1.          Le Tribunal est saisi d’une demande de fixation de loyer fondée sur l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (C.c.Q) et de condamnation de la partie adverse aux frais.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er février 2023 au 31 janvier 2024, à un loyer mensuel de 1 003,00 $.
3.          À noter que le loyer inclut non seulement le prix du logement, mais également celui des accessoires, qu’ils soient prévus au bail ou objets d’un contrat distinct[2], pour autant que celui-ci soit intervenu entre la locatrice et le locataire[3].
4.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[4] (LTAL).
5.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

Demandes des locataires

6.          Les locataires présents ont demandé, pour divers motifs, de rejeter les demandes de la locatrice et, subsidiairement, de diminuer les loyers.
7.          Ces requêtes ne seront pas retenues par le Tribunal. Pour les raisons suivantes.
8.          Tout d’abord, il a été argué que le temps s’étant écoulé entre le début de l’instance et la tenue de l’audience était déraisonnable.

9.          A été invoqué le droit à être jugé dans un délai raisonnable[5] et l’application de ce principe faite par la Cour Suprême du Canada dans l’affaire R. c. Jordan[6].
10.      Cependant, cette application s’inscrit dans le cadre des matières pénales et criminelles. Elle ne peut donc être retenue, s’agissant de la présente demande de fixation de loyer.
11.      Il a également été avancé que la responsabilité du délai pour être entendu devait être imputée à la locatrice, puisque celle-ci a demandé au Tribunal qu’aucune audience ne survienne avant novembre 2023 pour regrouper les dossiers[7].
12.      Pour fixer le loyer, sont discutées les dépenses encourues sur l’ensemble immobilier. Pour éviter toute possibilité de décisions contradictoires et favoriser une gestion plus efficace des auditions, il est généralement souhaitable que tous les dossiers concernant le même immeuble ou le même ensemble immobilier soient regroupés en une seule audience[8].
13.      Il ne peut donc être fait grief à la locatrice de demander au Tribunal de regrouper les dossiers, au contraire.
14.      Ensuite, il appert de la preuve administrée que, pour la plupart des locataires présents, les demandes verbales formulées à l’audience sont motivées par la perte de jouissance paisible des lieux qu’ils allèguent.
15.      Le Tribunal eut l’opportunité d’entendre des témoignages de locataires faisant état de nombreuses problématiques : bris récurrents, négligence de la locatrice à exécuter les travaux requis par l’état des lieux en temps opportun, intimidation de la part de l’équipe qui assurait la gestion de l’immeuble au quotidien, risques de sécurité négligés, propreté insatisfaisante, engagements non tenus par la locatrice, etc.
16.      Il est compréhensible et légitime qu’un locataire exprime à son locateur son insatisfaction lorsqu’il estime que ce dernier ne se plie pas aux obligations qui lui incombent relativement à la jouissance et à l’état des lieux[9].
17.      D’ailleurs, parmi les locataires présents, certains ont estimé opportun de faire mention de l’article 8 du Règlement, lequel se lit ainsi :

« 8. Le tribunal réduit le loyer exigible dans la mesure où le locateur a fait défaut durant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer de maintenir la qualité des services ou de procurer l’usage d’un accessoire ou d’une dépendance de l’immeuble ou du logement concerné. »

18.      À noter que l’article 8 a pour corollaire l’article 9 du Règlement :

« 9. Le tribunal relève le loyer exigible dans la mesure où:

1°  la réduction de loyer consentie par un locateur pendant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer pour permettre au locataire d’effectuer à ses frais une réparation, une amélioration ou la mise en place d’un nouveau service s’avère supérieure aux dépenses encourues;

2°  le locateur a remédié au défaut en raison duquel le loyer au terme du bail constitue un loyer réduit en vertu de l’article 8. »

19.      Toutefois, le libellé de l’article 8 ainsi que la jurisprudence enserrent son champ d’application à un nombre restreint de situations.
20.      Effectivement, l’invocation de l’article 8 du Règlement ne peut se substituer au recours introduit en vertu de l’article 1863 C.c.Q., à la portée bien plus large :

