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Taleb c. Dihaj |
2021 QCTAL 15428 |
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TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT |
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Bureau dE Montréal |
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No dossier : |
571137 31 20210513 G |
No demande : |
3248491 |
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Date : |
16 juin 2021 |
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Devant la juge administrative : |
Pascale McLean |
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Toufik Taleb |
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Locateur - Partie demanderesse |
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c. |
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Mohamed Dihaj |
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Locataire - Partie défenderesse |
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D É C I S I O N
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[1] Par un recours introduit le 13 mai 2021, le locateur demande l'expulsion du locataire et des occupants du logement. Aucune demande n’est formulée concernant les frais de la demande.
[2] Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, au loyer mensuel de 700 $. Il s’agit d’un logement de 4½ pièces.
Preuve du locateur
[3] Le locateur témoigne qu’au mois d’octobre 2020, il y a un feu dans la cuisine du logement du locataire. Il reproche à ce dernier de l’avoir appelé quatre jours plus tard.
[4] Le locateur mentionne alors au locataire qu’il doit quitter le logement. Il veut lui faire signer un document à cet effet et demande qu’il quitte au plus tard à la fin du mois de novembre 2020. Le locataire lui demande alors de rester au logement jusqu’à la fin du bail, soutient-il.
[5] Le locateur prépare alors un document daté du 7 novembre 2020 et intitulé « Entente entre Mr. Taleb (propriétaire) et Mr Dihaj (locataire) », lequel prévoit : « Suite à divers incidents (rapports de police) dans l’appartement situé au [...] a Montreal [...], Mr Dihaj et Mr Taleb s’entendent a ce que le bail ne sera pas renouvellé lorsqu’il arrivent a écheance le 30 juin 2021. » (sic)
[6] Le locateur affirme avoir reçu le document en pleine figure lorsqu’il l’a remis au locataire. Ce dernier lui affirme clairement qu’il ne quittera pas le logement.
[7] Le locateur précise que l’objet de l’expulsion du locataire est l’état catastrophique du logement.
[8] Le locateur dépose un message texte du locataire daté du 4 février 2021 dans lequel il est inscrit « J’ai changé d idee jene quite pas le logement… » (sic). Ainsi, il allègue qu'il y a eu une entente verbale avec le locataire afin qu’il quitte les lieux.
[9] En date de l'audience, le locataire occupe toujours le logement et le locateur craint qu’il y soit toujours le 30 juin 2021.
Preuve du locataire
[10] Le locataire allègue que le locateur s’est présenté chez lui le 5 décembre 2020. Ce dernier lui fait part qu’il souhaite son départ et lui demande de signer un document à cet effet. Le locataire refuse.
[11] Selon lui, il n’y a jamais eu d’entente afin qu’il quitte le logement. Au contraire, le locataire se sent harcelé par le locateur, tel qu’il lui écrit dans une réponse à une mise en demeure le 24 mars 2021.
[12] Quant au message texte du 4 février 2021, il ne sait pas pourquoi il l’aurait écrit puisqu’il n’y a pas eu d’entente à l’effet qu’il quitte le logement.
QUESTIONS EN LITIGE
[13] La preuve démontre-t-elle que le locataire a accepté de ne pas renouveler son bail à son terme?
[14] Le cas échéant, le locataire est-il un occupant sans droit justifiant le locateur de demander son éviction, conformément à l'article 1889 du Code civil du Québec?
ANALYSE ET DÉCISION
[15] Le Tribunal juge pertinent de rappeler que les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits allégués dans sa demande, et ce, de façon prépondérante, la force probante de la preuve testimoniale étant laissée à l'appréciation du Tribunal.
[16] Par conséquent, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore, si la preuve est contradictoire et que le Tribunal est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, la partie demanderesse perdra.
[17] Le présent recours est fondé sur l’article 1889 du Code civil du Québec qui prévoit :
« 1889. Le locateur d'un immeuble peut obtenir l'expulsion du locataire qui continue d'occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d'un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien. »
[18] Puis, l’article 1936 du Code civil du Québec prévoit que tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux et il ne peut être évincé d'un logement que dans les cas prévus par la Loi.
[19] L’article 1941 du Code civil du Québec précise que le locataire qui a droit au maintien dans les lieux, a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.
[20] En l’instance, le locateur devait démontrer, selon la balance des probabilités, une entente intervenue entre les parties prévoyant que le locataire quitte le logement au terme du bail.
[21] Il est admis du locateur qu’il cherche la résiliation du bail dès le mois d’octobre 2020, ce à quoi le locataire s’oppose. Ce dernier lui dit alors qu’il pourrait ne pas le renouveler au terme du bail.
[22] Or, le locateur prépare une entente datée du 7 novembre 2020 indiquant que le bail ne sera pas renouvelé à son échéance, le 30 juin 2021. Lorsqu’il présente cette entente au locataire, ce dernier lui lance l’entente en plein visage et lui affirme clairement qu’il ne quittera pas le logement.
[23] La preuve ne permet donc pas de statuer, par prépondérance, qu’il y a eu entente entre les parties sur le non-renouvellement du bail au 30 juin 2021.
[24] Pour le Tribunal, le locateur n'a pas démontré que le locataire accepte de quitter les lieux loués au 30 juin 2021 et qu'il a renoncé à son droit au maintien dans les lieux.
[25] Par conséquent, la demande d’expulsion du locataire, en vertu de l’article 1889 C.c.Q., n’est pas justifiée.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[26] REJETTE la demande.
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Pascale McLean |
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Présence(s) : |
le locateur le locataire |
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Date de l’audience : |
10 juin 2021 |
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AVIS :
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