Les demandes des locataires

[1]         Les locataires ont habité ou habitent encore aujourd'hui un logement loué par le locateur dans un immeuble situé à Lachute.

[2]         Les demandes des locataires contre le locateur sont toutes déposées le 4 septembre 2020 et sont identiques dans tous les dossiers :

• Émission de diverses ordonnances d'exécution en nature contre le locateur afin que le logement soit en bon état d'habitabilité et qu’ils puissent en avoir la pleine jouissance;
• Diminution de loyer de 25 % par mois, à compter du 1er juillet 2020;
• Réclamation de 1 500 $ pour dommages moraux vu les troubles et inconvénients subis;
• Réclamation de 1 500 $ pour dommages punitifs.

[3]         Une mise en demeure émanant de tous les locataires a été remise en main propre au locateur le 14 juillet 2020.

[4]         Le 10 novembre 2021, une conférence de gestion est tenue dans laquelle il fut décidé notamment de réunir tous les dossiers pour fins d'audience selon les dispositions de l'article 57 de la Loi sur le tribunal administratif du logement.

[5]         Les locataires Alain Charron et Diane Moore (dossier 535449) sont alors absents. La juge administrative ayant tenu la conférence de gestion indique à leur égard :

« Ils devront être présents pour la prochaine audience, sans quoi leur demande sera rejetée. »

[6]         Or, ces locataires ne sont pas présents à l'audience tenue le 20 août 2022 sans justification. Leur demande contre le locateur est donc rejetée.

[7]         Par ailleurs, le locateur avise le Tribunal qu'il a vendu l'immeuble comprenant les logements des locataires au mois de novembre 2021. Dans les circonstances, les locataires sont avisés qu'aucune ordonnance d'exécution en nature ne pourra être rendue contre le locateur puisque ce dernier n'est plus propriétaire de l'immeuble comprenant leurs logements.

[8]         Par ailleurs, en ce qui concerne la demande de diminution de loyer et les dommages réclamés, il devra couvrir une période se terminant au plus tard au mois d’octobre 2021 vu la vente de l’immeuble.

[9]         Enfin, bien qu'informés de la possibilité d'ajouter comme partie le nouveau locateur, les locataires préfèrent procéder uniquement contre le locateur identifié dans la présente décision, même si cela implique qu'ils ne pourront obtenir l'émission d'ordonnances d'exécution en nature contre le locateur actuel et que leurs recours couvriront une période se terminant en octobre 2021.

[10]     Le Tribunal retient ci-après seulement la preuve pertinente soumise par les parties lors des audiences tenues les 22 août et 21 septembre 2022.

Travaux inachevés à ce jour

[11]     Malgré la vente intervenue, le locateur identifié dans le présent recours, était intéressé à connaître les travaux à compléter dans chacun des logements des locataires de même que dans les aires communes. Il déclare que selon les conditions du contrat de vente de l’immeuble, il demeure responsable des réparations à effectuer dans les logements. Ces travaux sont donc énumérés ci-après :

Dossier 535441 (Jérémie Lacoursière) :

•   Sans objet puisque ce locataire est aujourd’hui déménagé du logement.

Dossier 535448 (Jacques Néron et Louise Major) :

• Présence d’un trou de 2 pouces au plafond près de la hotte de poêle qui n'a pas été bouché;
• Deux fenêtres sont difficiles à fermer, car elles sont mal ajustées.

Dossier 535453 (Joëlle Monette et Pebbles McAdam) :

•   Sans objet puisque ces locataires sont aujourd’hui déménagés du logement.

Dossier 535457 (Louise Lamirand) :

•   Sans objet puisque cette locataire est aujourd’hui déménagée du logement.

Dossier 535460 (Monique Mainville) :

•   Il y a une infiltration d’eau provenant de l’appareil d’air climatisé;
•   Trois (3) fenêtres sont difficiles à fermer, car elles sont mal ajustées.

