[1]      Le locataire demande des dommages de 3 200 $ pour troubles et inconvénients et de statuer sur les frais.

[2]      La locatrice demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (447 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel.

[3]      La locatrice demande, de plus, la résiliation du bail au motif que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.

[4]      La locatrice demande enfin la résiliation du bail alléguant une faute grave de la part du locataire, laquelle lui aurait causé des dommages et un préjudice sérieux.

[5]      Les demandes ont été réunies conformément à l’article 57 L.R.L.

[6]      Il s'agit d'un bail du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2014 au loyer mensuel de 447 $, payable le premier jour de chaque mois, reconduit jusqu’au 30 juin 2015 au même loyer.

[7]      La preuve de la locatrice démontre que le locataire doit 579 $, soit par imputation des paiements le loyer des mois de septembre (132 $) et octobre 2014.

[8]      Le locataire plaide avoir retenu le loyer après avoir effectué une réparation urgente et nécessaire.

[9]      Le litige découle d’un évènement qui s’est produit le 27 janvier 2014, alors qu’un tuyau d’eau s’est brisé, dans le logement du locataire, entrainant une inondation et des dommages considérables à l’immeuble.

[10]   Ce jour-là, un tuyau éclate dans le logement, la locatrice plaidant que c’est en raison de la négligence du locataire que cela s’est produit. Elle déclare qu’il n’y avait pas suffisamment de chauffage dans le logement. Son concierge témoigne que deux des trois calorifères, dans le logement, étaient fermés.

[11]   Une photo est produite, montrant dans la cuvette ce qui ressemble à un bloc de glace. Des relevés de compte d’électricité sont produits démontant que le locataire a consommé la moitié du courant d’un logement comparable de l’immeuble.

[12]   Le locataire met en doute la véracité de cette photo, expliquant avoir fait un accident cardio-vasculaire, le 23 janvier 2014. Il appelle un de ses amis qui l’amène à l’hôpital. Celui-ci témoigne et mentionne qu’il y avait du chauffage dans le logement lorsque le locataire l’a quitté.

[13]   Quant à la consommation électrique, le locataire plaide que c’est normal puisqu’une famille habite l’autre logement.

[14]   Quant à la réparation, malgré l’avis de son médecin, il s’est rendu au logement, avec son témoin. Ils ont trouvé celui-ci en très mauvais état, des chats errants s’y étant installés et la porte d’entrée ne se barrait pas. D’après son témoignage, il s’y serait rendu le 27 pour une courte période et aurait été de retour chez lui le 30.

[15]   Comme la locatrice n’a pas agi en temps utile, il contacte un entrepreneur et a fait réparer la porte qui ne barrait pas correctement. D’après son témoignage, cette réparation aurait été faite le 3 février et aurait coûté 569,55 $.

[16]   La locatrice met cependant en doute la véracité de la facture puisque la date a été changée à la main. Le locataire explique qu’il s’agit d’une erreur de l’entrepreneur. À ce sujet, le tribunal remarque que même si la facture de l’entrepreneur est datée du 21 mars, les pièces justificatives sont datées du 3 février.

[17]   Quant à la réparation, en tant que telle, son concierge témoigne qu’elle était inutile puisqu’il avait réparé la porte défoncée par les pompiers. La locatrice plaide que même si le tribunal jugeait la réparation nécessaire, la facture est nettement exagérée. Ainsi, le locataire réclame des frais pour l’achat de peinture et son ouvrier aurait mis 6 heures à 55 $ de l’heure pour effectuer la réparation.

[18]   Quant aux dommages réclamés par la locatrice, elle demande une facture de plombier de 500 $, ainsi que 1 000 $ qui représente le montant déductible de son indemnité d’assurance. À cet égard, elle ne produit qu’un talon de chèque pour une indemnité de 5 763,79 $, sans autres détails.

[19]   Or, le rapport du service d’incendie indique que l’immeuble a subi des pertes de l’ordre de 115 000 $.

