[1]      Les locateurs demandent la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement, plus les frais.

[2]      Au soutien de sa demande, la locatrice allègue que le logement est impropre à l’habitation en raison de son insalubrité et de l’encombrement des lieux.

[3]      Bien que dûment notifié, la locataire est absente à l'audience.

[4]      Les parties sont liées par un bail à durée indéterminée au loyer mensuel de 475 $.

Question en litige

[5]      - Y a-t-il lieu de résilier le bail ?

Analyse et conclusion

[6]      Les dispositions pertinentes du Code civil du Québec (C.c.Q.) sont les suivantes:

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. »

« 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. »

« 1911. Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état.

Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté. »

« 1912. Donnent lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail:

1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d'un logement;

2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l'entretien, à l'habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d'un immeuble comportant un logement. »

« 1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente. »

« 1972. Le locateur ou le locataire peut demander la résiliation du bail lorsque le logement devient impropre à l'habitation. »

[7]      L'inexécution par la locataire de ses obligations permet au locateur de demander la résiliation du bail s’il démontre qu’il subit un préjudice sérieux du défaut d’exécution des obligations de la locataire. (Article 1863 C.c.Q.)

[8]      En l'espèce, la preuve photographique[1] et les témoignages entendus démontrent que le logement est très encombré et insalubre.

[9]      La locatrice et Katia Godin, inspectrice pour la Ville de Rouyn-Noranda témoignent quant à l’état du logement.

[10]   Le plancher est à peine visible. Des amas d’effets de toutes sortes, des sacs à ordures et des déchets jonchent partout sur le sol. La porte du logement ne peut que s’entrouvrir puisque les objets accumulés bloquent l’ouverture. De la nourriture et des excréments de chat jonchent le sol. Il y a même des effets qui touchent ou recouvrent les plinthes électriques. Il est impossible de circuler dans le logement. Une odeur pestilentielle se dégage des lieux.

[11]   À plusieurs reprises, les locateurs ont avisé la locataire qu’elle devait remédier à la situation et qu’à défaut de se faire, elle pourrait voir son bail résilié.

[12]   À quelques reprises, la locatrice a communiqué avec l’intervenant social de la locataire afin que de l’aide soit apportée à la locataire pour se sortir de cette situation. Comme la locataire ne se présente pas à ses rendez-vous, l’intervenant social ne peut lui venir en aide.

[13]   La preuve démontre que la locataire est souvent absente de son logement pendant plusieurs jours. Son chat est laissé seul, à l’abandon. Il miaule constamment.

[14]   Les locateurs ont avisé la MAPAC, un organisme responsable de la protection des animaux, afin qu’il intervienne pour prendre en charge l’animal.

[15]   Katia Godin témoigne que, malgré les avis verbaux et écrits donnés à la locataire par la Ville, le logement est toujours dans le même état.

[16]   Un représentant de la Ville a visité les lieux la veille de l’audience et le logement est toujours aussi encombré et malpropre. Bien qu’avisée de cette visite de la Ville, la locataire était absente.

[17]   En l’instance, il est clair pour le Tribunal que cette situation cause un préjudice sérieux aux locateurs et aux autres occupants de l'immeuble.

[18]   L’état d’encombrement du logement constitue une menace sérieuse tant pour la sécurité de la locataire que des autres occupants de l'immeuble. Les nombreux effets accumulés sur les plinthes électriques représentent un danger pour le feu et constituent, en cas d’incendie, des éléments de combustion favorisant la propagation du feu dans l’immeuble. De plus, les déchets et la nourriture sont un lieu propice à la multiplication des insectes et de la vermine.

[19]   L'omission, par la locataire, d'entreprendre, une fois le problème dénoncé, des démarches pour corriger de façon adéquate la situation, constitue de la négligence, eu égard à ses obligations prévues par la Loi et au bail.

[20]   Il serait illusoire, en l'espèce, de prononcer une ordonnance au lieu et place de la résiliation comme le permet l'article 1973 du Code civil du Québec puisque, malgré les nombreuses chances que lui ont données les locateurs, la locataire ne s’est pas amendée.

[21]   Le Tribunal constate que l'omission de la locataire d'agir ne dépend pas seulement de sa volonté, mais également d'une incapacité à se sortir seule de cette situation.

[22]   Le Tribunal donnera acte à l’engagement de la locatrice de communiquer la présente décision aux services sociaux de sa région afin qu’ils puissent reloger la locataire rapidement dans une ressource appropriée, en fonction de ses besoins.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[23]   ACCUEILLE la demande;

[24]   RÉSILIE le bail et ORDONNE l'éviction de la locataire et de tous les occupants du logement;

[25]   CONDAMNE la locataire à payer aux locateurs les frais judiciaires de 99 $;

[26]   DONNE ACTE de l’engagement de la locatrice de communiquer la présente décision aux services sociaux de sa région.