« 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. »

21.      Dans la décision Structures métropolitaines du Canada Ltée c. Gueye[10], Pierre Brassard, greffier spécial, a écrit :

« Plusieurs locataires ont invoqué l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer qui se lit comme suit : …

« 8. Le tribunal réduit le loyer exigible dans la mesure où le locateur a fait défaut durant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer de maintenir la qualité des services ou de procurer l'usage d'un accessoire ou d'une dépendance de l'immeuble ou du logement concerné. » »

22.      Le but des locataires en invoquant cet article est bien évidemment de faire réduire le loyer en fonction de la diminution de la qualité des services offerts par le locateur. Cet article 8 ne doit cependant pas être utilisé comme un substitut d'une demande de diminution de loyer.
23.      En effet, l'article 8 est un recours exorbitant du droit commun en ce sens qu'un locataire qui l'invoque peut voir son loyer diminué sans même avoir exercé un recours à la Régie. Il n'a qu'à invoquer un manquement de la part du locateur pour pourvoir obtenir l'équivalent d'une diminution de loyer sans avoir à introduire lui-même une demande à la Régie. Qui plus est, lorsqu'un locataire invoque l'article 8, il le fait dans le cadre d'une demande d'augmentation de loyer de la part du locateur.
24.      Dans un tel contexte, la Régie ne croit pas que le recours à l'article 8 puisse être invoqué dans tous les cas où un locataire peut demander une diminution de loyer.
25.      Le tribunal partage l'opinion émise par Me Christiane Mathieu le 12 mars 1993 dans la cause A. COHEN HOLDINGS c. BOUCHER, Régie du logement, no. 35-920311-018F où celle-ci dit:

« … le poids de la jurisprudence majoritaire et le libellé même du texte réglementaire nous incitent à croire que l'article 8 n'est pas l'équivalent d'un recours en diminution de loyer et qu'il obéit à des règles d’interprétation stricte.

Un autre critère qui doit être considéré dans le cadre de l'article 8, c'est le "caractère de permanence du problème". […] »

26.      Plus récemment, Lucie Béliveau, juge administrative, a écrit :

« [21]   L’article précité ne s’applique généralement que lorsque la perte est permanente et qu’elle est survenue au cours des douze (12) mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer. Il n'autorise le Tribunal, en regard de cette faute du locateur, qu'à réduire en partie ou à néant le montant du loyer mensuel auquel le locateur pourrait autrement prétendre[11]. »[12]

        [Soulignement non ajouté]

27.             Précisons que la permanence implique que la détérioration ou la perte ne soit pas seulement temporaire ou épisodique. Pour reprendre les mots de l’auteur Denis Lamy précise dans son livre La diminution de loyer[13] :

« Cet article s’applique cependant dans un cadre très particulier, il vise la détérioration des services ou la perte d’un service ou d’un accessoire, et ce, en général, lorsque ces détériorations ou pertes sont importantes et qu’elles ont tendance à être permanentes et non ponctuelles ou temporaires. »

28.      Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal est d’avis que les conditions requises pour la mise en œuvre de l’article 8 ne sont pas réunies. Y compris s’agissant de la piscine puisqu’il appert de la preuve administrée que cette dernière a été fermée de manière intermittente et non pas continue pendant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer.
29.      En réalité, dans le cadre d’une fixation de loyer, processus engagé à l’initiative du locateur rappelons-le, le pouvoir d’intervention du Tribunal quant aux problématiques telles que celles soulevées par les locataires est assez limité.
30.      Il leur appartiendra, à l’instar de ce qui a été fait par au moins l’une d’entre eux[14], de former les recours appropriés afin qu’il soit statué sur le mérite de leurs allégations respectives.

