[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Elle demande également le remboursement des frais.

[2]         Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après « le Règlement »).

[3]         Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien, ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

[4]         En tant que demanderesse, la locatrice assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).

[5]         Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].

[6]         Les parties sont liées par un bail du 1er septembre 2022 au 31 août 2023, à un loyer mensuel de 892,00 $ comprenant le coût de deux espaces de stationnement.

[7]         Selon le Règlement, le loyer considéré est celui payé au terme du bail et inclut tous les services et les accessoires prévus au bail et ceux qui font partie d’un bail distinct, cela inclut notamment l’espace de stationnement, et ce, même s’il fait l’objet d’un contrat distinct[4].

[8]         À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.

[9]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

[10]     La locatrice a produit le Formulaire ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf en ce qui concerne les polices d’assurances en vigueur au 31 décembre 2022 et 31 décembre 2021, incluant la ventilation des primes couvertes, le contrat de gestion, le contrat de conciergerie et l’historique de consommation d’électricité du concierge.

[11]     À cette fin, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé[5] la locatrice à lui transmettre, au plus tard le 30 octobre 2023, les documents susmentionnés, le tout tel qu’il appert au formulaire d’autorisation de produire un document déposé au dossier.

[12]     La locatrice a transmis en date du 27 octobre 2023 les documents tel que stipulé à l’autorisation de produire un document.

[13]     Une correction a été appliquée dans la section des loyers de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée lors de l’audience.

[14]     En ce qui a trait aux assurances, la partie locatrice n’a pas fourni les polices isolant les diverses primes couvertes par la prime globale tel que demandé.

[15]     Cela étant dit, pour reprendre les termes utilisés par la juge administrative Francine Jodoin[6] en révision administrative :

« [44] […] le règlement exige de retenir la variation dans la dépense encourue et n’impose pas une analyse spécifique des risques couverts par la prime d’assurances lorsqu’elle est globale, comme en l’instance, et qu’elle vise une dépense couverte par les règles du calcul.

[45] Dans la mesure où il n’est pas possible d’isoler et d’attribuer une valeur à chaque composante de la prime, celle-ci peut être retenue dans sa globalité dès lors qu’elle couvre l’assurances responsabilité et incendie ».

[16]     Par conséquent, la prime globale sera retenue pour les fins du calcul.

[17]     Concernant les frais d’entretien, le Tribunal ne retient qu’un montant de 22 024,97 $.

[18]     En effet, la locatrice présente un fouillis de données comprenant tant de l’entretien que des rénovations ou améliorations majeures dans des logements spécifiques qui ne concernent nullement les locataires présents.

[19]     Ces autres dépenses peuvent se retrouver dans un État des résultats au niveau fiscal pour l'immeuble, mais ne seront pas retenues dans le présent calcul[7].

[20]     La locatrice demande que soient fixés à plus de 5 % des revenus de l’immeuble, les frais de gestion pris en compte pour le calcul de fixation. La preuve présentée permet d’appuyer cette demande, comme le permet le Règlement.

[21]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[8] est de 71,68 $ par mois, s’établissant comme suit :

[22]     La locatrice demande au Tribunal de fixer le loyer à 957,00 $ par mois. Or, le loyer mensuel calculé à 964,00 $ est supérieur au loyer demandé par la locatrice.

[23]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[24]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification de la locatrice;

[25]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 71,68 $ est justifié;

[26]     CONSIDÉRANT que la locatrice a limité sa demande à 957,00 $ et que le Tribunal ne peut adjuger au-delà de ce montant;

[27]     CONSIDÉRANT qu'aucune représentation n'a été faite à l'audience relativement aux frais judiciaires et qu'il n'y a pas lieu de condamner les locataires au paiement de ces derniers;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[28]     FIXE le loyer à 957,00 $ par mois du 1er septembre 2023 au 31 août 2024, comprenant le coût de deux espaces de stationnement.

[29]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[30]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ, c. T-15.01.

[4] Coop d'Habitation Lezarts c. Lampron, 2012 CanLII 125509 (QC TAL).

[5] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, chapitre T‑15.01, r. 5.

[6] Ben Hassine c. 5140 Randall inc., 2023 QCTAL 13827 (CanLII).

[7] Rili c. Djeridane, 2021 QCTAL 15766 (CanLII).

[8] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.