Diminution de loyer

[12]     La diminution de loyer accordée sera établie selon la durée du séjour au logement pour chaque locataire ou la durée de la déficience si cette dernière a été réglée avant le départ du locataire. En effet, plusieurs d’entre eux ne demeurent plus au logement et la diminution de loyer accordée doit correspondre à leur période d’occupation du logement.

[13]     De plus, les éléments suivants représentent des travaux inachevés relatifs aux parties communes et donc susceptibles de fonder une diminution de loyer et/ou des dommages pour tous les locataires. Ces éléments, de même que la période pendant laquelle ils n’étaient pas fonctionnels, laquelle doit se terminer au plus tard au mois d’octobre 2021, vu la vente de l’immeuble, sont énumérés ci-après :

• Le stationnement n’a pas été asphalté comme prévu (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• Le stationnement extérieur était mal entretenu en hiver, car il n’est pas sablé lorsque glacé (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• L’ascenseur n’était pas fonctionnel (de juillet 2019 à août 2020, soit 14 mois);
• Plancher de vinyle collé qui relevait à plusieurs endroits devant la porte d’ascenseur aux 3e et 4e étage (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• La rampe d’accès pour fauteuil roulant n’était pas installée (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• Le terrassement n’était pas fait (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• L’accès au garage intérieur souterrain (de juillet 2019 à février 2021, soit 20 mois);
• La salle commune située entre les deux immeubles n’a jamais été accessible (de juillet 2019 à mai 2021, soit 23 mois);
• L’air climatisé inclus au bail n’est pas fonctionnel et le balcon est inaccessible (du 1er juillet 2019 à la mi-août 2019, soit 6 semaines);
• Il n’y avait pas un numéro civique installé pour identifier l’immeuble ni numéro pour chaque logement (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• Les portes d'entrée des logements ne sont pas étanches de sorte qu'on voit la lumière du couloir (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois);
• Pendant une période de 3 mois, de janvier à mars 2020, les locataires ne bénéficiaient plus des services d'un gestionnaire de sorte que l'entretien des aires communes n'était plus effectué; 
• Panneau avec sonnettes pour aviser chaque logement de la présence d’un visiteur qui n’est pas fonctionnel : les portes d’entrée devaient donc demeurer non sécurisées (de juillet 2019 à juin 2020, soit 12 mois);
• Les boîtes aux lettres de l’immeuble ont été installées 4 mois après le début du bail : dans l’intervalle, les locataires devaient récupérer leur courrier au bureau de poste (de juillet 2019 à octobre 2019, soit 4 mois);
• Chaque locataire devait bénéficier de deux stationnements extérieurs identifiés à chaque logement, mais cela n’a jamais été fait (de juillet 2019 à octobre 2021, soit 28 mois).

[14]     De plus, la diminution de loyer sera établie en tenant compte de certaines conditions particulières propres à chaque logement :

Dossier 535441 (Jérémie Lacoursière présent au no 403 du 1er juillet 2019 au 30 juin 2021) :

• Plancher de vinyle collé qui relevait à plusieurs endroits et qui n’a pas été réparé pendant toute la durée de la location (juillet 2019 à juin 2021);
• Infiltration d’eau provenant du conduit d’air climatisé survenue au début août 2019 laquelle a inondé le salon sur une superficie de 10 pi. carré (asséché le lendemain, mais le bas du mur et les plinthes endommagées n’ont jamais été réparés jusqu’au mois de juin 2021);
• Le coulis des plinthes en céramique de la salle de bain n’a jamais été fait (de juillet 2019 à juin 2021).

Dossier 535448 (Jacques Néron et Louise Major présents au no 300 depuis le 1er juillet 2019 à ce jour) :

• Présence d’un fil électrique en surface du mur qui part du détecteur de fumée et se rend au panneau électrique (de juillet 2019 à juin 2021);
• Deux (2) fenêtres sont difficiles à fermer, car elles sont mal ajustées.

Dossier 535453 (Joëlle Monette et Pebbles McAdam présents au no 400 de juillet 2019 à avril 2022) :

• La tuyauterie sous l’évier de la cuisine fuit légèrement dans un seau (de juillet 2019 à juin 2020).