31.      En outre, certains des locataires ont demandé le rejet de la demande au motif que le Formulaire amendé portait des différences perçues comme substantielles avec le Formulaire initial et en raison du fait qu’une annexe au Formulaire amendé[15], rendue nécessaire par manque de place dans le Formulaire, n’avait pas été notifiée avant l’audience.
32.      Le Tribunal estime que ces motifs sont insuffisants pour justifier un rejet.
33.      Pour reprendre les mots du régisseur Pierre C. Gagnon :

« Devant une demande de rejet pour raison procédurale, le tribunal doit agir avec circonspection. En effet, le principe général veut que la procédure est la servante du droit, et non le contraire. Comme l'a précisé la Cour suprême dans Vachon c. Procureur général du Québec, « [...] Rien n'est plus contraire aux principes du Code de procédure civile actuel, que la théorie de la nullité pour informalité »[16]. 

[Référence omise]

34.      En l’espèce, le Tribunal ne croit pas que les différences pointées entre les deux formulaires suffisent pour démontrer que la locatrice a manqué à son obligation de compléter dûment le Formulaire initial[17].
35.      De plus, par principe, toute partie a le droit d’amender ses procédures[18]. Les cas où ce droit sera nié seront d’exception[19].
36.      Quant à l’annexe du Formulaire amendé, l’audience s’est tenue sur deux journées et le Tribunal croit que le temps octroyé pour prendre connaissance de ce document et en discuter a été suffisant, dans le respect des principes de justice naturelle.
37.      Finalement, l’étalement des arrérages a été demandé au Tribunal sur une période de 12 mois. Ce sujet relève de l’article 1953 C.c.Q. :

« 1953. Le tribunal saisi d’une demande de fixation ou de réajustement de loyer détermine le loyer exigible, en tenant compte des normes fixées par les règlements.

Le loyer qu’il fixe est en vigueur pour la même durée que le bail reconduit ou pour celle qu’il détermine, mais qui ne peut excéder 12 mois.

S’il accorde une augmentation de loyer, il peut échelonner le paiement des arriérés sur une période qui n’excède pas le terme du bail reconduit. »

             [Soulignement du Tribunal]

38.      Considérant la limitation imposée par l’article 1953 C.c.Q., il n’est pas possible pour le Tribunal de décider de l’étalement demandé.

Fixation du loyer

39.      Le Tribunal détermine le montant du loyer en fonction des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[20] (ci-après : « Règlement »).
40.      Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence.
41.      La locatrice porte le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « Formulaire »).
42.      Néanmoins, ce fardeau se limite à la prépondérance de preuve et à la balance des probabilités, une preuve hors de tout doute n’étant pas requise.
43.      Les règles générales de preuve sont l’objet des articles 2803 à 2805 C.c.Q. :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.

2805. La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n’exige expressément de la prouver. »

44.      En outre, il est utile de préciser que nombre des documents établis dans le cadre de la vie d’une entreprise, tels que ceux présentés par la locatrice, bénéficient d’une sorte de présomption légale de véracité[21], en vertu des articles 2830 et 2831 C.c.Q. :

« 2830. L’acte sous seing privé n’a point de date contre les tiers, mais celle-ci peut être établie contre eux par tous moyens.

Néanmoins, les actes passés dans le cours des activités d’une entreprise sont présumés l’avoir été à la date qui y est inscrite.

[…]

2831. L’écrit non signé, habituellement utilisé dans le cours des activités d’une entreprise pour constater un acte juridique, fait preuve de son contenu. »

45.      À noter que les documents mis en preuve peuvent être aussi bien des originaux que des copies, tel qu’il appert de l’article 76 LTAL :

« 76. Peut se prouver par la production d’une copie qui en tient lieu si le membre du Tribunal est satisfait de sa véracité:

1°  un acte juridique constaté dans un écrit; ou

2°  le contenu d’un écrit autre qu’authentique.

