[1]      Le 8 avril 2019, la demanderesse, V... S..., formule une demande en ces termes :

« J’habite au [...] depuis le 1^er juillet 2018 avec mon ex conjoint J... P.... Je ne suis pas inscrit sur le bail,le bail est au nom de monsieur (mon ex conjoint). Il ne renouvelle pas le bail mais je desire garder le logement ayant un enfant à charge de 5 mois. Le propriétaire refuse de me ceder le logement. Je lui ai fait parvenir le formulaire d’avis de cessation de cohabitation et il m’a dit qu’il est en droit de refuser ma demande malgré ce formulaire. Voila pourquoi je porte plainte car je souhaite garder le logement où j’habite depuis plus de 6 mois. Conclusion recherchée : J’aimerais garder la logement. En être locataire. Merci » (sic)

[2]      On comprend donc de cette procédure que la partie demanderesse demande de se prononcer sur la validité de l’avis de cessation de cohabitation[1] transmis par madame S....

[3]      Cette demande sera éventuellement amendée et ratifiée pour y ajouter le nom du locataire du logement en tant que codemandeur.

QUESTIONS EN LITIGE

[4]      Le locateur a-t-il reçu un avis de cessation de cohabitation conformément à l’article 1938 du Code civil du Québec?

[5]      Madame S... se qualifie-t-elle pour devenir locataire du bail?

PRODUCTION DE DOCUMENTS APRÈS L’AUDIENCE

[6]      L’article 37 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[2] permet au Tribunal d’autoriser la production de documents après l’audience.

[7]      Évidemment, cela se limite à ce qui fait l’objet de l’autorisation.

[8]      Le Tribunal ne retient donc, pour les fins de la présente décision, aucun des documents transmis, qui n’a pas fait l’objet de cette autorisation.

LES FAITS

[9]      Le codemandeur, J... P... détient un bail pour la période du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019, au loyer mensuel de 603 $.

[10]   Les demandeurs disent avoir cohabité au logement à compter du mois de juillet 2018. En octobre 2018, un enfant nait de leur union.

[11]   En février 2019 survient une séparation et monsieur P... quitte le logement.

[12]   Madame S... communique avec le locateur pour lui mentionner qu’elle souhaitait prendre la responsabilité du bail et ce dernier l’avise qu’il entend faire une analyse avant d’accepter cette demande.

[13]   Puis, monsieur P... achemine un « contrat de cession de bail » qui n’est pas l’avis prévu par la loi, puisqu’il ne contient pas l’adresse de madame S....

[14]   Malgré cela, le locateur le traite comme tel et obtient de cette dernière des informations lui permettant de procéder à une enquête de crédit.

[15]   Suite à cela, il transmet un avis de refus au locataire en date du 7 mars 2019.

[16]   Le 23 mars 2019, madame S... a transmis, par messagerie électronique, un avis de cessation de cohabitation au locateur, qui nie l’avoir reçu.

[17]   Le 25 mars 2019, le locataire envoie un avis de non-reconduction du bail, ne souhaitant plus être responsable du bail. Il connaissait les démarches entreprises par son ex-conjointe, sans pour autant avoir été informé de tous les détails, dit-il. Il voulait simplement s’assurer de ne pas être tenu responsable au-delà du 30 juin 2019.

[18]   Il reconnaît que, dans un moment où il était en conflit avec madame S..., il a voulu mettre en garde le locateur contre la possibilité qu’elle puisse utiliser son adresse courriel personnelle pour l’envoi d’un avis de renouvellement.

[19]   Madame S... affirme que, lors d’une conversation téléphonique du 21 mai 2019, le locateur a implicitement reconnu avoir reçu son avis. Il s’y opposait simplement parce qu’il n’avait pas été signé par le locataire, lui-même.

[20]   Le locateur nie que madame S... ait été au logement pour une période de plus de six mois parce que lorsqu’il y est allé pour faire des réparations en novembre 2018, il n’a rien vu qui permettrait d’associer sa présence ou celle de l’enfant.

[21]   Il ajoute que monsieur P... a continué à agir comme locataire des lieux en requérant réparations et en payant le loyer.

[22]   Lorsqu’il reçoit le premier contrat de cession, rien ne lui indique que madame S... habite au logement. D’ailleurs, Il lui a demandé alors de remplir une demande de location dans laquelle elle indique une adresse différente de celle du logement. Celle-ci y atteste la véracité des informations, soutient-il.

[23]   En avril 2019, il avise le locataire qu’il entreprendra des visites du logement sans opposition de sa part.

[24]   Le locateur reproche aussi à madame S... d’avoir voulu l’induire en erreur en ayant faussement représenté vouloir annuler la présente demande en juin 2019.

[25]   Monsieur P... soumet avoir parlé avec madame S... de l’annulation de sa demande et a constaté qu’elle ne comprenait pas les conséquences de cette décision.