Dossier 535457 (Louise Lamirand présente au no 401 du 1er juillet 2019 au 30 juin 2021) :

• Une (1) fenêtre de la chambre ferme difficilement, car elle est mal ajustée;
• Le plancher de vinyle collé qui relevait à plusieurs endroits dans la chambre;
• Le coulis de la céramique de la salle de bain était manquant à certains endroits;
• Un gicleur fuit au plafond de la garde-robe d'entrée du logement, ce qui a endommagé un blouson de cuir de la locataire.

Dossier 535460 (Monique Mainville présente au no 303 de juillet 2019 à ce jour) :

•   Il y a une infiltration d’eau provenant de l’appareil d’air climatisé;
•   Trois (3) fenêtres sont difficiles à fermer, car elles sont mal ajustées.

[15]     Le Tribunal ne fera droit à aucune diminution de loyer parce que le garage souterrain intérieur n’était pas disponible de juillet 2019 à février 2021. En effet, le loyer mensuel payable par les locataires visés par cette situation était réduit de 70 $ tant et aussi longtemps que le garage souterrain n’était pas disponible.

[16]     L'ensemble des locataires soumettent qu'ils ont subi le bruit inhérent aux travaux de construction qui n'étaient pas terminés, et ce, pendant plus d’un an après qu’ils aient emménagés dans leur logement respectif.

[17]     Le locateur utilise un service privé pour les conteneurs de vidanges. Or, ces conteneurs n'étaient pas vidés de manière régulière de sorte qu'il y avait des vidanges accumulées près des conteneurs et même dans le garage souterrain.  

[18]     L'ensemble des locataires reprochent au locateur de ne pas avoir fait respecter la clause stipulée à l'annexe du bail qui interdisait toute fumée dans l'immeuble. Malgré cette stipulation, il y avait toujours une odeur de fumée de cigarettes et de cannabis qui pouvait être perçue dans les aires communes.

[19]     Il n'y avait aucune affiche interdisant le stationnement devant la porte d'entrée de l'immeuble de sorte que celle-ci était difficilement accessible puisque souvent une voiture y était stationnée.

[20]     Ce n’est qu’au mois de juillet 2020, selon la preuve administrée à l’audience, que le locateur a reçu une mise en demeure des locataires lui demandant de terminer les travaux inachevés de manière à profiter d’un immeuble en bon état d’habitabilité. C’est probablement la raison pour laquelle la demande de diminution de loyer des locataires prend effet uniquement, à compter de juillet 2020.

Défense du locateur

[21]     Questionné par le Tribunal quant à la véracité de l'ensemble des éléments soumis par les locataires, le locateur ne nie d’aucune façon les faits qui lui sont reprochés. Il explique cependant qu'il a toujours été de bonne foi et qu'il a fait son possible dans les circonstances. En somme, dit-il, il a agi en « bon père de famille ». Il soumet que le financement pour la construction de l'immeuble était déficient de sorte qu'il a manqué de fonds pour pouvoir le compléter en temps utile. C'est ce qui explique les nombreux manquements relevés par les locataires.

[22]     Le locateur ajoute que ses déboires s'expliquent aussi par le fait qu'il n'a pas loué les logements à un loyer assez élevé. Or, cet argument ne peut être retenu puisque le montant du loyer, fixé par le locateur lui-même au départ, ne peut justifier ses nombreux manquements.

[23]     Comme autre élément, le locateur soulève qu'il n'y a pas seize locataires qui lui font une réclamation dans la présente affaire ni même seulement dix, mais qu’ils sont six. S'ils n'étaient pas satisfaits de leur logement, ils avaient l'option de quitter. Or, malgré cela, la plupart sont demeurés sur place. En réponse à cet argument, les locataires font valoir que la pandémie les a obligés à demeurer plus longtemps dans leur logement qu'ils ne l'auraient voulu. Par ailleurs, le Tribunal a rappelé au locateur que les locataires avaient le choix de demeurer dans leur logement lequel doit être en bon état d’habitabilité et ils doivent en avoir la jouissance paisible. Les locataires n’avaient nullement l’obligation de déménager.