[20]   De plus, la locatrice indique que les pompiers lui ont mentionné qu’ils ont constaté qu’il n’y avait pas de chauffage, tandis que le locataire se serait fait dire par les pompiers le contraire.

[21]   Cette affaire a donc été ajournée, afin que les pompiers puissent être entendus.

[22]   Lors de l’ajournement, la locatrice s’est constituée un procureur, laquelle déclare vouloir compléter la preuve.

[23]   Le capitaine Gilles Gaulin, responsable des opérations, le jour du sinistre, est entendu. Comme les deux parties l’ont assigné, le Tribunal a décidé, dans un souci d’équité, de procéder à l’interrogatoire en chef, ce qui a donné la chance à chacune des parties de le contre-interroger.

[24]   Lorsqu’il s’est présenté dans l’immeuble, le 27 janvier 2014, l’eau giclait d’un tuyau dans la cuisine du locataire. C’est un problème qu’il rencontre souvent en hiver, lequel est causé par un manque d’isolation entre le tuyau et le mur du logement. Dans ce cas-ci, il y avait bien un peu d’isolant, mais pas suffisamment puisque le tuyau était gelé.

[25]   Ce genre de gel se produit souvent lors de redoux, après un grand froid, les tuyaux ayant pris de l’expansion en raison du gel se mettent à couler lorsque la glace dégèle.

[26]   Quant au bouchon de glace dans la toilette, il n’a jamais vu cela en plus de vingt ans de métier.

[27]   Lors du contre-interrogatoire il a admis ne pas être allé voir dans la cuvette. Il portait une combinaison thermique de pompier, mais dit qu’il a pu constater qu’il ne faisait pas froid, dans le logement, car ce genre d’intervention ne lui donne pas chaud.

[28]   Il est resté dans l’immeuble près de deux heures, il se rappelle qu’il s’agissait d’une fuite importante.

[29]   La locatrice fait ensuite témoigner la locataire de l’appartement 3. Celle-ci était présente le jour du dégât d’eau. Elle est entrée dans l’appartement du locataire avec les pompiers. Elle a voulu aller aux toilettes, mais a vu le bloc de glace dans celle-ci. Elle a donc refermé la porte et s’en est allée chez elle. Elle n’a pas eu d’électricité avant la fin de la journée et n’a pu y dormir avant 3 jours.

[30]   Lors du contre-interrogatoire, elle dit ne pas avoir parlé aux pompiers du bloc de glace dans la cuvette. Elle maintient qu’il faisait froid dans le logement.

[31]   Lors du témoignage de la locatrice, elle dépose des photos, des factures pour les réparations et précise le fonctionnement des ses assurances, quant aux bris causés par le gel.

[32]   Quant au loyer, elle témoigne qu’il est fréquemment payé en retard. Elle produit plusieurs reçus indiquant qu’un paiement a été fait le 2.

[33]   À ce chapitre, le locataire fait témoigner une amie, indiquant que pour le mois d’août 2014, ils ont attendu la locatrice jusqu’au 3, jour où elle est venue percevoir son loyer.

[34]   La personne ayant fait les travaux de plomberie a aussi été entendue. Il explique qu’il y avait 10 endroits où les tuyaux ont éclaté sur une distance de trois mètres. Il y avait 5 perforations sur le tuyau d’eau froide et la même chose sur le tuyau d’eau chaude au même endroit. Les tuyaux allaient du dessous du lavabo près du mur extérieur et longeait un mur mitoyen jusqu’à l’entrée d’eau de la laveuse à linge.

[35]   D’après son expérience, cela démontre que c’est en raison de l’absence de chauffage que les tuyaux ont gelé sur une si grande longueur. Le locataire fait cependant ressortir, lors du contre-interrogatoire, qu’il n’a pas de carte de compétence comme plombier.

[36]   Pour le nombre de fuites, il a réassigné le pompier, lequel a dit qu’il avait cru qu’il y avait plus d’une fuite lors de son arrivée, mais réalisé plus tard que c’était l’eau qui venait de la fuite près du mur qui giclait sur le mur mitoyen.

