[1]         Le 14 novembre 2022, la locatrice dépose une demande dont l’objet se lit :

« Ordonner au défendeur d’évacuer le logement pour la période du 1er mars 2023, afin de permettre au demandeur d’effectuer les travaux mentionnées à la rubrique « MOTIFS ».

Ordonner l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.

Condamner la partie défenderesse au paiement des frais. » (SIC)

Pour les motifs suivants

La locataire a reçu avis de travaux mageurs le 28 oct 2022 et celle-ci n’a pas répondu.

Détails des travaux : Les balcons avants sont a refaire au complet, le logement serra demoli au complet et serra refaits, les murs, la salle de bain, l’electricité, la plomberie, toutes les portes et fenêtres a l’arrière, travaux de briques à l’arrière. Le proprio demande évacuation selon 1925 c.c.q. (SIC)

Objection préliminaire

[2]         À l’audience, la locataire présente une objection préliminaire et demande le rejet de la demande. Elle soutient que les travaux projetés constituent à leur face même un changement de la forme du bien loué en contravention de l’article 1856 du Code civil du Québec.

Les faits pertinents

[3]         Les parties sont liées par le bail d’un logement au loyer mensuel de 605 $ situé dans un 6plex de trois étages. La locatrice entend exécuter les travaux qui sont décrits à la soumission de son entrepreneur qu’elle a produite et qu’il est utile de reproduire ici :

RENOVATION JANEIRO

101 rue, Dumontier

Sainte -Therese, Quebec J7E 4M1

Tel: 514-941-5619      Soumission: NO: B4332

RBQ 5654-1030-01

fernadoerenovationlaneiro.va   

Rocmar Immobiliere  travaux executé a

4025 Boul. Leman  [...] Montreal

Laval Que. H7E 1A2

Tél 514-969-5835

Couriel : immeublesrosemont@gmail.com

Qté   Description

Démoiltion de l'apartement tous les murs, le plafond et le plancher

Démolition de cusine au complait, plancher mur et plafond

Démolition de salle de bain, mur et plafond

Faire nouvelles division en 2x4

Installation nouveau gyps au plafond et mur

Installation de nouveau plancher en bois franc

Faire division pour entrée laveuse et sécheuse

Installation nouveau moulure en MDF carré pour les cadreges portes et les plinthes

Faire des divisions pour la chambre a coucher

Refaire la salle de bain au complet, gyps, ceramique, vanité, toilette et un bain

refaire la cuisine au complet, gpys, sur les murs et plafond

Installation de nouvelles armoire de cuisine

Peinturer une couche de primer et deux couches de finition

Materiaux inclus

Tirer les joints de vplatre et sabler

Les feuilles de gyps

Le plancher flottant

Les moulures en MDF

Materiaux et services NON inclus

Electricité

Plomberie

Achat des armoires de cuisine ainsi que comptior et robinet

Achat de bain, vanite , toilette

Signé a nos bureaux de Sainte-Therese le 

Signature du vendeur:   ______________________________ 

Signature du client ______________________________

Cette soumission deviendra un contrat losque signée par les deux parties

total  41,500.00 $

TPS (5%)      2,075.00 $

TVQ (9.975%)   4,139.63 $

Total  47,714.63 $

Acompte  14,314.39 $

Solde a la fin 33,400.24 $

[4]         De plus, une autre soumission de l’entreprise G et S fait état de travaux extérieurs majeurs où tous les balcons, les rampes et mains courantes, les soffites et colonnes sont changées pour un total de 73 000 $.

[5]         La locatrice a soumis des plans et la locataire en a soumis une version sur laquelle apparaît la configuration existante. On peut y constater que le projet implique que :

- un mur est abattu complètement entre le salon et la chambre à coucher pour en faire une seule pièce;

- la porte est déplacée vers le la cuisine sur le mur adjacent;

- une porte intérieure est ajoutée à l’entrée;

- la salle de bains est modifiée ; les laveuse-sécheuse sont superposées dans un espace fermé;

- la cuisine est rénovée.