[24]     Le locateur ajoute qu’il s’attendait à ce que l’on débatte seulement de l’admissibilité des recours formés par les locataires contre lui. Encore-là, l’ignorance du processus judiciaire devant le Tribunal ne peut servir de moyen de défense au locateur ni même justifier une remise de l’audience surtout après la tenue d’une conférence de gestion.

[25]     Enfin, le locateur soumet que la demande de diminution de loyer des locataires, tel qu’indiqué dans leur demande respective, est pour une période débutant en juillet 2020 et non en juillet 2019. Considérant que le Tribunal ne peut aller au-delà de la demande formulée par les locataires, cette remarque du locateur s’avère pertinente et elle sera retenue.

Analyse et décision

[26]     En ce qui concerne la diminution de loyer demandée par les locataires, les obligations du locateur sont énoncées notamment à l’article 1854 du Code civil du Québec :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

[Nos soulignements]

[27]     Les locataires fondent leur recours en diminution de loyer et en dommages sur les dispositions de l'article 1863 du Code civil du Québec qui édictent :

«1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[28]     Selon les auteurs[1], la loi impose au locateur des obligations de résultat en ce qui concerne l’entretien du logement. Ainsi, le locateur ne peut se dégager de ses obligations en faisant simplement preuve de prudence et de diligence. La simple constatation de l'absence du résultat ou du préjudice subi par les locataires suffit à faire présumer l’inexécution par le locateur de ses obligations. Dès lors, le locateur, pour éviter d’engager sa responsabilité, doit aller au-delà d'une preuve de simple absence de faute et démontrer que l'inexécution ou le préjudice subi provient d'une situation de force majeure.

[29]     La diminution de loyer a pour objectif de compenser, de manière objective, la perte subie par les locataires. Ainsi, les inconvénients subis par les locataires du fait de bris, dégradations, services manquants ou réparations non effectuées, outre leur durée, doivent aussi entraîner une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle de la jouissance du logement. Le montant du loyer doit ainsi refléter la valeur locative réelle du loyer. Toute entrave à la pleine jouissance des lieux doit donc, elle aussi, s'illustrer via une diminution du loyer en proportion avec le sérieux ou la gravité de la perte de jouissance.

[30]     Qu’en est-il dans le présent cas?

[31]     Le Tribunal estime que les locataires rencontrent les conditions nécessaires pour obtenir une diminution de loyer, et ce, vu la preuve retenue contre le locateur. Le Tribunal fait donc droit à la demande des locataires et accorde une diminution de loyer, mais limitée aux mois de juillet et août 2020 en ce qui concerne la mise en service tardive de l’ascenseur. Cette diminution sera de 100 $ par mois pour ceux qui occupent le 4e étage de l’immeuble et de 75 $ par mois pour ceux du 3e étage. Ainsi, les locataires obtiennent une première diminution de loyer comme suit :

Dossier 535441 (Jérémie Lacoursière) :

• 200 $;

Dossier 535448 (Jacques Néron et Louise Major) :

• 150 $;

Dossier 535453 (Joëlle Monette et Pebbles McAdam) :

• 200 $;

Dossier 535457 (Louise Lamirand) :

• 200 $;

Dossier 535460 (Monique Mainville) :

•   150 $.

[1]         De plus, pour l’ensemble des autres éléments retenus par le Tribunal pour les fins d’une diminution de loyer, le Tribunal accorde 50 $ par mois débutant en juillet 2020, et ce, jusqu’à la date du départ des locataires de leur logement respectif ou au plus tard au mois d’octobre 2021. Ainsi, les locataires obtiennent une seconde diminution de loyer qui s’ajoute à la première comme suit :

Dossier 535441 (Jérémie Lacoursière) :

• 600 $ (pour une période de juillet 2020 à juin 2021, soit 12 mois);

Dossier 535448 (Jacques Néron et Louise Major) :

• 800 $ (pour une période de juillet 2020 à octobre 2021, soit 16 mois);

Dossier 535453 (Joëlle Monette et Pebbles McAdam) :

• 800 $ (pour une période de juillet 2020 à octobre 2021, soit 16 mois);

Dossier 535457 (Louise Lamirand) :

• 600 $ (pour une période de juillet 2020 à juin 2021, soit 12 mois);

Dossier 535460 (Monique Mainville) :

•   800 $ (pour une période de juillet 2020 à octobre 2021, soit 16 mois).

