695 $.

[6]      Le locateur dépose en preuve un avis de modification du bail en vue de sa reconduction remis au locataire en main propre le 7 octobre 2018 et spécifiant « Interdit de fumer du cannabis » à partir du 1^er janvier 2019. Cette même journée, le locataire lui répond accepter les modifications demandées.

[7]      Malgré cette interdiction, la situation perdure. Le 4 décembre 2018, le locateur s'est prévalu de l'article 107 de la Loi encadrant le cannabis afin de pouvoir modifier le bail du locataire et y inclure une clause interdisant la consommation de cannabis.

[8]      Le locateur transmet par huissier cet avis de modification du bail au locataire, tel que prévu par la loi. Le locataire n’y répond pas.

[9]      Le 1^er août 2019, le locateur transmet en main propre un nouvel avis de modifications du bail en vue de sa reconduction. Est indiqué dans cet avis : « Ajout de la condition suivante : Il est strictement interdit de consommer du cannabis ou ses produits dérivés par tout mode de consommation qui provoque de la fumée ou des odeurs. Cette interdiction vaut tant à l’intérieur du logement ou de l’immeuble, que sur les balcons et sur le terrain de l’immeuble. »

[10]   À cet avis est joint un document qui recopie cette même modification des conditions du bail.

[11]   Le 1^er septembre 2019, le locataire répond par écrit au locateur, acceptant les modifications demandées.

[12]   Le locateur témoigne avoir reçu plusieurs plaintes de locataires des autres logements de l’immeuble concernant l'odeur de cannabis en provenance du logement du locataire. Un de ces locataires a trois enfants.

[13]   Le locateur n’a donc d’autres choix que d’exiger que cette clause du bail soit respectée par le locataire.

[14]   Avant même de signer le bail initial avec le locateur, le locataire témoigne avoir informé le locateur de sa consommation de cannabis. C’est pour cette raison qu’il a demandé un logement au dernier étage de l’immeuble.

[15]   Il reconnait que son amie, occupante du logement depuis le tout début, fume aussi du cannabis dans le logement.

[16]   Bien qu’il ait accepté la modification de bail du 7 octobre 2018, il considère avoir fait une erreur puisqu’il a l’intention de continuer à consommer du cannabis. L’occupante du logement a une autorisation médicale d’en consommer à des fins thérapeutiques, preuve à l’appui.

[17]   Il témoigne ne pas se souvenir avoir pris connaissance de l’avis de modification du bail portant sur le droit de fumer du cannabis signifié sous le huis de sa porte le 4 décembre 2018.

[18]   Par ailleurs, il reconnait aussi avoir répondu par écrit à l’avis du locataire du 1^er août 2019 à l’effet d’accepter les modifications du bail. Il invoque que la deuxième feuille de l’avis du locataire reprenant les conditions de renouvellement du bail (incluant l’interdiction de fumer du cannabis) n’était pas jointe à l’avis. Il n’a donc pas acquiescé à cette modification.

[19]   Il considère donc qu’il lui est permis de continuer à fumer du cannabis dans son logement.

[20]   Relativement à sa demande, il indique que la sonnette de la porte d’entrée principale à ouverture automatique est défectueuse depuis le mois de mars 2019. Cette défectuosité implique qu’il doit se rendre au rez-de-chaussée pour ouvrir la porte aux visiteurs. Il en a informé le locateur verbalement en mars 2019.

[21]   Il a fait un rappel au locateur par message texte en novembre 2019. Celle-ci fut réparée en novembre 2020. Par ailleurs, il mentionne qu’elle est toujours partiellement défectueuse puisqu’il doit appuyer très fort sur le bouton d’ouverture automatique. Dans les derniers mois, il a dû descendre à une ou deux reprises pour ouvrir la porte aux visiteurs.

[22]   Au chapitre des dommages moraux, la somme de 2 000 $ est justifiée par le stress et l’anxiété vécus en lien avec les différentes plaintes déposées au Tribunal et les avis d’augmentation. Il indique aussi réclamer cette somme en raison d’une problématique de fusibles survenue à 5 ou 6 reprises en 2019 ayant nécessité des délais d’attente d’environ une heure trente sans électricité. Cette problématique fut réglée par le locateur au printemps 2020.

[23]   Il ajoute une problématique au niveau du tuyau de la sécheuse causant de l’humidité dans le logement. À cause de cette problématique, sa sécheuse a pourri, mais elle est toujours fonctionnelle, soutient-il.