Analyse et décision

[6]         L’avis de travaux a été transmis à la locataire conformément à l’article 1922 du Code civil du Québec qui se lit :

1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente, ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n'en ait avisé le locataire et, si l'évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu'il devra assumer en raison de cette évacuation.

[7]         À la lumière de la preuve sommaire qui lui a été exposée, le Tribunal conclut que les travaux projetés excèdent la signification du terme « amélioration » qui apparaît dans la loi. Il s’agit plutôt d’une rénovation de fond en comble ; la locatrice emploie d’ailleurs l’expression « démolir complètement le logement ». Il s’agit beaucoup plus qu’une simple mise à niveau qui contrevient à l’article 1856 du Code civil du Québec qui se lit :

1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.

[8]         À ce sujet, le Tribunal réfère à la citation faite par le juge administratif Philippe Morisset[1] :

« Dans l’affaire 9229-5294 Québec Inc. c. Bergeron[2] la juge administrative Francine Jodoin mentionne :

« [33] La finalité de l'avis transmis par le locateur est de procéder à une rénovation complète du logement (cuisine, salle de bain, murs, planchers, plafonds) et divers éléments structuraux (électricité, plomberie). Il entend, également, par ce biais, modifier la configuration des logements (ajout d’une salle de lavage).

[34] Déjà sur cet aspect, l’avis pose un problème puisque la loi interdit le changement de forme en cours de bail(5).

[35] Mais il y a plus. L’ampleur des travaux envisagés permet de conclure que le logement deviendrait en lui-même une construction neuve avec toutes les contraintes applicables à la fixation du loyer(6) ou perte de l’objet du bail(7).

[36] Les travaux du locateur s’apparentent davantage à une transformation complète du logement au point où il n’aura rien en commun avec celui présentement occupé par le locataire.

[37] Cette distinction n’est pas sans importance. À titre d’exemple, lorsqu’un logement a été endommagé suite à un incendie et que le locateur démolit le logement pour le construire, la jurisprudence constate qu’il s’agit d’un nouveau logement et parfois même, on applique la théorie des risques pour déclarer la résiliation du bail(8).

[38] Ce « tout nouveau logement » vient modifier en quelque sorte « l’objet » du bail puisque les changements dépassent la simple amélioration du logement.

[39] Le but des dispositions permettant une évacuation pour les fins d’une réparation ou d’une amélioration n’est pas de permettre au locateur de modifier ou transformer en entier le logement dans le but de le moderniser. Il ne peut s’agir d’une démolition pour restauration complète car ce serait alors faire indirectement ce que la loi ne permet pas de faire directement.

[40] Les articles 1922 et suivants du Code civil du Québec visent à maintenir le parc locatif, mais non de faire une profonde transformation, une démolition du logement ou une remise à neuf, qui affecte l’objet même du bail.

(…)

[48] Le Tribunal doit conclure que les travaux projetés par le locateur ne sont pas nécessaires ou raisonnables en ce qui concerne l’ajout d’une salle de lavage (contraire à la loi), le dégarnissage complet des murs dans les logements et la réfection complète de la cuisine et de la salle de bain.

[49] Tel qu’indiqué plus haut, il est possible que certains travaux (de moindre envergure) puissent être autorisés, mais un nouvel avis devra en faire état, le cas échéant, si c’est là le choix du locateur de procéder à moindre échelle.

[50] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que l’évacuation n’est pas opportune puisque les travaux envisagés par l’avis ne peuvent être autorisés. Il n’y a, donc, pas lieu de se prononcer sur les conditions d’évacuation. »

[Références omises] »

[9]         Les circonstances et la preuve sont similaires ici et le Tribunal s'inscrit dans ce courant fort majoritaire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[10]     ACCUEILLE l’objection préliminaire de la locataire;

[11]     REJETTE la demande de la locatrice.

[1] 3485 Papineau Investments Ltd. c. Barker, 2022 QCTAL 13976 (CanLII).

[2] 9229-5294 Québec Inc. c. Bergeron, 2015 CanLII 141801 (QC RDL).