[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec. La demande prévoit aussi une demande de modification du bail, en ce qui touche la place de stationnement.

[2]         Les parties sont liées par un bail signé en 2017, pour un terme débutant le 1er juillet, et se terminant le 30 juin l’année suivante. Depuis cette date, le bail est renouvelé à chaque année.

[3]         La locatrice est présente à l’audience, son vice-président mandataire a rendu témoignage dans le dossier.

[4]         Quant à la locataire, elle est présente à l’audience et fait valoir son point de vue sur le dossier.

Les locataires au bail

[5]         Le Tribunal a pris acte que depuis mars 2022 un des locataires n’a pas renouvelé son bail, et que le nom de ce dernier ne devrait pas se trouver sur la présente procédure[1]. Les parties sont d’accord sur ce point, depuis juillet 2022, seule la locataire au dossier est responsable du bail.

La demande de modification du bail - le stationnement

[6]         La locatrice prétend que la locataire détient un bail dans lequel se trouve une place de stationnement, mais que celle-ci n’est pas incluse au prix du bail. Ce prix s’ajouterait au loyer déjà payé par la locataire.

[7]         Pour sa part, la locataire prétend que son bail inclut aussi un espace de stationnement, mais que son coût mensuel est déjà inclus au bail et au loyer actuel de 805,00 $ par mois. Qu’en est-il?

[8]         Le Tribunal retient la position de la locatrice et voici pourquoi.

[9]         Les parties ont signé un bail en 2017. À l’époque, le bail à proprement parler ne précise pas de place de stationnement dévolue dans le bail[2].

[10]     La locatrice fournit aussi la copie du règlement de l’immeuble qui faisait partie aussi du bail et qui a été signée à l’époque par les locataires.

[11]     À la section 39 du règlement d’immeuble, il est mentionné que le contrat de location du stationnement est un contrat à part du bail.

[12]     Ce contrat a été signé par la locataire le 24 août 2017. Il y est prévu que le loyer de la place de stationnement sera de 300,00 $ annuellement[3]. Le loyer mensuel du stationnement de l’époque était donc de 25,00 $[4].

[13]     Le mandataire de la locatrice dépose plusieurs documents pour expliquer que depuis plusieurs années, le montant du stationnement n’était pas exigé à la locataire. Il y est notamment expliqué que le stationnement sera de 0,00 $ pour la période de 2018-2019, en raison de plusieurs éléments[5].

[14]     Le mandataire dépose aussi un document daté du 28 janvier 2019, qui prévoit que le stationnement sera inclus au bail, pour la période 2019-2020[6].

[15]     À chaque période pour laquelle la locatrice allègue que ce rabais n’est consenti que pour douze mois, le Tribunal retrouve effectivement cette mise en garde sur chaque document. Le Tribunal conclut à la lecture des documents déposés que les avis donnant un rabais à la locataire étaient bel et bien définis dans le temps du terme discuté.

[16]     Or, la locatrice prétend qu’en 2023, ce montant de stationnement devrait se retrouver de nouveau au montant du loyer, n’ayant pas octroyé de rabais ou de réduction de loyer à la locataire pour cette période.

[17]     Le dernier montant du stationnement était de 25,00 $ par mois, avant l’augmentation demandée de cette année.

[18]     La locataire, pour sa part, prétend que le stationnement est maintenant inclus au bail, puisqu’au fil des ans la locatrice a modifié le bail en l’incluant. Pour elle, et comme elle le précise dans un courriel adressé aux représentants de la locatrice le 6 mars 2020, elle retient que cet espace est maintenant un accessoire inclus au bail, sans frais supplémentaires[7]. 

[19]     La locataire ajoute aussi qu’elle n’est pas satisfaite du déneigement fait dans le stationnement, et qu’à son avis ce manquement mérite dédommagement.

[20]     Le Tribunal ne peut retenir la position de la locataire.

[21]     Il est clair dans les documents produits qu’un stationnement était octroyé pour ce logement lors de la signature du bail en 2017. La locataire accepte un prix de 25,00 $ par mois pour cette place. Cette place, pour diverses raisons, a été consentie à la locataire sans frais durant plusieurs mois. Mais chaque fois que la locatrice confirmait par écrit que le prix du stationnement était réduit à 0,00 $, le terme précis était indiqué, pour les 12 mois du bail en cours.

[22]     Or, comme en 2023 la locatrice ne consent plus de rabais sur cette place, elle demande de la fixer à 33,00 $ par mois en sus du présent loyer du logement.