[24]   L’occupante du logement, madame Marie-Claude Rabouin, témoigne aussi.

[25]   Elle reconnait consommer du cannabis dans le logement pour des fins thérapeutiques. Elle dépose des documents médicaux à cet effet.

[26]   Selon elle, le locataire n’a pas répondu à l’avis de reconduction du bail du 7 octobre 2018. Le locataire a reçu l’avis de modification du bail portant sur le droit de fumer du cannabis du 1^er décembre 2018 par huissier, mais il n’y a pas répondu. Elle a pris connaissance de l’avis de reconduction du 1^er août 2019 ainsi que de la feuille y étant annexée, mais elle n’a pas vu le locataire y répondre.

[27]   Elle ajoute être au courant de tout ce qui concerne les problématiques du logement et prendre connaissance de tous les documents échangés entre les parties afin d’aider le locataire.

[28]   En raison de son absence lors de la deuxième journée d’audience, elle n’a pu témoigner relativement aux problématiques du logement dénoncées par le locataire.

[29]   En contre-preuve, le locateur soumet que le problème de la sonnette de la porte d’entrée lui fut dénoncé pour la première fois en décembre 2019. Tel qu’en fait foi la facture déposée en preuve, celle-ci fut réparée le 11 février 2020.

[30]   Depuis ce temps, le locataire ne lui a jamais dénoncé de problématique intermittente à ce niveau.

[31]   Bien qu’il reconnaisse la présence d’une problématique de fusibles en 2019, il témoigne, facture à l’appui, que celle-ci fut réglée le 29 octobre 2019 et non pas au printemps 2020.

[32]   Quant à la problématique relative au tuyau de la sécheuse, celle-ci fut réparée en janvier 2020, promptement après la dénonciation du locataire.

ANALYSE ET DÉCISION

Le fardeau de la preuve

[33]   Les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient qu'il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante.

[34]   Il appartient au Tribunal d'apprécier la preuve présentée et d'en évaluer la force probante afin de déterminer si l'existence d'un fait qu'on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence. Ainsi, il ne suffit pas de présenter des allégations devant un tribunal. Chacune des prétentions d'une partie doit être démontrée par des faits qui doivent s'appuyer sur des preuves probantes et crédibles.

[35]   La juge administrative Lucie Béliveau explique le fardeau de preuve de la manière suivante[1] :

« Le Tribunal tient à souligner qu'il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante. Ainsi, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du Tribunal.

Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais plutôt qualitatif. La preuve testimoniale est évaluée en fonction de la capacité de convaincre des témoins et non pas en fonction de leur nombre.

Le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable et il n'est pas toujours aisé de faire cette distinction. Par ailleurs, la preuve offerte ne doit pas nécessairement conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.

Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée. » (Références omises)

[36]   De prime abord, le Tribunal souligne que le témoignage du locataire est empreint d’exagérations et est peu crédible. Les dates invoquées par celui-ci relativement aux réparations sont incompatibles avec les factures desdites réparations déposées par le locateur.

[37]   Par ailleurs, le Tribunal constate de nombreuses discordances entre le témoignage du locataire et celui de l’occupante du logement quant aux différents documents reçus relativement à l’interdiction de consommer du cannabis et quant aux réponses données par le locataire.

Dossier 446960

L’interdiction de fumer du cannabis

[38]   Par des avis de modifications du bail en vue de sa reconduction, le locateur informe à deux reprises le locataire de l’interdiction de fumer du cannabis.

[39]   D’une part, le locataire indique avoir accepté les modifications du bail du premier avis par erreur. D’autre part, il témoigne avoir accepté les modifications du bail du deuxième avis, mais, soutient-il, sans l’avis relatif au cannabis puisque joint sur une feuille annexée qu’il n’a pas reçue. Sur cette question, le Tribunal constate que l’avis relatif à la consommation du cannabis est aussi inscrit sur l’avis de modifications du bail et non seulement sur la feuille jointe.

[40]   Pour sa part, l’occupante, madame Rabouin, témoigne à l’effet que le locataire n’a pas répondu au premier avis et qu’il a reçu le deuxième, accompagné de la feuille supplémentaire, mais elle n’a pas vu sa réponse.

[41]   Mais il y a plus.

[42]   Le locateur a aussi remis par huissier, sous l’huis de la porte, un avis donné en cours de bail au locataire en date du 4 décembre 2018.