Toutefois, la preuve peut être faite par tout moyen lorsqu’une partie établit que, de bonne foi, elle ne peut produire l’original de l’écrit, non plus que toute copie qui en tient lieu. »

46.      C’est à la lumière non seulement de la preuve documentaire mais également des témoignages que le Tribunal détermine si une partie demanderesse s’est déchargée ou non de son fardeau de preuve, comme expliqué dans l’affaire Berlioux c. Turbatu[22] :

« [...] Ainsi, le locateur produit ses documents qui sont analysés et évalués par le greffier spécial en tenant compte des règles déjà citées. Puis, le locateur complète cette preuve documentaire par son témoignage sous serment. Il apporte ainsi toutes les explications pertinentes à l'appui de ses factures. À tout moment, le greffier spécial peut décider qu'un document n'est pas admissible parce que peu fiable ou non justifié; il peut exiger une preuve supplémentaire ou se satisfaire de ce qui est produit.

Pour sa part, le locataire a le droit de consulter ces dépenses à l'audience et de contester, s'il y a lieu, la preuve présentée par le locateur. Il appartient alors au greffier spécial d'exercer sa discrétion judiciaire et de trancher ces objections. »

Sections 3 à 8 du Formulaire amendé

47.      Le Tribunal est d’avis que la locatrice s’est déchargée de son fardeau de preuve et retiendra les montants inscrits au Formulaire, incluant taxes le cas échéant.
48.      Le Tribunal précise que la fixation de loyer d’une part et, l’imposition des personnes physiques et morales par les autorités fiscales, d’autre part, sont des exercices distincts et autonomes l’un de l’autre de sorte que, dans le cadre d’une fixation de loyer, le Tribunal n’a pas à procéder à des distinctions qui s’imposeraient en matière fiscale.

Section 9 du Formulaire amendé

49.      Au vu de la preuve administrée, le Tribunal est d’avis que certaines des dépenses portées en section 9 ne relèvent pas de l’entretien. Cela est notamment le cas pour une dépense de 72 363,50 $ pour de la surveillance de piscine, laquelle relève de la section 10.
50.      En définitive, le Tribunal retiendra un total de 2 591 849,90 $.

Section 10 du Formulaire amendé

51.      Le Tribunal retiendra un total de 792 525,31 $ au vu de la preuve administrée.

Section 11 du Formulaire amendé

52.      Le Tribunal retiendra le montant minimum prévu par le Règlement, tel que demandé par la locatrice, lequel équivaut à 5% du revenu annuel généré par l’ensemble immobilier[23].

Section 12 du Formulaire amendé

53.      Séance tenante, le Tribunal a procédé à des corrections des montants revendiqués par la locatrice en fonction de la preuve administrée.
54.      Le Tribunal fera également les commentaires suivants.
55.      Certains des locataires présents ont allégué que l’engagement de plusieurs des dépenses pour rénovations ou améliorations majeures découlent de la négligence de la locatrice et devraient donc être écartées.
56.      Cette position, bien que compréhensible, n’entre pas toutefois dans le cadre de la fixation de loyer. Dans la décision Berlioux c. Jeanson, Francine Jodoin et Éric Luc Moffatt, juges administratifs, ont écrit :

« [8]      Saisi d'une demande en fixation de loyer, le tribunal doit déterminer le nouveau loyer exigible conformément aux dispositions de la loi, en tenant compte des normes fixées par le règlement[2].

[9]      Il n'appartient pas au Tribunal de la Régie du logement, dans le cadre de ce processus, de statuer sur la qualité, la nature ou la nécessité des réparations exécutées par un locateur sur son immeuble à moins qu'elles ne soient insolites, farfelues, abusives ou somptuaires. »[24]

57.      Ainsi, en principe, dès lors qu’un logement bénéficie[25], y compris indirectement[26], d’une dépense d’immobilisation, celle-ci peut être considérée pour l’ajustement du loyer. Si une dépense bénéficie à tous les logements, elle sera prise en compte pour l’augmentation de tous. Si seul un logement a bénéficié de la dépense, l’augmentation de ce logement sera la seule à subir une incidence.
58.      Comme l’indique l’article 5 du Règlement :

« 5. La part attribuable au logement équivaut à la proportion que le loyer au terme du bail représente par rapport aux revenus.

