[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer, de modification d’autres conditions du bail, le tout conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »), et requiert le remboursement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 580,00 $.

[3]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

Fixation du loyer

[4]         Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après : « Règlement »).

[5]         Dans la décision Rochecouste c. Rochefort, Me Nathalie Bousquet, greffière spéciale, décrit les distinctions devant s’opérer entre des dépenses d’entretien et des dépenses dites de réparations ou améliorations majeures :

« [21]   Les règles de la fixation du loyer prévoient un traitement différent selon qu’ils s’agissent d’une dépense de la nature de l’entretien, d’une amélioration majeure ou une réparation majeure. Il s’agit de notions distinctes auxquelles le Règlement sur les critères sur la fixation du loyer prévoit des traitements différents et un pourcentage différent.

[22]   Ainsi, les frais d’entretien sont des réparations usuelles, récurrentes, qui visent à entretenir l’immeuble, de l’extérieur tout comme de l’intérieur, que ce soit dans les aires communes ou privatives, et sont réparties sur l’ensemble de toutes les unités résidentielles de l’immeuble une fois appliqué le pourcentage de récupération pour le locateur, selon le pourcentage attribué à cet item par le décret annuel. 

[23]   Dans le cas de réparations effectuées dans les logements, chaque cas est évalué en fonction de la nature et de l’ampleur des réparations et/ou rénovations reçues. En effet, même si du matériel et de la main-d’œuvre ont été dépensés pour un logement en particulier, il peut s’agir d’une dépense d’entretien ou d’une amélioration majeure pour un ou des logements concernés, selon l’ampleur et la nature des travaux effectués.

[24]   Les dépenses d’entretien sont prises en compte pour tous les logements, selon le pourcentage attribué par décret et ensuite calculé sur la part du logement. 

[25]   Ainsi, une remise en bon état d’un logement, même partielle, où quelques milliers de dollars peuvent facilement y avoir été dépensés en matériels divers et main-d’œuvre peut en certains cas constituer une amélioration majeure pour un logement. En ce cas, seul ce logement subira une hausse de loyer sur ces dépenses. Les autres logements de l’immeuble ne subiront pas de hausse pour les améliorations majeures effectuées dans d’autres logements. Les logements qui n’ont pas bénéficié de telles réparations constituant une amélioration majeure pour un logement particulier n’ont pas à subir une augmentation sur leur loyer qui tiendrait compte des dépenses ayant constitué une amélioration pour un autre logement.

[26]   Pour cette raison, ces dépenses sont alors catégorisées non pas à titre de frais d’entretien, mais à titre de réparations ou améliorations majeures. À l’égard de ces dépenses, le calcul de l’ajustement du loyer prendra en considération ces dépenses sur le loyer à calculer que dans le cas où le logement concerné par la demande de fixation du loyer a reçu et bénéficié de ces réparations ou améliorations. »

[6]         Considérant ceci, plusieurs enseignements doivent être tirés en l’espèce.

[7]         Tout d’abord, les dépenses de marquage de stationnement sont des dépenses d’entretien qui doivent être prises en compte dans le calcul de l’ajustement du loyer.

[8]         Ensuite, des dépenses totalisant 54 080,88 $ doivent être déplacées de la section 9 vers la section 12 du Formulaire puisque correspondant en réalité à des réparations majeures : travaux de briquetage[3], réfection de l’appartement numéro 2[4], remplacement de la moitié des balcons de l’immeuble[5], réfection du système contre les incendies[6].

[9]         Finalement, parmi les réparations majeures, seules celles portant sur la réfection du système contre les incendies et sur le briquetage ont bénéficié au logement concerné. Les dépenses reliées à d’autres réparations majeures sont ainsi écartées du calcul.

[10]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[7] est de 27,27 $ par mois, s’établissant comme suit :

Modification d’autres conditions du bail

[11]            La locatrice recherche l’inclusion dans le bail de plusieurs nouvelles stipulations :

-          L’interdiction de fumer dans le logement;

-          L’interdiction d’utiliser une laveuse dans le logement;

-          L’interdiction d’utiliser un stationnement extérieur.

[12]            Considérant le consentement du locataire en ce sens, le Tribunal accueillera la demande de la locatrice sur ces points.

Frais

[13]            En ce qui concerne les frais, les critères cumulatifs devant être rencontrés par la partie demanderesse furent décrits par la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[8] :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi building c. Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

(références omises)

[14]     Dans la présente instance, il appert de la preuve administrée que ces critères ne sont pas réunis. Conséquemment, il n’y a pas lieu de condamner la partie défenderesse au remboursement des frais.

[15]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[16]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification;

[17]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 27,27 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[18]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 607,00 $ par mois, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024;

[19]     ACCUEILLE la demande de modification de conditions du bail autres que le loyer pour y inclure les stipulations suivantes : pas le droit d’utiliser une laveuse dans l’appartement, pas le droit de fumer dans l’immeuble ou l’appartement, pas le droit de stationner le véhicule à l’extérieur;

[20]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] 9772,88 $.

[4] 33 112,00 $.

[5] 9 338,32 $

[6] 11 196,00 $

[7] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[8] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).