[23]     Le Tribunal ne fera pas droit au montant de 33,00 $ par mois, mais inclura plutôt ce montant au bail actuel, en vue de calculer la fixation globale du loyer, incluant la place de stationnement prévue.

[24]     Le Tribunal conclut alors que ce bail prévoit une place de stationnement, qui était au coût de 25,00 $ par mois antérieurement.

[25]     Ce loyer de 25,00 $ mensuel pour le stationnement doit s’ajouter au loyer de 2022-2023 que paye la locataire, soit 805,00 $ par mois.

[26]     C’est donc dire que le Tribunal calculera le coût d’augmentation du loyer de la locataire sur un loyer de 830,00 $ par mois, ce qui inclut une place de stationnement.

[27]     Le Règlement sur les critères de fixation de loyer[8] est clair, le loyer correspond au prix mensuel de la jouissance du logement, avec les accessoires, services et dépendances même s’ils font l’objet d’un contrat distinct du bail[9].

[28]     Dans les années à venir, la locatrice devra inclure le prix du stationnement dans la demande d’augmentation du loyer, et ne pourra pas les scinder en deux augmentations distinctes, comme le dicte le règlement précité.

La Fixation du loyer

[29]     La locatrice demande que le prix du loyer soit calculé pour correspondre à l’augmentation autorisée de 2023.

[30]     Quant à la locataire, elle s’oppose à cette augmentation de loyer pour de nombreuses raisons.

[31]     Le Tribunal comprend des commentaires et explications de la locataire qu’elle se montre insatisfaite de nombreux aspects de son logement, notamment de travaux de rénovation non complétés et promis en début de bail.

[32]     La locataire se plaint aussi de ne disposer que d’un très mince revenu pour subvenir à ses besoins. Malheureusement, comme le Tribunal l’a expliqué en audience, ce critère ne peut servir pour guider la décision à rendre. La loi ne prévoit pas cet élément.

[33]     La locataire se plaint aussi de plusieurs éléments brisés, dégradés et en mauvais état dans l’immeuble et dans son logement. Elle produit ainsi un bon nombre de documents démontrant le piètre état de son logement.

[34]     Le Tribunal a précisé qu’une demande de fixation de loyer initiée par le locateur devant le TAL ne permet pas de traiter des plaintes et insatisfactions au sujet de l’état de l’immeuble et du logement.

[35]     Le Tribunal encourage les parties à communiquer entre elles d’abord, afin de trouver des solutions de cette façon. Il est à noter que c’est exactement ce que la locataire a fait en dénonçant les divers ennuis qu’elle rencontre dans son logement dans une correspondance envoyée à la locatrice le 2 mars 2023.

[36]     Or, advenant divergence malgré les échanges et communications, d’autres recours sont alors possibles pour la locataire si elle l’estime juste. Mais ce sera à la partie locataire de les initier par une demande déposée devant le TAL.

[37]     La locatrice a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[38]     Certaines dépenses ont dû être revues puisque les factures de travaux d’entretien n’étaient pas disponibles le jour de l’audience. Or, comme le rappelle l’avis d’audience transmis aux parties, de même que la procédure qu’a complétée la locatrice lors de l’ouverture du dossier, les documents doivent être disponibles le jour de l’audience. La négligence de les apporter comme l’a mentionné le mandataire de la locatrice ne peut lui servir d’excuse. Le Tribunal a donc retiré du calcul les dépenses ne pouvant être justifiées par l’ajout de pièces en audience et qui concernaient les frais d’entretien. Ces frais ont été retirés du calcul.

[39]     Après revue de la preuve et calcul sur les sommes retenues, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[10] est de 36,25 $ par mois, s’établissant comme suit :

[40]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[41]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 36,25 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[42]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 866,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

[43]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[44]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Voir le courriel du second locataire du 2 mars 2022, confirmant qu’il ne renouvelle pas son bail.

[2] Voir la copie du bail de 2017, signée par les parties, à la section B. Aucun stationnement n’est mentionné.

[3] Voir la copie du contrat de stationnement signé le 24 août 2017 par la locataire.

[4] 300,00$ / 12 mois = 25,00 $ par mois.

[5] Voir le document signé le 26 mars 2018, par les parties.

[6] Voir le document du 28 janvier 2019 signé par la locatrice.

[7] Voir les courriels de la locataire du 6 mars 2020.

[8] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[9] Voir la définition de « loyer » dans le Règlement précité.

[10] Précité, note 8.