[26]   Il ajoute qu’il est toujours responsable de son bail et c’est pourquoi il continue d’assumer ses obligations et de faire valoir ses droits.

[27]   En avril 2019, un jugement est rendu lui permettant l’exercice de droit de visite à son enfant et qui fixe une pension alimentaire.

[28]   Madame S... souligne avoir donné l’adresse de sa mère dans la demande de location à la suggestion du locateur qui disait que si on utilise l’adresse du logement ça ne fonctionnerait pas.

[29]   Elle ajoute avoir considéré l’annulation de la demande, croyant qu’elle visait la première procédure de cession entreprise et non celle reliée à l’avis de cessation de cohabitation.

[30]   Elle ajoute que l’enfant dort dans une des chambres du logement et que son berceau s’y trouve depuis sa naissance.

ANALYSE

Le locateur a-t-il reçu un avis de cessation de cohabitation conformément â l’article 1938 du Code civil du Québec?

[31]   Dans un premier temps, soulignons qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les motifs de refus exprimés par le locateur à l’égard de la première démarche de cession (article 1871 du Code civil du Québec).

[32]   L’article 1938 du Code civil du Québec prévoit que le conjoint de fait du locataire, qui habite avec lui depuis au moins six mois, a droit au maintien dans les lieux et devient locataire si, au moment où cesse la cohabitation, il continue d'occuper le logement et en avise le locateur dans les deux mois de la cessation de la cohabitation.

[33]   Le législateur a ainsi voulu étendre le droit au maintien dans les lieux en faveur de certaines personnes « qui ont un lien étroit avec le locataire et qui habitent avec lui. »[3]

[34]   À ce titre, madame S... détient un intérêt juridique suffisant pour demander au Tribunal d’intervenir[4], à titre de cessionnaire légale du bail et ex-conjointe du locataire.

[35]   Il apparaît utile de reproduire, ici, la définition du terme « conjoint » qui apparaît à l'article 61.1 de la Loi d'interprétation[5] :

« 61.1. Sont des conjoints les personnes liées par un mariage ou une union civile.

Sont assimilés à des conjoints, à moins que le contexte ne s'y oppose, les conjoints de fait. Sont des conjoints de fait deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui font vie commune et se présentent publiquement comme un couple, sans égard, sauf disposition contraire, à la durée de leur vie commune. Si, en l'absence de critère légal de reconnaissance de l'union de fait, une controverse survient relativement à l'existence de la communauté de vie, celle-ci est présumée dès lors que les personnes cohabitent depuis au moins un an ou dès le moment où elles deviennent parents d'un même enfant. » [Notre soulignement]

[36]   En l’occurrence, l’avis de la demanderesse a été transmis par courriel au locateur ainsi qu’à ses deux associés. Cette adresse courriel a été utilisée auparavant, à quelques reprises, par la demanderesse, ce qui est admis par le locateur.

[37]   Toutefois, le locateur nie avoir reçu cet avis de cessation de cohabitation indiquant qu’il a pu être dirigé vers sa boîte pourriel.

[38]   Afin de prouver cette réception, la demanderesse produit un enregistrement d’une conversation téléphonique tenue le 21 mai 2019 avec le locateur. Elle soumet que celle-ci établit la connaissance du locateur quant à l’avis transmis.

[39]   L’écoute de cet enregistrement n’est toutefois pas concluante puisque le locateur ne confirme jamais clairement qu’il a bien reçu l’avis dont parle la locataire.

[40]   Rappelons que le locateur avait reçu préalablement un « contrat de cession » du locataire ainsi que la demande judiciaire de madame S... cherchant à faire reconnaître son droit au maintien dans les lieux.

[41]   Il est possible que cela ait pu créer une confusion quant à la situation juridique des parties qui se répercute dans leur conversation téléphonique.

[42]   Il semble indiquer avoir reçu un document signé par elle qui aurait dû être signé par le locataire (à partir de la minute 5,54). Réfère-t-il à la demande judiciaire ou à l’avis transmis?

[43]   Aussi, cet enregistrement ne s’avère pas totalement concluant.

[44]   Ceci dit, la procédure de la demanderesse, tel que mentionné plus haut, fait clairement état de son statut d’ex-conjointe et de son droit au maintien dans les lieux. Elle ne laisse place à aucun doute sur la nature de sa demande.

[45]   Le débat porte donc uniquement sur l’application de l’article 1938 du Code civil du Québec.

