[1]         Le locateur demande la résiliation du bail, l’éviction du locataire ainsi que celle de tous les occupants du logement, le recouvrement du loyer dû à la date de l’audience, avec les intérêts et les frais, ainsi que l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel.

[2]         À l’audience tenue le 1er mai 2023, la demande a été amendée pour réclamer les loyers des mois d’octobre 2022 à février 2023, au lieu du mois de novembre 2022 au mois de février 2023.

LA PREUVE

[3]         Les parties sont liées par un bail reconduit depuis le 1er juillet 2012, le loyer mensuel pour l’année 2021-2022 était de 875 $ et est demeuré le même pour l’année 2022-2023.

[4]         Un jugement a été rendu au mois d’octobre 2022 accordant au locataire une diminution de loyer de 75 $ du mois de novembre 2022 au mois de mars 2023 et jusqu’à ce que le locateur s’occupe du déneigement, une diminution de loyer de 75 $ par mois jusqu’à ce que les travaux ordonnés soient exécutés par le locateur et des dommages moraux de 500 $ que le locataire pouvait déduire sur le loyer du mois d’octobre 2022.

[5]         La représentante du locateur, Maude Murray, dit que le locataire a bloqué le chèque transmis pour le loyer du mois d’octobre 2022 et transmis un chèque de 300 $ le 21 octobre 2022 parce qu’il a déduit les dommages moraux accordés et la diminution de loyer de 75 $ reliée aux travaux.

[6]         Le 3 novembre 2022, il a remis un chèque au montant de 725 $ parce qu’il a déduit les deux diminutions de loyer parce que les travaux n’étaient pas faits et au motif que le déneigement n’était pas fait.

[7]         Or, un contrat de déneigement a été conclu pour la période du 15 novembre 2022 au 15 avril 2023 (P-1) et les frais de déneigement ont été payés aux mois de novembre 2022 et janvier 2023 (P-1.1.).

[8]         Ainsi, le loyer mensuel payable le 1er novembre 2022 était de 800 $.

[9]         La même chose s’est reproduite aux mois de décembre 2022 et janvier 2023.

[10]     Ces trois chèques ont toutefois été bloqués par la suite.

[11]     Un chèque au montant de 725 $ a été obtenu pour le 1er février 2023, lequel a été encaissé ?, mais le montant aurait dû être de 800 $ puisque le déneigement était fait.

[12]     À la date de l’audience, aucun chèque n’avait été remis pour les loyers des mois de mars, avril et mai 2023.

[13]     Elle dit que le paiement du loyer est en litige depuis deux ans et que plusieurs jugements ont été rendus dans le présent dossier.

[14]     Le locateur subit un préjudice sérieux parce qu’il doit payer une hypothèque, en plus des taxes, du déneigement, des travaux.

[15]     De plus, les employés ne veulent plus aller chercher les chèques parce que la dernière fois, au mois de février 2023, le locataire a été violent et proférait des insultes (P-5).

[16]     Aussi, il lui transmet des messages textes menaçants, notamment le 8 novembre 2022 (P-6), pour lequel il s’est excusé à une audience au mois de février 2023.

[17]     Toutefois, le soir même, il a proféré d’autres insultes et des menaces (P-6).

[18]     Or, ils ont eu un enfant au mois de novembre 2022, ils sont fatigués et son conjoint n’accepte pas que le locataire menace sa femme.

[19]     Ils ont contacté les policiers le lendemain et une plainte a été transmise le 8 février 2023 pour menaces et elle a bloqué son numéro de téléphone.

[20]     La semaine précédant l’audience, le locataire a fait une plainte aux policiers pour le même évènement.

[21]     Elle a peur de lui et plus personne ne veut aller au logement parce qu’il est violent et imprévisible.

[22]     Quant aux travaux, elle dit que certains n’ont pas été faits parce que personne ne veut entrer dans le logement.

[23]     De plus, une demande de permis a été déposée à la Ville de Québec pour remplacer les balcons et les portes de balcon.

[24]     Comme l’immeuble est situé dans le quartier Montcalm, il y a certaines exigences au niveau des matériaux.

[25]     Selon elle, la porte de sortie de secours a été défoncée par le locataire et n’a pas été remplacée.

[26]     Du matériau n’a pas été mis dans l’aire de stationnement pour couvrir la boue au mois d’octobre 2022 parce que c’était bientôt l’hiver et il est prévu de faire quelque chose au printemps.

[27]     L’ampoule du luminaire a été remplacée seulement et la toilette a été faite après l’audience du 4 juillet 2022.

[28]     L’associé et conjoint de madame Murray, Frédéric Murray, corrobore son témoignage.

[29]     Il ajoute que le locataire habite le logement depuis 12 ans et qu’il ne cherche pas la confrontation, mais il a cessé de tolérer son comportement en juillet 2021 lorsqu’il s’est fait justice en refusant de payer l’augmentation de loyer minimale demandée.

[30]     Il précise qu’à la date de l’audience, une somme de 5 675 $ est due à titre de loyer impayé.

[31]     Concernant l’aire de stationnement, il explique que les espaces se trouvent à l’arrière de l’immeuble et que le déneigement est fait à chaque année.

[32]     Ils ont d’ailleurs trois immeubles dans le même secteur et depuis quelques années, le déneigement est fait de concert avec le propriétaire de l’immeuble voisin.

