[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, à un loyer mensuel de 446,00 $.

[3]         La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[4]         Le Tribunal a autorisé la locatrice à produire après audience, la liste des revenus de loyer en décembre 2023, l’historique de consommation des frais d’électricité de 2023 et la liste des factures des frais d’entretien, et ce au plus tard le 12 juin 2024. Ces documents ont été déposés au greffe dans les délais.

[5]         Concernant les frais d’électricité, le Tribunal retient le montant de 3 054,54 $, tel que soumis lors de l’audience.

[6]         Quant au chapitre des frais d’entretien, le Tribunal constate que certains logements ont bénéficié de travaux majeurs. À cet effet, le coût des travaux pour les appartements 3 et 6 totalise 8 905,60 $. Il s’agit, entre autres, d’un nouveau revêtement de plancher, une nouvelle vanité, toilette, robinet, évier, hotte (…), incluant la main-d’œuvre.

Est-ce qu’il s’agit d’une dépense d’entretien ou de travaux majeurs?

[7]         Les dépenses d’entretien ont pour but de maintenir la valeur de l’immeuble ou ses accessoires en bon état [1].

[8]         Ces dépenses sont généralement des réparations usuelles, récurrentes, qui visent à entretenir l’extérieur ou l’intérieur de l’immeuble. Ces travaux sont effectués dans les aires communes ou dans les logements. Ils sont répartis sur l’ensemble des logements résidentiels de l’immeuble selon la quote-part de chaque locataire.

[9]         Sont également considérés le coût des matériaux utilisés et la main-d’œuvre pour les réparations mineures concernant des travaux de menuiserie et de peinture.

[10]     En somme, ces frais visent la remise en état de ce qui est détérioré. Il s’agira de corriger les éléments défectueux, de les remplacer ou de les restaurer. Le terme « majeur » quant à lui réfère à ce qui est important, considérable, substantiel ou significatif [2].

[11]     Les réparations et améliorations majeures engendrent des coûts qui ne font pas partie des dépenses d’exploitation assumées régulièrement pour l’immeuble.

[12]     Il peut s’agir de travaux visant à réparer ou modifier les principaux éléments de la structure de l’immeuble (toit, tuyauterie, système de chauffage, isolation, fenêtres), de travaux de rénovation (menuiserie, armoires) dans les logements ou les espaces communs ou encore d’installations supplémentaires (stationnement, piscine) [3].  Lorsqu’il s’agit d’améliorations d’un logement, ces travaux ajoutent habituellement une plus-value

[13]     Chaque cas est évalué en fonction de la nature et de l’ampleur de ces réparations. À titre d’exemple, une remise en bon état d’un logement, même partielle, où quelques milliers de dollars sont dépensés pour le matériel et la main-d’œuvre peut dans certains cas constituer une amélioration majeure pour un logement [4].

[14]     Dans ce cas, seul le logement qui a bénéficié des améliorations subira une hausse de loyer.

[15]     Les travaux de réfection des planchers, le remplacement de sanitaires, l’ajout d’une nouvelle vanité, robinet, évier, hotte (…), ne constituent pas une dépense régulière et ajoutent une plus-value. Ils sont également un attrait pour la location. Le coût de ces rénovations, même de quelques milliers de dollars, soit de 8 905,60 $, résulte en une amélioration majeure pour les logements concernés.

[16]     Dans ce cas, seuls les appartements 3 et 6 subiront une hausse de loyer. En conséquence, ces améliorations majeures sont exclues du calcul de fixation.

FIXATION

[17]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 36,91 $ par mois, s’établissant comme suit :

[18]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[19]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 36,91 $ est justifié;

[20]     CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation du locataire au paiement des frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[21]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 483,00 $ par mois du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

[22]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[23]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Terrasses Greenfield Canada Inc. c. Martel-Harvey, R.L. révision, 37-880419-041V-890321, 8 janvier 1990, rr. Joly et Bernard (J.L. 90-32).

[2] 9120-6003 Québec Inc. c. Paradis, 2014 CanLII 130981 (QC RDL).

[3] Abastado c. Société d'Habitation et de Développement de Montréal, 2011 CanLII 108066 (QC RDL).

[4] Rochecouste c. Rochefort, 2018 QCRDL 10929 (CanLII) ; Tan c. Lussier, 2022 QCTAL 1264 (CanLII).

[5] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.