[46]   Par ailleurs, l’utilisation du courrier électronique pour faire parvenir un avis est admis. Cela est assujetti aux dispositions de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information[6]. L’article 31 al. 1 de cette loi prévoit, d'une part, une présomption de transmission d'un document technologique et à l'alinéa 2 une présomption de réception :

« 31. Un document technologique est présumé transmis, envoyé ou expédié lorsque le geste qui marque le début de son parcours vers l'adresse active du destinataire est accompli par l'expéditeur ou sur son ordre et que ce parcours ne peut être contremandé ou, s'il peut l'être, n'a pas été contremandé par lui ou sur son ordre.

Le document technologique est présumé reçu ou remis lorsqu'il devient accessible à l'adresse que le destinataire indique à quelqu'un être l'emplacement où il accepte de recevoir de lui un document ou celle qu'il représente publiquement être un emplacement où il accepte de recevoir les documents qui lui sont destinés, dans la mesure où cette adresse est active au moment de l'envoi. Le document reçu est présumé intelligible, à moins d'un avis contraire envoyé à l'expéditeur dès l'ouverture du document.

Lorsque le moment de l'envoi ou de la réception du document doit être établi, il peut l'être par un bordereau d'envoi ou un accusé de réception ou par la production des renseignements conservés avec le document lorsqu'ils garantissent les date, heure, minute, seconde de l'envoi ou de la réception et l'indication de sa provenance et sa destination ou par un autre moyen convenu qui présente de telles garanties. » [Notre soulignement]

[47]   Les auteurs Patrick Gingras et Nicolas Vermeys[7] mentionnent ce qui suit concernant cette disposition de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l’information :

« b) La preuve de réception

Nous l’avons vu, l’utilisation de communications électroniques pour la transmission de documents est aujourd’hui reconnue comme étant un mode de transmission valide tant par la loi¹⁸⁷ que par la jurisprudence¹⁸⁸:

Si effectivement l’avis est écrit et envoyé soit par télécopie soit par courrier électronique, il s’agira essentiellement d’une question de preuve quant à l’envoi et la réception et non de validité de l’avis [...]¹⁸⁹.

Notons par ailleurs que, en vertu du premier alinéa de l’article 31 de la L.C.C.J.T.I., il existe une présomption à l’effet que cette transmission a lieu dès lors que l’auteur d’un message électronique appuie sur la touche « envoyer » de son logiciel de courriel:

[u]n document technologique est présumé transmis, envoyé ou expédié lorsque le geste qui marque le début de son parcours vers l’adresse active du destinataire est accompli par l’expéditeur ou sur son ordre et que ce parcours ne peut être contremandé ou, s’il peut l’être, n’a pas été contremandé par lui ou sur son ordre.

Cependant, à moins d’avoir accès au compte de l’autre partie¹⁹⁰, ou de recevoir un accusé de réception de sa part¹⁹¹, il peut s’avérer ardu d’établir qu’une telle communication a été reçue par le destinataire. À cette fin, il importe de souligner que le second alinéa de l’article 31 de la L.C.C.J.T.I. crée une présomption de réception. » [Notre soulignement] [Citations omises]

[48]   À cet égard, le Tribunal retient de la preuve que madame S... a effectivement acheminé un avis de cessation de cohabitation, conformément à la loi, par courriel dans la boîte de messagerie électronique du locateur en date du 23 mars 2019, soit avant l’avis de non-reconduction du locataire.

[49]   Mentionnons que le message comporte un fichier PDF ainsi qu’une photo de l’avis. L’icône enveloppe, apparaissant sur le message, semble indiquer que le message a été ouvert par le destinataire.

[50]   Malgré cela, le locateur nie avoir eu connaissance de cet avis à cette date.

[51]   L’article 1938 C.c.Q. oblige à transmettre un avis dans les deux mois de la cessation de la cohabitation.

[52]   Soulignons que la jurisprudence qui s’est développée à l’égard de la notification d’une procédure judiciaire par un moyen technologique exige généralement la production d’une attestation de réception (ouverture du message)[8]. Cela découle de l’article 7 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[9] qui exige une preuve de réception de la procédure.

[53]   Par ailleurs, d’autres principes se sont développés à l’égard de la transmission des avis. Ainsi, les règles relatives à l’envoi des avis distinguent, entre les termes, « donner » et « recevoir »[10].

[54]   Ainsi, un avis donné dans le délai imparti n’est pas invalidé si le destinataire le reçoit ultérieurement[11]. Par contre, son propre délai pour faire valoir ses droits est calculé à partir de la connaissance du document.

[55]   Il s’ensuit que si madame S... a validement « donné » son avis au locateur dans le délai imparti par la loi, elle ne peut être imputable du délai encouru avant que le locateur le « reçoit ».

[56]   En plus, dans la procédure introduite le 8 avril 2019, madame S... informe le locateur de l’envoi d’un avis de cessation de cohabitation. Celui-ci a donc été reçu, si ce n’est par l’envoi par courriel, à tout le moins par la réception de la procédure.