[43]   Le gouvernement peut légiférer et permettre qu'un locateur puisse modifier un bail en cours d'année[2].

[44]   Le locateur a déposé cet avis en vertu de l'article 107 de la Loi encadrant le cannabis :

« Un locateur peut, d'ici le 15 janvier 2019, modifier les conditions d'un bail de logement en y ajoutant une interdiction de fumer du cannabis.

À cette fin, le locateur remet au locataire un avis de modification décrivant l'interdiction de fumer du cannabis applicable à l'utilisation des lieux.

Le locataire peut, pour des raisons médicales, refuser cette modification. Il doit alors aviser le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception de l'avis. Dans un tel cas, le locateur peut s'adresser à la Régie du logement dans les 30 jours de la réception de l'avis de refus pour faire statuer sur la modification du bail.

En l'absence de refus, l'interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l'avis de modification. »

[45]   En l'instance, le Tribunal arrive à la conclusion que les formalités et les délais entourant l'avis de modification du bail ont été respectés par le locateur. Ainsi, l’avis de modification du bail portant sur le droit de fumer du cannabis signifié au locataire par huissier le 4 décembre 2018 est valide.

[46]   Pour sa part, le locataire n’y a pas répondu.

[47]   À ce sujet, il témoigne ne pas se souvenir avoir reçu cet avis.

[48]   Le Tribunal est d’avis que la preuve prépondérante démontre qu’il en est autrement.

[49]   Tout d’abord, la soussignée note que le locataire ne cherche pas à contredire le procès-verbal de signification ou nier son contenu, mais à prouver que bien que l'avis ait été laissé sous l’huis de la porte, il ne se souvient pas en avoir pris connaissance.

[50]   Le juge Filion dans l'affaire Bon Apparte explique[3] :

« [17]   En l'espèce, la Cour note que l'article 1942 C.p.c. mentionne que l'avis doit avoir été "donné" au locataire.  Le mot "donné" doit se comprendre, pour les fins de la présente cause, comme "reçu" par le locataire.  (...)

[18]      Le procureur de l'appelante soulève le fait que le procès-verbal de l’huissier n'a pas été contesté ou déclaré faux ou même fait l'objet d'une requête en contestation ou de correction de procès-verbaux en vertu de l'article 232 C.p.c. À cet égard, le locataire n'a pas besoin de contester le procès-verbal qui atteste simplement du fait que l'avis a été laissé dans l'huis de la porte ou dans sa boîte aux lettres.  Ce que le locataire a affirmé devant le régisseur, c'est "qu'il n'a pas reçu ledit avis".  La signification de l'huissier, bien que légale, n'a pas été faite personnellement.  Au mieux, elle constitue une présomption de fait que le locataire a reçu l'avis et cette présomption peut être repoussée.  En effet, le régisseur a apprécié le témoignage du locataire qui a affirmé n'avoir jamais eu connaissance de l'avis envoyé.  Il a conclu que ce dernier était de bonne foi et que « pour une raison inconnue, il n'a pu prendre connaissance de l'avis d'augmentation du loyer ».  Enfin, le régisseur a noté qu'un avis porteur d'une augmentation de l'ordre de 52% « aurait certainement suscité une réaction de sa part ».

[51]   En l’instance, le Tribunal relève plusieurs incongruités, exagérations et contradictions dans le témoignage du locataire. Par ailleurs, l’occupante du logement témoigne que le locataire a reçu cet avis, mais n’y a pas répondu.

[52]   Dans les circonstances, le locataire n’a pas repoussé la présomption de réception de signification de l’avis, le Tribunal considère valablement reçu par le locataire l’avis de modification du 1^er décembre 2018. Le locataire n’a pas refusé la modification du bail, elle est donc valide et effective 30 jours après sa réception.

[53]   À l’audience, le locataire et l’occupante soulèvent que malgré les avis, l’occupante détient une autorisation de consommer du cannabis à des fins thérapeutiques.

[54]   Les termes de l'article 107 de la Loi encadrant le cannabis ne laissent pas de place à des motifs de contestation par le locataire autre que pour des raisons médicales.

[55]   Comme le mentionne le juge administratif Marc C. Forest[4] :

« Dans la Loi encadrant le cannabis, on y parle du locataire et à aucun endroit de la loi, on ne parle d'occupants. C'est donc dire que seul le locataire peut s'opposer à la modification au bail et non toute autre personne occupant le logement avec la locataire.