[32]     Quant aux dommages réclamés pour troubles et inconvénients, considérant les restrictions et limitations qu'ont subi les locataires depuis juillet 2019 à octobre 2021, et selon la preuve prépondérante soumise tel que relaté, le Tribunal estime qu'une somme de 1 000 $ par dossier est appropriée pour les indemniser adéquatement.

[33]     En ce qui concerne les dommages punitifs réclamés, le Tribunal estime que les locataires n’ont pas soumis une preuve prépondérante donnant ouverture à de tels dommages. Cette réclamation des locataires est donc rejetée. 

[34]     Le Tribunal fait aussi droit aux frais des locataires, soit un montant de 9,75 $ pour les frais de notification, plus les frais de la demande de 78 $ pour un montant total de 87,75 $ par dossier.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Dossier 535441 (Jérémie Lacoursière) :

[35]     ACCUEILLE partiellement la demande du locataire;

[36]     CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 800 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021;

[37]     CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 1 000 $ à titre de dommages, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021, plus les frais de justice de 87,75 $;

[38]     REJETTE la demande du locataire quant au surplus.

Dossier 535448 (Jacques Néron et Louise Major) :

[39]     DONNE ACTE de l’engagement du locateur de se rendre au logement des locataires afin de boucher un trou de 2 pouces au plafond près de la hotte de poêle et de faire le nécessaire pour que deux fenêtres qui ferment difficilement soient ajustées adéquatement;

[40]     ACCUEILLE partiellement la demande des locataires;

[41]     CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 950 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021;

[42]     CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 000 $ à titre de dommages, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021, plus les frais de justice de 87,75 $;

[43]     REJETTE la demande des locataires quant au surplus.

Dossier 535449 (Alain Charron et Diane Moore) :

[44]     REJETTE la demande des locataires qui en assument les frais.

Dossier 535453 (Joëlle Monette et Pebbles McAdam) :

[45]     ACCUEILLE partiellement la demande des locataires;

[46]     CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 000 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021;

[47]     CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 000 $ à titre de dommages, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021, plus les frais de justice de 87,75 $;

[48]     REJETTE la demande des locataires quant au surplus.

Dossier 535457 (Louise Lamirand) :

[49]     ACCUEILLE partiellement la demande de la locataire;

[50]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 800 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021;

[51]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 1 000 $ à titre de dommages, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021, plus les frais de justice de 87,75 $;

[52]     REJETTE la demande de la locataire quant au surplus.

Dossier 535460 (Monique Mainville) :

[53]     DONNE ACTE de l’engagement du locateur de se rendre au logement de la locataire afin de corriger l’infiltration d’eau provenant de l’appareil d’air climatisé et faire le nécessaire pour que trois fenêtres qui ferment difficilement soient ajustées adéquatement;

[54]     ACCUEILLE partiellement la demande de la locataire;

[55]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 950 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021;

[56]     CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 1 000 $ à titre de dommages plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 1er novembre 2021, plus les frais de justice de 87,75 $;

[57]     REJETTE la demande de la locataire quant au surplus.

ANNEXE

Liste des locataires

[1] Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin, Motifs d'exonération dans Les obligations, 6e Édition par Pierre-Gabriel Jobin avec la collaboration de N. Vézina, 2005, EYB2005OBL32, approx. 22 pages. Baudouin, Jean-Louis et P. Deslauriers, La faute contractuelle dans La responsabilité civile, Volume I - Principes généraux, 7e Édition, 2007, EYB2007RES21, approx. 12 pages.