ANALYSE ET DÉCISION

[37]   Le Tribunal de la Régie du logement, étant lié par les règles de preuve du Code civil du Québec, il y a lieu de rappeler le contenu des articles 2803 et 2804 de ce Code.

[38]   Il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, de façon prépondérante et probable. Celui qui prétend qu’un droit est éteint devra prouver sa prétention, de la même façon.

[39]   Si une partie ne s’acquitte pas de son fardeau de convaincre le tribunal ou si la preuve est contradictoire, c’est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée.^[1]

[40]   D’abord, quant au sinistre, nous avons d’un côté un tiers désintéressé, le pompier, qui affirme que c’est en raison d’une isolation déficiente que le sinistre s’est produit.

[41]   Quant au fameux bloc de glace, il dit n’avoir jamais vu cela dans toute sa carrière. De plus, il est étrange que les deux témoins ayant vu ce phénomène n’en aient pas parlé aux pompiers. Il est de plus surprenant que si gel il y a eu dans cette cuvette, rien d’autre n’ait gelé car elle est située au beau milieu du logement.

[42]   Après revue de la preuve, le Tribunal ne peut conclure que la responsabilité du locataire dans ce sinistre a été prouvée. Bien sûr, s’il avait été sur les lieux, ce problème n’aurait pas pris une telle ampleur. Mais, cette absence temporaire du logement ne peut équivaloir à un manquement aux obligations du locataire.

[43]   Quant aux retards dans le paiement du loyer, le préjudice sérieux doit se fonder sur une preuve concrète et réelle et les documents justificatifs, s’il y a lieu, doivent être soumis pour étayer cette preuve.[2] Or, dans le cas qui nous occupe, seule la preuve de retards a été faite, mais pas d’un préjudice.

[44]   Reste la question du loyer, retenu pour la réparation de la porte. À cet égard, le locataire invoque l’article 1868 C.c.Q., lequel se lit comme suit :

« 1868.      Le locataire peut, après avoir tenté d'in­former le locateur ou après l'avoir informé si celui-ci n'agit pas en temps utile, en­treprendre une réparation ou engager une dépense, même sans autorisation du tribunal, pourvu que cette répa­ration ou cette dépense soit urgente et néces­saire pour assurer la conservation ou la jouis­sance du bien loué.  Le locateur peut toutefois intervenir à tout moment pour poursuivre les travaux.

                Le locataire a le droit d'être remboursé des dépenses raisonnables qu'il a faites dans ce but; il peut, si nécessaire, retenir sur son loyer le montant de ces dépenses. »

[45]   Le fait d’entreprendre une réparation à une porte qui ne se barre pas correctement doit être considéré comme urgent et nécessaire au sens de cet article.[3] Cependant, le locataire doit prouver que c’est limité à ce qui est nécessaire, à court terme, pour palier à l’urgence.[4]

[46]   Or, une réparation qui dure 5 heures semble de prime abord nettement exagérée, tout comme le fait de repeindre la cadre de porte. Cependant, le Tribunal est convaincu que cette réparation devait être faite, car cette porte n’était plus sécuritaire, compte tenu du peu de crédibilité de la preuve de la locatrice, il décide donc de réduire cette facture à 250 $.

[47]   Le locataire doit donc 329 $, ce qui, par imputation des paiements, correspond à une partie du mois d’octobre 2014.

[48]   Le locataire n'est pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail n'est donc pas justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.

[49]   Quant à la demande du locataire, il réclame des dommages pour les troubles et inconvénients que lui a causés le dégât d’eau, mais il n’a pas fait la preuve convaincante des dommages réclamés. Comme il ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve, sa demande sera aussi rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[50]   CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice la somme de 329 $, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1^er octobre 2014, plus les frais judiciaires de 79 $;

[51]   REJETTE les demandes quant au reste.