Par conséquent, la locataire ne peut revendiquer quelques conditions médicales de son conjoint qui n'est pas inscrit au bail pour refuser la modification proposée par la locatrice et dont la loi lui accorde ce privilège. »

[56]   En l'instance, seule l’occupante a une autorisation de consommer du cannabis à des fins médicales. Dans ces circonstances, le locataire ne rencontre pas les conditions lui permettant de validement contester la modification de son bail.

[57]   Ainsi, le Tribunal conclut que la demande du locateur est bien fondée en fait et en droit.

[58]   Le locataire et les occupants du logement ne peuvent consommer du cannabis ou ses produits dérivés par tout mode de consommation qui provoquent de la fumée ou des odeurs, et ce, à l’intérieur du logement ou de l’immeuble, sur le balcon et sur tout le terrain de l’immeuble.

[59]   L'exécution provisoire de la présente décision est justifiée aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

Dossier 505905

La sonnette de la porte d’entrée à ouverture automatique

[60]   L'inexécution d'une obligation prévue par la loi ou le bail confère le droit de demander, entre autres, l'exécution en nature, soit, en d'autres termes et dans le cas présent, une ordonnance visant à obliger le locateur à exécuter certains travaux. (Article 1863 C.c.Q.)

[61]   Naturellement, afin d'obtenir la réparation d'une composante du logement, un locataire doit d'abord en démontrer la nécessité.

[62]   D’entrée de jeu, le Tribunal constate que le locateur, facture à l’appui, a fait réparer cette sonnette le 11 février 2020.

[63]   Le locataire témoigne que celle-ci n’est toujours pas pleinement fonctionnelle. Tantôt il indique devoir peser très fort pour qu’elle fonctionne, tantôt il indique avoir dû descendre à deux reprises au rez-de-chaussée dans les derniers mois afin d’ouvrir la porte.

[64]   Le Tribunal est d’avis que le témoignage du locataire sur cette question est peu crédible et faute d’avoir une preuve prépondérante à cet effet, considère que le problème de la sonnette de la porte d’entrée est résolu depuis le 11 février 2020. La nécessité d’une exécution en nature n’a pas été démontrée.

[65]   Le Tribunal retient le témoignage du locateur à l’effet de n’avoir jamais été informé d’une problématique intermittente de la sonnette depuis que celle-ci fut réparée en février 2020.

Les dommages

[66]   Le locataire réclame la somme de 2 000 $ à titre de dommages.

[67]   À ce titre, le locataire invoque un problème intermittent au niveau des fusibles en 2019 qui a causé une panne d’électricité à 5 ou 6 reprises pour une durée d’environ une heure trente à chaque fois.

[68]   Bien que le locataire indique que cette situation ne s’est réglée qu’au printemps 2020, le Tribunal retient la version du locateur, appuyée de sa facture d’électricien, démontrant la réparation à l’automne 2019. Le locateur a procédé avec diligence, il n’y a donc pas dommages à accorder au locataire.

[69]   En ce qui concerne le problème du tuyau bloqué de sa sécheuse causant de l’humidité, le Tribunal retient le témoignage du locateur à l’effet que la problématique fut résolue de façon diligente suite à la dénonciation. Par ailleurs, le locataire ne dépose aucune photo quant à l’état de sa sécheuse.

[70]   En ce qui concerne les dommages reliés à la préparation des dossiers et le stress et l’anxiété que cela engendre, ceux-ci résultent des inconvénients inhérents à un processus judiciaire et ils ne seront en conséquence pas octroyés.

[71]   Le Tribunal ajoute qu'il ne suffit pas de faire des allégations générales de dommages, ceux-ci doivent être démontrés par une preuve prépondérante, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

[72]   Ainsi, ces réclamations sont rejetées.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

DOSSIER 446960

[73]   ORDONNE au locataire et à tous les occupants du logement de ne pas consommer de cannabis ou ses produits dérivés par tout mode de consommation qui provoque de la fumée ou des odeurs, et ce, à l’intérieur du logement, de l’immeuble, sur les balcons ainsi que sur l’ensemble du terrain de l’immeuble;

[74]   CONDAMNE le locataire à rembourser au locateur les frais de justice de 85 $;

DOSSIER 505905

[75]   REJETTE la demande du locataire qui en assume les frais.