[57]   L’obligation formulée par l’article 1938 C.c.Q. est d’aviser le locateur dans les deux mois de la cessation de la cohabitation.

[58]   Dans la décision Charron c. Coleman[12], la juge administrative Manon Talbot ayant à déterminer de la preuve de réception d’un refus à l’avis d’augmentation transmis par la messagerie électronique conclut ainsi :

« [18]   À la lumière de ce qui précède, la soussignée est d’opinion que les locataires n’avaient pas à faire la preuve que le gestionnaire avait ouvert le courriel transmis le 4 mars 2013 et en avait pris connaissance.

[189]   La preuve non contestée révèle que ce moyen de communication a déjà été utilisé par les parties pour les mêmes fins l’année précédente et que l’adresse électronique du gestionnaire est un « emplacement » valide où il accepte de recevoir des correspondances.

[20]   Conséquemment, le Tribunal estime que l’avis de refus des locataires a été donné au mandataire de la locatrice conformément à l’article 1945 du Code civil du Québec. Le bail fut donc renouvelé aux mêmes conditions, soit au loyer de 830 $ par mois à compter du 1^er juillet 2013. »

[59]   En l’occurrence, madame S... a prouvé avoir transmis un avis conforme à la loi et elle bénéficie de la présomption de réception établie par la loi.

[60]   Madame S... s’est acquittée de son obligation en transmettant son avis dans le délai imparti par un mode de transmission autorisé par le locateur.

Madame S... se qualifie-t-elle pour devenir locataire du bail?

[61]   Le locateur ajoute, comme moyen additionnel, qu’il ne croit pas qu’il y ait eu cohabitation depuis plus de six mois. Il réfère à sa visite du logement, en novembre 2018, à l’adresse indiquée dans la demande de location et au fait que le locataire continue d’exécuter ses obligations de locataire.

[62]   Disons tout de suite que sur ce dernier point, considérant le litige intervenu quant à la cession du bail à son ex-conjointe, monsieur P... ne pouvait se désister de ses obligations contractuelles avant que le Tribunal ait statué sur le recours de madame S.... Le Tribunal ne peut donc tirer de conclusions favorables à la thèse du locateur sur ce point.

[63]   Comme le mentionne la Cour d’appel dans l’affaire Vaillancourt c. Dion, le terme « habiter » au logement peut se distinguer de celui d’y avoir son domicile ou résidence. Par ailleurs, elle ajoute :

« [50]        La notion d’habitation à laquelle réfèrent ces mots requiert une constance dans l'occupation des lieux qui doit dès lors être concrète et permettre à l'observateur désintéressé d'en venir à une seule conclusion, soit que la personne habite les lieux loués seule ou avec d'autres. Pour habiter les lieux, il faut que l’occupation, par son intensité, ne puisse être qualifiée d'occasionnelle ou ponctuelle. Le visiteur assidu d’un parent ne devient pas pour autant quelqu’un qui habite avec le locataire visité puisque l'occupation est passagère et ne vise pas à demeurer à cet endroit de façon habituelle. »

[64]   La preuve soumise a convaincu le Tribunal que madame S... cohabite avec le locataire à compter du 1^er juillet 2018 et qu’il a été son conjoint jusqu’au mois de février 2019.

[65]   La preuve du locateur se limite à son seul témoignage indiquant ne pas avoir remarqué ou vu de traces de la présence de madame S... ou de l’enfant au logement lorsqu’il y est allé en novembre 2018.

[66]   Cela est contredit tant par le locataire que par la demanderesse.

[67]   Quant à l’adresse indiquée sur le formulaire de location, qui est celle de sa mère, ce fait a été circonstancié par madame S... qui souligne l’avoir donnée sur instructions du locateur pour éviter le rejet de l’enquête de crédit. Elle précise aussi détenir une confirmation de l’utilisation de l’adresse du logement dans ses papiers personnels.

[68]   Au surplus, le Tribunal a souligné au locateur que le rapport d’enquête (P-4) souligne, d’ailleurs, la disparité entre les informations saisies et le dossier de crédit quant à l’adresse actuelle, informant ainsi le locateur que madame S... utilise l’adresse du logement concerné.

[69]   Aussi, après analyse de l’ensemble des faits, le Tribunal est d’avis qu’il existe une preuve prépondérante et corroborée à l’effet que madame S... occupe le logement concerné depuis le 1^er juillet 2018 et qu’elle cohabite avec le locataire depuis plus six mois lorsque survient la séparation le 20 février 2019.

[70]   L’avis de cessation de cohabitation ayant été valablement transmis dans le délai prescrit, la demanderesse a un droit au maintien dans les lieux.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[71]   DÉCLARE QUE la demanderesse, V... S..., a valablement donné un avis en cas de cessation de cohabitation et détient un droit au maintien dans les lieux en tant que cessionnaire légale du bail.