Si des dépenses d’immobilisation, des dépenses d’exploitation découlant de la mise en place d’un service ou de l’ajout d’un accessoire ou d’une dépendance, des frais de combustible ou des taxes de services ne concernent que certains des logements, la proportion est établie par rapport aux loyers et loyers estimés des logements bénéficiaires.

Aucune part n’est attribuable au logement à l’égard d’une dépense dans la mesure où celle-ci concerne un local loué à des fins non résidentielles ni ne l’est à l’égard du revenu net résultant de l’exploitation d’un tel local. »

         [Soulignement ajouté]

Section 13 du Formulaire amendé

59.      Le Tribunal retient que la preuve administrée ne permet pas de conclure que des indemnités ou subventions ont été perçues par la locatrice pour des dépenses visées à la section 12.

Ajustement du loyer

60.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[27] est de 36,87 $ par mois, s’établissant comme suit :

61.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
62.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification;
63.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 36,87 $ est justifié;
64.      CONSIDÉRANT qu'aucune représentation n'a été faite à l'audience relativement aux frais judiciaires et qu'il n'y a donc pas lieu de condamner la partie défenderesse au paiement de ces derniers;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

65.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 040,00 $ par mois, du 1er février 2024 au 31 janvier 2025.
66.      REJETTE les autres demandes;
67.      La partie demanderesse assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] Art. 1, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] N’est pas considéré le contrat pour le stationnement conclu entre un locataire et une entité tierce qui n’est pas liée à la locatrice.

[4] RLRQ c T-15.01.

[5] Art. 11b), Charte canadienne des droits et libertés, Loi constitutionnelle de 1982, Annexe B de la Loi de 1982 sur le Canada (R-U), 1982, c 11.

[6] R. c. Jordan, 2016 CSC 27 (CanLII), [2016] 1 RCS 631.

[7] Demandes de la locatrice portent la mention suivante : « Svp si possible pas d’audience avant novembre 2023, pour rassembler tous les dossiers pour une seule audience. Merci ».

[8] Voir notamment commentaires du Tribunal siégeant en révision dans l’affaire Inspire immobilier inc. c. Meilleur, 2022 QCTAL 11166 (CanLII).

[9] Arts. 1854, 1864, 1902, 1910, 1911 C.c.Q.

[10] R.L, Montréal 31-980401-086F, 28 juillet 1999, g.s. Brassard.

[11] Chaltchi c. Mallay, R.D.L. fixation, 2007-02-06, SOQUIJ AZ-50436084, [2007] J.L. 166, Requête en révision d'une décision en fixation de loyer. Rejetée. Requête en prolongation de délai. Rejetée : Chaltchi c. Mallay, R.D.L. révision, 2008-06-30, SOQUIJ AZ-50525123, J.L.E. 2008JL-83.

[12] St-Amour c. Boulet, 2020 QCRDL 6081 (CanLII).

[13] Édition Wilson & Lafleur, 2004, pp. 145-149.

[14] Madame Elaine Lavallée, dossier 803860.

[15] Liste de réparations ou améliorations majeures concernant seulement certains des logements.

[16] Bournival c. Bergeron, R.L. de Gatineau, no 22-080715-018 G, le 9 octobre 2008.

[17] Art. 56.3 LTAL.

[18] Arts. 18 à 21, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, RLRQ c T-15.01, r. 5; arts. 206 à 208, Code de procédure civile, chapitre C-25.01.

[19] Scene Holding inc. c. Galeries des Monts inc., 2016 QCCA 1662.

[20] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[21] 9178-4843 Québec inc. c. Griffin, 2021 QCTAL 25130.

[22] [2006] J.L. 373.

[23] Art. 3 du Règlement.

[24] Berlioux c. Jeanson, 2013 CanLII 106172 (QC TAL).

[25] Art. 5 du Règlement.

[26] ELM Immo inc. c. Rodriguez, 2021 QCTAL 30329 (CanLII).

[27] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.