[33]     Il est vrai que le locataire a eu la permission de stationner son véhicule dans l’allée située entre leur immeuble et l’immeuble voisin, mais il devait s’occuper de déneiger.

[34]     Le locataire dit qu’il a convenu avec Frédéric Murray depuis presque le début du bail qu’il pouvait payer le loyer avant le dixième jour du mois parce qu’ils avaient une bonne relation.

[35]     Lorsqu’il a eu le jugement lui accordant des dommages moraux et les diminutions de loyers, il a fait un arrêt de paiement sur le chèque du mois d’octobre 2022 en date du 7 octobre 2022 et transmis un chèque de 300 $ que le locateur n’a jamais déposé.

[36]     Les chèques des mois de novembre, décembre 2022, janvier et février 2023 n’ont pas été déposés.

[37]     Il a fait un arrêt de paiement le 4 janvier 2023 sur le chèque de 300 $ du mois d’octobre 2022, le 9 janvier 2023 sur le chèque du mois de novembre 2022, le 3 février 2023 sur le chèque du mois de décembre 2022 et le 6 février 2023 sur le chèque du mois de janvier 2023.

[38]     Le chèque du 1er février au montant de 725 $ a été déposé par le locateur le 7 février 2023 et personne n’est allé chercher les chèques des mois de mars, avril et mai 2023.

[39]     Diverses photographies ont été produites pour démontrer que le déneigement n’a pas été fait au cours de l’hiver 2022-2023.

[40]     Il dit que le locateur le provoque en envoyant monsieur Bédard, avec qui il est en litige, chercher le loyer.

[41]     En contre-interrogatoire, il dit qu’il ne connaissait pas le représentant Nicolas Gauthier, mandaté pour aller chercher le loyer au mois de février et qu’il a quitté avant qu’il termine d’imprimer un document.

[42]     Puis il est revenu avec monsieur Bédard, qu’il ne veut plus voir. 

[43]     Il dit qu’il n’a pas refusé de remettre le chèque mais qu’il a refusé de faire affaires avec Bédard.

[44]     Il reconnaît qu’il s’est excusé lors de l’audience tenue au mois de février.

[45]     Il se dit non-violent et qu’il n’a plus l’intention de remettre un chèque en paiement du loyer, mais seulement de l’argent comptant.

[46]     Madame Murray explique que les chèques remis n’ont pas été encaissés parce qu’ils n’étaient pas au bon montant et qu’ils ne voulaient pas avoir de problèmes, comme ils en ont eu lorsque le locataire a remis un chèque portant la mention finale qu’ils ont encaissé sans protestation.

[47]     Par la suite, elle a attendu le jugement sur la demande en rétractation du locataire.

[48]     Le procureur du locateur plaide que le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer et que même si le jugement rendu le 7 septembre 2021 lui ordonnant de payer le loyer le premier jour du mois a été rétracté, il dit que le locataire sait, depuis ce temps, que le locateur exige le paiement tel que prévu au bail.

[49]     Or, le locataire a une historique de mauvais payeur depuis 2021.

[50]     Il soumet que le chèque mensuel aurait dû être de 800 $ parce que le déneigement a été fait.

[51]     Impatient et exaspéré, le locataire a demandé au Tribunal de résilier le bail et que le locateur paie ses frais de déménagement.

DÉCISION

[52]     La preuve a révélé que les parties sont liées par un bail reconduit au loyer mensuel de 875 $ pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, mais que le locataire a fait défaut de payer une somme de 5 675 $ en date du 1er mai 2023.

[53]     En effet, il ressort de la preuve qu’un contrat de déneigement a été conclu par le locateur pour les hivers 2021-2022 et 2022-2023, que le déneigement de l’aire de stationnement a été assumé conformément au bail, mais que le locataire stationne sa voiture dans l’allée qu’il est impossible de déneiger avec la machinerie puisque trop étroite.

[54]     Si cette information avait été connue lors de l’audience ayant conduit à une diminution de loyer, le Tribunal, en l’occurrence, la soussignée ne l’aurait pas accordée.

[55]     Ainsi, le locataire n’était pas fondé de déduire une somme de 75 $ sur les loyers des mois de novembre, décembre, janvier et février 2023.

[56]     Il ressort que les chèques n’ont pas été encaissés, sauf celui du mois de février 2023, au montant de 725 $.

[57]     Une somme de 800 $ par mois est donc due pour les loyers des mois de novembre, décembre 2022, janvier, mars, avril et mai 2023, alors qu’une somme de 75 $ est due sur le loyer du mois de février 2023.

[58]     Ainsi, il y a retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et il ressort aussi que le loyer a été fréquemment payé en retard et que le locateur subit un préjudice sérieux.

[59]     Le bail doit donc être résilié conformément à l’article 1971 du Code civil du Québec :

« 1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s'il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. »

[60]     Considérant la preuve au niveau des relations et des comportements du locataire, dont l’agressivité a été constatée lors de l’audience, il y a lieu d’ordonner l’éviction immédiate du locataire et l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel, conformément à l’article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[61]     ACCUEILLE la demande du locateur;

[62]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 5 675 $, avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er mai 2023, en plus des frais judiciaires et de signification de 107 $;

[63]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l’éviction immédiate du locataire et de tous les occupants ainsi que l’exécution provisoire nonobstant appel;

[64]     REJETTE quant au surplus.